世茂滨江花园：曾经辉煌当大哥，如今靠小弟翻身。
这又是一个大体量的小区。区别在于，位居宇宙中心陆家嘴。
这个小区，曾经被誉为亚洲第一高豪宅，也是引领风*好几年的大哥。
这个项目最大的败笔也在于，作为豪宅，业主圈层不纯粹。
第一批的业主，大多是投资客。
2020年7月份去看房的时候，内部也是群租乱象横生，楼道里堆满了鞋架和晾衣架。
当时低区的房价还不到8万。
什么概念，2020年年中，8万单价是浦东中外环的一个平均值。
这本应是一个生来有就有，没有就不太会有的豪宅，稀缺地段，最后确成了中产上车盘。
拉跨房价另一个因素是：曾经的一线江景，后来变成了二线。
低区视线被滨江凯旋门遮挡。
而当初为了所谓的江景房，很多户型结构和朝向都很奇葩。
有很多120多平的两房，户型空间偏大，功能性不足。
所以我们看到，这些弊端导致世茂滨江花园的房价涨幅很拉跨。且同一时段价差在30%以上。
真正让世茂滨江花园迎来大涨幅的，是前滩的崛起。
在2020年7月，朋友因为没有摇中前滩12万的三湘，于是决定转战陆家嘴。
这时候很多人才发现，宇宙中心的世茂，居然只卖出了普通改善房的价格。
前滩崛起，让这里反而成为洼地。
2020年8万买到的人，现在真的是要偷着乐，毕竟在宇宙的中心，还要啥自行车。
这三个盘分别代表了：刚需、改善、豪宅。
但他们具备一个很大的共性：超级大盘，前期投资客过多，空置率非常高。
空置率高就会滋生出大量的二房东，导致群租房泛滥成灾。
这些群租房，不仅在疫情的时候难以管控，危及居住安全。
还有一个重要的因素：伤及房屋的元气。
整个小区的房源质量参差不齐，成交浮动巨大，拉跨整个小区的成交均价。
让这些超大盘很难跑赢平均涨幅。
好在，上海城市的发展，总会让他们的命运得到转机。
但是，我们在买新房的时候，尽量还是避开超大盘。毕竟，陪跑的过程，谁苦谁知道。
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