第1问：70年后房子还能继续住，但肯定得交钱
前天，两会结束了，大家最关注的还是总理答中外记者提问。其中，澎湃新闻的记者提了个大伙都很关心的话题——房屋产权70年到期后怎么办？
总理是这么答的：“可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。当然，也可能有人说，有法律保障吗？我在这里强调，国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。”
总理的话感觉让大家吃了颗定心丸，但若有人觉得可以高枕无忧了，那未免也太单纯了。毕竟可以续期不代表可以免费续期。
确实，这个产权问题如果处理不好，一定会是个大问题。那么，房屋产权70年到期可以续期的背后，还有哪些值得深思的问题？小巴采访了几位大头，来听听他们的分析。
丁建刚——浙报传媒地产研究院院长
“住宅土地使用权到期续期问题仍需法定”
“房屋产权70年到期后怎么办？”事实上，昨天记者的问题本身就不够准确，产权是永恒的，但土地使用权是70年。
李克强总理的回答也引发了公众舆论热议，他回答的语境，应该是针对去年温州有一宗住宅用地，当时开发商只购买了二十年的使用权，现在使用权已经到期，面临着土地是否能继续使用，产权能否正常交易等问题。
后来国土部门给出的解决方案是过渡性的，按照“两不一正常”原则：“第一个‘不’是不需要提出续期申请。第二个‘不’，不收取费用。第三个是‘正常’办理交易和登记手续。”国土部强调，这一原则只适用于当时土地使用年限购买不到70年，现在已经到期的极少数住宅用地的特例。
“对带有普遍性70年住宅土地使用权期间届满后的续期问题，关系到广大人民群众的切身利益，国土资源部高度重视，我们将继续加强调查研究，在相关工作中积极建言献策，配合相关部门尽早地完成研究，出台相关的法律安排。”
关于住宅用地70年使用权到期后的现有法律体系是：
?《宪法》：城市的土地属于国家所有。
?《土地管理法》：城市市区的土地属于国家所有。
?《物权法》：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
但当时没有规定，续约是无偿还是有偿。基于以上宪法和法律规定，关于土地使用权到期续期的问题，必须是法定的。但有几点可能可以推断：
?不太可能将使用期延长至无限。如果这样，无限期的使用权等于产权，等于土地私有，这与宪法相悖。
?不太可能在70年土地使用权到期后，按当时的土地评估价格让业主再缴纳一次土地出让金。如果这样，社会和公众根本无法接受。恒产和恒心，无从谈起。
?最大的可能是，延长土地使用期限和未来的房地产税相结合。不需要重新缴纳土地出让金，但每年交一定的房地产税。
韩世同——广东省房地产研究会副会长
“大家的担忧依旧没解除；关键在于交多少费用”
我国《物权法》第一百四十九条明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。所以，总理的回答并没有超出物权法所表达的范围，也没有解决大家最关心的点，因此也不会对当前的房产市场带来任何的影响。
关键点在于，续期是否要交费，需要交多少费用？
但目前来确定交费这个问题，还不太容易。如果交费比重较高，按照之前温州的传闻，占房子市值的30%，大家肯定接受不了；如果像深圳曾经的一个版本，按照土地基准价格的30%，应该不会引起太大的争议。
不过，这个问题可能会涉及到房地产税的改革，将来可能以自动无偿续期来换取房地产税的开征，已经有一些学者这样建议，具体是否可行还需要研讨。
另外，是否有更好的办法，或者借鉴国外的一些做法，目前还不清楚。毕竟中国在土地制度、所有权和产权方面，跟其他国家不一样，所以这方面不具备太大的可比性。除非我们进行土地制度的改革，但目前这并没有被纳入议程。
至于小产权房，目前还没有明确的规定。广州有些城中村拆迁后的返迁房，房主都不愿意办成商品房，反而这样有可能变得没有期限了。
另外，目前酒店式公寓逐渐升温，跟小产权是不挂钩的。酒店式公寓属于商业性质，主要是写字楼、酒店、商场物业提供的40-50年期限的房子，在一些中心城市卖得...
刘德科——德科地产频道总编辑
“70年后具体怎么办，关键还是看房地产税怎么设计”
这次，总理主要重复和强调了之前官方已经说过的观点。但总理在这样的场合说出“有恒产者有恒心”这句名言，是值得我们关注的。
因为这句话你说我说都没什么大不了，总理说就不一样了。至少，这意味着，“70年到期后要把土地交还给国家”的担忧不必要存在了。
目前，针对20-30年产权房的历史遗留问题，采取“两不一正常”的过渡性解决办法。至于70年产权的房子怎么办？目前为止，是有理念性的共识，也就是总理所说的，“可以续期，不需申请”；但目前尚没有具体的办法，不过总理说正在抓紧研究。
其实，针对这个问题，学术界的其中一个共识是，产权到期后，以交房地产税的方式来平稳过渡。具体来说，普通人买的房子都是70年产权，地产商买地时已经交过土地出让金；理论上，70年之后我们应该向国家交钱，但实际上我们不可能再去交土地出让金。所以，最好的、最稳妥的办法是，用房地产税来平稳过渡，这样就非常合理。
如果是这样，相信大部分人不会有怨言，也解决了我们在公有制土地下“有恒产者有恒心”的住房问题。不过，这只是学术界的一种观念。
但这并不代表，一定要在70年产权结束之后才交房地产税，70年之内也可能征收房地产税。当然，70年内房地产税的税率和70年后房地产税的税率理论上应该是不一样的。
另外，总理在回答时并没有提到房地产税，我认为有两个原因：
?房地产税到底如何安排才最恰当还不确定；
?总理没有提房地产税，可能是为了避免不必要的猜想。因为房地产税已经被炒得太热，但几乎所有的在职官员都没有在公开场合谈过房地产税，除了人大的相关人士提及过，但他们说的是房地产税的立法筹备进程。
因此，对未来的展望，也就是70年后到底怎么办，归根结底还是回到目前尚无定论的房地产税上。可以说，绝大多数中国房地产的制度化问题，最终几乎都会汇聚到房地产税这个焦点上。这也是房地产税这么难出台的重要原因，因为牵涉面实在太大了。
