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本文作者：张春光律师【锦天城律所】
个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》 ，法律出版社出版
一、合同不因买受人无购房资格而无效
《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”
房屋买受人签订房屋买卖合同时没有购房资格，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，并未违反公序良俗，因此，房屋买卖合同不因买受人没有购房资格而无效。
二、房屋买受人无购房资格的法律后果
房屋买受人签订房屋买卖合同时无购房资格这一法律事实本身并无太大的法律意义，但是这预兆着房屋买卖合同可能会因房屋买受人无购房资格而无法履行，合同解除，买受人承担违约责任。
（一）过户是房屋买受人的合同义务，也是出卖人的合同目的
房屋买卖合同是双务合同，合同双方互负对待给付义务，一般而言，过户和交房是房屋出卖人的主要合同义务，支付房款是房屋买受人的主要合同义务，那么，过户是否是房屋买受人的主要合同义务呢？过户也是买受人的主要合同义务，原因很简单：过户需要买卖双方相互配合且买受人有购房资格才能完成，房屋出卖人单方无法完成过户这一合同履行行为，如果房屋买受人没有购房资格或者虽有购房资格但不配合，过户无法完成。从另外一个角度讲，完成过户是否是房屋出卖人的合同目的呢？完成过户是房屋出卖人的合同目的，因为：（1）只有完成了过户，房屋由出卖人名下变更到买受人名下，房屋出卖人才能腾出一个购房资格去另行购买房屋。（2）标的房屋一直登记在房屋出卖人名下，房屋出卖人可能因此多承担很多房产税，房屋出卖人再购买房屋并向银行申请贷款的时候可能需要支付更多的首付款，支付更高的利息。（3）只有完成了过户，房屋由出卖人名下变更到买受人名下，交易结束，法律关系才能处于稳定状态，否则房屋出卖人就会面临着各种不可预测的法律风险和纠纷，比如：a.房屋出现质量瑕疵甚至灭失，出卖人是否要承担责任？b.房屋出卖人因另案法律纠纷导致标的房屋被司法查封，出卖人是否要向买受人承担法律责任？c.房屋买受人因另案法律纠纷导致法院要执行标的房屋，房屋出卖人难免会被牵连到一场与自己无关的法律纠纷中。我代理的上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终163号案中，法院即认为过户也是房屋出卖人的合同目的。
（二）如果因房屋买受人无购房资格导致合同不能履行的，买受人构成违约
如果因房屋买受人无购房资格，导致无法办理变更登记，合同目的不能实现的，房屋买受人构成违约，需承担违约责任。在此，需注意：
1、房屋买受人构成违约的时间节点
购房资格问题关系到能否办理变更登记（银行贷款审核在此不考虑），因此，合同约定的最晚过户日之前，即便买卖双方都确认买方无购房资格，也不能据此认定买方构成违约，因为在最晚过户日之前买方无购房资格这一法律事实还没有实质性的影响到合同的履行，是否违约要看结果，而不能预测将来可能会违约。此外，即便合同约定了过户前买受人没有购房资格的买受人构成违约，鉴于过户前买受人是否具备购房资格尚不影响合同履行和合同目的实现，基于鼓励交易原则，这个约定的实质法律意义也不大。
2、房屋买受人构成根本违约的时间节点。
一般而言，房屋买卖合同对于违约方的违约行为都会约定一个宽限期，比如15天，即违约方逾期履行超过这个宽限期才会构成根本违约，守约方才可以行使合同解除权。
（1）如果房屋买卖合同约定了因房屋买受人没有购房资格等买受人的原因导致无法按约定时间过户，买受人构成违约，逾期超过15天则视为买受人构成根本违约，房屋出卖人有权解除合同的，则从其约定，即宽限期15天届满买受人构成根本违约，出卖人有权解除合同并主张违约责任。
（2）如果房屋买卖合同中对于因房屋买受人没有购房资格等买受人原因导致无法过户则买受人构成违约没有约定，对于此情形下的宽限期更没有约定的，则房屋出卖人解除合同是基于法定解除权，而非约定解除权。《民法典》第五百六十三第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据《民法典》第五百六十三第一款第三项的规定，房屋出卖人在最晚过户日之后最好给房屋买受人一个书面的催告，催告期最好能和房屋买卖合同约定的宽限期保持一致，催告期满之后，才能认定房屋买受人构成根本违约，房屋出卖人才有权解除合同并向房屋买受人主张违约责任。
（三）房屋买受人的违约责任
