【4】
亦庄板块众多
亦庄核心区价值最高
台湖性价比最强
马驹桥有待进一步开发
亦庄主要可以分为5个板块：旧宫板块、河西板块、路东板块、台湖板块、马驹桥板块。
其中亦庄核心区包括“河西板块 路东板块”，是亦庄学籍区。
河西板块为亦庄主要的居住区，也是亦庄最好的学区。
河西区属于亦庄独立学籍区内，有人大附亦庄新城学校、亦庄实验小学中学、北京二中几个非常优质学校。
区域中间位置还有在建的龙湖天街满足购物娱乐需求。区域内有一条有轨电车T1号线，可以直接通达亦庄线。
路东板块产业结构最优片区之一，有京东、小米、信创园，片区内产业区占比较大，居住区较小，商业配套较为集中。
路东区也属于独立学籍区内，有建华实验学校，还有城乡世纪广场、经开壹广场，区域内有亦庄线经过。
旧宫板块是亦庄地理位置比较好的片区，靠近五环最北边快到南四环了，周边有6个公园环绕，南侧就是南海子公园，自然环境优越。
区域内有亦庄线、8号线经过，未来规划有29号线，区域内现阶段地铁出行最方便的片区。
但旧宫不属于“亦庄学籍区”，同时区域内生活配套一般，总体价值不如亦庄核心区。
台湖板块在大兴与通州交界处，享受“两站一街”政策利好，片区内有环渤海高端总部基地，靠近通州环球影城。
片区内地铁线路密度超高，亦庄线、在建17号线、规划21号线、规划102线、规划T4线、规划S7、京津城际。
有景山学校通州片区，规划了大型城市商业体，还有北京儿童医院，十四五规划明确提出将打造成为亦庄会客厅，未来亦庄新城形象展示窗口。
台湖是亦庄地区比较有潜力的版块，房价相对较低，规划前景好，有地铁、有学校、有医院，但主要是实施通州的“双限”政策。
片区未来有望划入亦庄，取消双限政策，将有大批人群涌入台湖市场，对房价起到带动作用。
马驹桥板块南北跨过6环，现阶段发展以及配套都不如亦庄其他几个板块，目前没有地铁路线。
未来规划有S6号线、T3号线，基本公交或自驾出行，马驹桥片区属于待发展区，是目前亦庄地区相对偏弱的版块。
【5】
限竞房“红利”已经消失
亦庄大规模开发期过去
核心区房价直逼7万
亦庄前几年是限竞房供应大户，尤其是河西板块，是限竞房的红海，最集中的时候有接近11个限竞房同时亮相。
但进入2020年后，亦庄限竞房逐渐清空，亦庄大规模开发时代终结，亦庄核心区的房价也从5万 开始突破7万 。
2021年上半年，亦庄旧宫成交一块住宅用地，位于旧宫新桥西侧，由首开住总竞得，市场指导价高达7万/平米。
亦庄已经开始“蜕变”。
预计2021年下半年，亦庄还会有3块地入市，一块位于路东区，一块位于台湖，一块位于旧宫地区。
亦庄大规模供地时代已经没有了，尤其是“独立亦庄学籍”的亦庄核心区，基本上已经没有新地块供应。
亦庄在售项目有8个：旧宫两个，和锦诚园和合生ME悦；河西两个，中铁国际公馆和京叁号；路东一个，臻珑府；台湖两个，明月听澜和万科东望；马驹桥一个，金悦郡。
随着北京市场低总价房源的去化，目前亦庄新房大部分在尾盘去化阶段，仅有台湖的万科东望和房价高达7万 的京叁号房源还算充足。
