集中式长租公寓模式的代表企业魔方生活服务集团4月28日向香港联交所更新了上市招股书。长租公寓市场的重新启动又给了企业上市的信心与决心。
随着国家大力发展保租房，长租公寓的行业赛道明显拓宽。同时，随着保租房REITs和不动产私募投资基金等金融支持政策的陆续出台，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，为长租公寓市场的加速发展带来了更多可能。
因此，长租公寓在2023年再度进入快速发展期，并成为境外投资机构继商办、产业园区之后的又一个投资热点。
根据统计，2022年上海长租公寓的大宗交易成交额达到近60亿元。去年上海完成的74单大宗交易中，有15单均为长租公寓，成交单数占比超过20%，仅次于办公业态。
今年一季度，上海投资市场的13宗大宗交易中，长租公寓的交易3宗，仅次于产业园区和办公楼，成交额达28亿元，超过去年成交总额的40%。
当长租公寓市场逐渐走出两年前相关企业相继“爆雷”的阴霾，再次进入行业发展的“快车道”，越来越多的房企和境外机构都纷纷布局。可以预见，新一轮长租公寓市场的竞争将更加激烈，其商业模式也随着行业发展逐渐走向成熟。
克而瑞租售最近对长租公寓运营企业的三种主流商业模式进行了对比分析：重资产模式更适合有一定资金实力的企业与机构参与；中资产模式主要赚取“剪刀差”，但随着房源获取难度加大，拓展空间受限；轻资产模式现在是很多新入局者的首选，看上去投入成本最低，实际回收周期却是最长。
目前，长租公寓企业主要有三种主流的商业模式：重资产、中资产和轻资产。
重资产模式：企业通过收购或自建获得资产所有权，通过持有运营后，实现退出。此模式下，企业拥有资产所有权和经营权，企业可以获得资金收益和资产升值收益。这种模式小企业一般无法参与，主要适合开发商、房地产基金、保险资金、国有企业、金融机构等参与。
中资产模式：目前长租公寓普遍采取方式，包租一定年限的物业，投入装修改造，然后溢价出租，俗称为“二房东”模式，主要赚取的是租金差及部分服务费。随着房源获取难度的加大，中资产模式发展受阻。
轻资产模式：利用自己成熟的品牌价值、运营体系、产品标准和供应支持系统等，通过委托管理赋能给投资人，让投资人以最小的成本，获得成熟品牌和运营能力的最大价值。国内酒店行业最早采用这种方式，比如希尔顿、铂涛集团、万豪、华住集团等。