《民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。” 第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”对于房屋买受人的违约责任，应注意如下几点：
1、如果房屋买卖合同对于因房屋买受人没有购房资格等买受人的原因导致合同解除约定了违约金，则房屋出卖人可以直接主张违约金，至于法院依法调整违约金是另外一回事。如果房价下跌过多，主张违约金不足以弥补房屋出卖人的损失的，房屋出卖人可以选择主张房屋差价损失。
2、如果合同对于因房屋买受人没有购房资格等买受人的原因导致合同解除没有约定违约金，房屋出卖人无权直接主张违约金，而只能主张实际损失，房屋出卖人的实际损失主要是房价下跌的损失、应付且已付的中介费损失等。如果房屋出卖人无法举证其实际损失的，其违约损害赔偿可能无法得到支持。在房价上涨很多的背景下，有些法院基于公平考虑，甚至会判决房屋出卖人给买受人一定的补偿，这虽不合法理，但似乎更公平。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】
附：原告（反诉被告）徐某伟、唐某与被告（反诉原告）孙某园、周某军房屋买卖合同纠纷案
裁判要旨：房屋买受人无购房资格的，不影响房屋买卖合同的效力。房屋买卖合同因房屋买受人无购房资格而无法办理变更登记的，房屋买受人构成违约，需承担违约责任。
案情简介：系争房屋登记在原告名下。2020年10月19日，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告购买系争房屋，转让价共计309万元。合同第六条约定，双方确认于2020年11月3日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，被告未按约定履行合同义务,应当向原告支付逾期违约金,逾期违约金按本次交易总价的日万分之四计算。逾期超过二十日后被告仍未履行的,除被告应向原告支付二十日的逾期违约金外,原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的,应当书面通知被告，被告应当承担违约赔偿责任,违约赔偿金额为本次交易总价的20%。补充条款（一）第十条约定，按现有政策规定，因被告不具有购房资格导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，但被告须依主合同第九条约定向原告承担违约责任，双方应及时相互配合办理退税手续（若需）。同日，双方签订《补充协议》，约定系争房屋总成交价为320万元，买卖合同第二条约定的房价款为309万元，双方同意系争房屋内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为11万元。之后，因房屋买受人无购房资格而未按约过户。
裁判观点【案号：上海市浦东新区人民法院（2021）沪0115民初23330号】：依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订的上海市房地产买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。本诉部分，原、被告在合同约定的期间内未至交易中心办理过户手续，但双方协商于2020年11月14日至交易中心办理过户手续时，因被告不符合购房资格，导致未能办理交易过户手续。后双方就过户时间未能达成一致意见，原告通知被告要求办理过户手续，被告未能配合办理相应手续，原告有权依据合同解除双方买卖合同及相应补充协议，故双方买卖合同及补充协议于原告通过微信向被告发送合同解除通知之日解除。原告要求被告支付逾期违约金和违约金，根据双方合同约定，因被告不具有购房资格导致交易无法正常进行，被告应向原告支付二十日逾期违约金和违约赔偿金；被告提出违约金标准过高，故本院酌情参照被告的过错程度、被告的付款情况等，确认被告向原告支付二十日逾期违约金12,000元以及违约赔偿金40万元。反诉部分，反诉原告要求解除双方于2020年9月28日签订的房屋买卖合同，该合同约定双方同意签订上海市房地产买卖合同，事实上，双方亦于2020年10月19日签订了上海市房地产买卖合同；反诉原告要求解除双方买卖合同及补充协议，对于双方买卖合同及补充协议的解除本诉部分本院已确认双方合同解除时间，故反诉原告再行要求解除已无必要。双方合同解除系反诉原告不符合购房资格，故反诉原告要求反诉被告支付违约金，本院不予支持，但反诉被告应将收取的房款返还原告。
