房地产现金流管理方法
1、现金流铺排流程
管理一定要有管理的标的、管理的组织者和参与者、以及管理的流程，上面简单的描述了管理的标的，这种图重在说明管理的组织和参与者以及管理的流程。
2、现金流管理流向
明确管理的组织者和参与者，明确了过程，接下来对管理的标的更进一步的进行分析：
（1）拿地
基本的周期性节奏把握：一季度冲刺回款、轻度投资，二季度运营提效、机会投资，三季度回顾调整、盘点资源，四季度冲刺经营、重度投资。
确定卡位指标：不要迷信其他房企的卡位指标，确定适合自己公司的指标。
小结：把握节奏，适当卡位。
（2）融资
开发贷融资：2证报审，3证上会，4证放款，这里面最关键的是第四个证，方案确定取得批复是核心。
债权融资：这个和主体信用评级息息相关，不上市，中小房企基本没希望。
流量融资：他的实质也是一种营业额的融资，也就是有买，有卖，作为中小房企，最可能快速实现的是材料的流量融资，比如成立一家商贸公司。
项目合作：积极开展合作项目开发，这里提醒的是，合作本身就是一种妥协的过程，细节不要过于计较，不要过度干涉对方的操作。另外项目拿地后合作，可以变成联合体合作，会发现整个融资成本都会下降。
跟投平台：
1.0：员工强制跟投，管理层强制跟投；
2.0：普通员工优先跟投，管理层后分后，逐渐放开跟投范围-去精英化
3.0：逐渐将合作方，供应商等纳入跟投合伙人领域-共担化
4:0：社会化项目跟投平台，普通投资者可以跟投-公众化
这一块要想清楚，要想想员工本身的诉求，大家都是来上班的，不是来投资的，资金安全，有一定收益。
*投入：*投入的时间点和归还时间，以及产生的收益，这一块要非常注意，有些项目利润率特别低，要看看这个利润构成，比如是*往来的资金收益构成，实际这个项目是不赚钱的，如果不赚钱，就要考虑流速。
小结：融资的本质的主体信用，融资的多元化会促进融资规模的提升。
（3）回款
明确的分工：
营销负责欠款催收和协调
财务负责欠款信息反馈，银行按揭款应由财务催收较妥
促进回款的方式：
银行按揭额度的提早申请
可以引入两到三家银行，保持一定竞争性，但应确定一家主力银行
集中销售时业务量大，可安排银行上门收款
小结：在回款这个方面，外部的因素很多不可确定，但是内部分工一定要清清楚楚。
（4）招采成本
（5）产品
开发商做的是商品房，是商品，不是艺术品，商品房讲究的是流通性，好卖的产品才是好产品。对于产品价值投放标准有所侧重和倾斜。
