出现拖欠房租等租赁纠纷时，出于时间和成本考虑，很多出租方往往不会选择起诉或仲裁，而是通过锁门逐客、停水停电等自助行为解决，假如造成租客损失，极易被租客起诉索赔。
【案情简介】
承租人赖某于2020年9月与出租人钱某签订《房屋租赁合同》，约定赖某承租钱某所有的位于银川市金凤区某小区的3号营业房，租期3年，租金每月5000元，每年9月前付清下一年租金。房屋交付后，赖某用于经营小超市，但因生意不景气，赖某自2021年9月起再未交纳租金，双方协商不成后钱某于今年2月将营业房房门锁住，4月向法院提起诉讼要求赖某支付租金及违约金。赖某接到传票后，认为钱某锁门的行为造成超市不能营业，超市内食材过期变质，给自己带来较大经济损失，向法院提出反诉。法院审理认为，赖某不支付租金构成违约，应向钱某支付今年2月锁门前的租金。钱某未采取合法预警索要租金，强行锁门从事实上造成超市不能营业，客观上造成食材变质，存在过错。遂酌情支持了赖某的部分主张，将租金和赖某损失扣减后作出判决。
【以案说法】
自助行为性质属私力救济，尺度稍把握不慎就使得行为不具备合法性。民法典第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”第592条规定：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。”本案中，赖某拖欠租金构成违约，但钱某强行锁门两个月后才提起诉讼，且没有及时向法院提出自助行为保全，客观上因其锁门的过错造成了包括自己租金和承租人经营业绩及食材变质损失的扩大。从法律变化来看，对于承租人违反租金支付义务时出租人可采取的行为，民法典相较于合同法将“要求”支付租金修改为“请求”支付租金，在用语更加规范的同时，也暗含出租人催交租金行为不宜过于刚性的意思。
【律师建议】
对于小标的租赁纠纷，现实中可视情况予以区别，如租客没预付租金，且房屋内没有值钱物品，租客违约后即便出租方锁门逐客，也不会造成租客损失，此情况下锁门逐客可能是最快、最便捷、最经济的纠纷解决手段。如果房屋内有较多租客物品，建议提起诉讼或仲裁解决，即便担心不锁门会造成损失扩大，也应在锁门后及时与租客沟通协商解决。协商不一致的，尽快起诉并申请行为保全，以免被租客索赔。当然，最稳妥和安全的方式仍然是提起诉讼或仲裁。
陈平渊律师专业领域：刑事辩护及控告、强制执行、民商事。
宁夏方和圆律师事务所律师 陈平渊
