国企以城投宽庭为例，城投宽庭主要依托R4纯租赁地块拓展房源。上海城投在2018-2021年期间共拿下7块R4纯租赁用地、4块配建租赁用地和1块拿地自持租赁用地，预计“十四五”期间将建成落地入市运营。七个大型租赁社区能够供应约14780套新建租赁住房房源。
近年来，针对机构化住房租赁市场的政策支持力度进一步加大，诸多涉及土地、非改租、财政补贴、税收减免、信贷等支持性政策出台，尤其是金融工具的引用，四只保租房成功发行REITs， “投、融、建、管、退”的各个环节得以打通，更多企业拥有了获取土地、新建开发租赁住房项目的机会。
因此，除国央企外，还有一些民营企业也锚定了重资产赛道。如：龙湖冠寓、万科泊寓、瓴寓国际、微领地集团以及方隅公寓等也开始独立拿地，自持物业，重资产规模位居前列。
中资产也叫包租模式或“二房东”模式，指企业先从房东手里租下整套房子，装修后再整体或分散转租，从中赚取租金差。
包租模式由于进入壁垒相对较低，在行业发展的初期阶段占据主导地位，曾是许多长租公寓企业的选择，因为它可以在短时间内吸收房源，实现快速的规模发展。
以包租模式起家的魔方生活服务集团为例，根据招股书，魔方生活服务集团中资产规模占比66%。自2019年，魔方完成D轮融资后，便宣布其轻资产战略加速计划,在经历了近三年的转型后，魔方在营项目轻资产模式占比已超三成。
截至2022年6月30日，魔方共运营76190 套公寓，分布在全国26座城市的394个地点。公寓运营数量由截至2019年12月31日的35879 套增至截至2022年6月30日的76190套，复合年增长率为35.2%。
从魔方直营和委托管理的两种模式的盈利情况来看，魔方的主要收入来源仍然是直营模式，截止2022年6月直营模式产生收入808.8百万元，占总收入的95.2%。
中资产模式往往与大型机构业主签订长期整租协议，通常能够降低每间租赁公寓的出租成本。此外，中资产模式的运营商有标准化、精细化、专业化运营能力，能够给项目带来较高的房租收入以及广阔的增值服务收费空间。
相较于重资产的投入成本高，投资周期长，以及轻资产易受市场波动和监管政策影响的风险，中资产模式弥补了重、轻模式的不足，在盈利能力方面能获得较好的表现。
但当下，包租模式的拿房难度越来越大。长租公寓拿房时不仅面临着同行竞争，还面临着各种业态的竞争，如经济型酒店、医美行业的竞争等，而长租公寓作为微利行业，在租金竞争方面没有优势。
此外，包租模式很难利用金融杠杆。由于运营商没有任何的产权，不具备不动产抵押条件，很难从银行贷到足够资金。
虽然被称为中资产，但实际上，项目前期的保证金、租金以及装修改造等都是一大笔的投入，且改造投入大量资金量又依附在租来的项目上，本身可能就存在不确定性。包租模式的租约通常在10年以上，一旦项目到期，能不能正常续约，能否以合理的租金成本续约都会成为问题。
因此，包租模式虽然相对盈利更容易，但不可持续。中资产模式之前采取“高收低租”的方式快速扩大规模，但依赖“租金贷”、“逆势加杠杆”的发展也预示着这种模式很难走得长远。
