前些天，
小楼在微信后台注意到有位粉丝表示，
自己手里现金不算充裕，
买住宅项目首付不够，
但是也不想买公寓项目，
“市面上在售的70年产权住宅型公寓可以买吗？”
住宅型公寓和住宅以及商业公寓有什么区别呢？
今天我们就来一起聊一聊。
住宅VS住宅公寓 VS 商业公寓
三者的差别主要在哪里呢？
我们直接看下图
三者最重要的差别在于产权问题，
一般住宅和住宅型公寓产权均为70年，
而商业公寓产权为40年。
由于产权年限问题，
商业公寓的流通性普遍要低于住宅项目。
也因为流通性较差的缘故，
商业公寓的价格一直赶不上同项目住宅的价格。
住宅型公寓与商业型公寓对比，
其在土地性质方面便有根本的不同。
住宅公寓土地性质一般为住宅或成套住宅，
是用于居住目的的。
而商业公寓的土地性质一般多为商业或综合用地，
在土地性质方面就已经凸显出了商业公寓的居住不纯粹性。
现在郑州市面上许多已经交付的公寓项目，
都租给了初创公司、流动性较大的人口等，
居住环境比较嘈杂，
且一般物业服务也很难做到位。
住宅公寓与一般住宅相同，
产权为70年，
而商业公寓产权多为40年。
不过目前市面上还基本没有住宅或公寓年限到期如何续费的实例，
届时需要根据郑州的续费政策来具体判定。
除此之外，
落户与孩子上学问题是每一位新郑州人最为重视的一点。
在一座陌生城市打拼了多年，
每个人都想拥有一套属于自己的房子，
但是我们在购房时一定要提防销售陷阱，
诸如一些中介在宣传时声称公寓可以落户这都是不可信的。
郑州目前政策方面商业公寓还是不能落户的，
业主孩子也无法上学。
不过相比商业公寓，
住宅型公寓在这方面就比较占优势，
其房子既可以实现落户，
今后孩子也可以根据教育政策划片上学。
另外便是生活成本问题，
一般住宅和住宅公寓都采用民水民电，
生活成本不高。
而商业公寓采用的则为商水商电，
且一些商业公寓是不允许通天然气的，
这样在吃饭方面开销也会更大。
最重要的一点是，
商业公寓在交易方面税费要比住宅公寓高的多，
这也是为什么商业公寓流通性差的原因。
小楼身边有位亲戚，
许多年前就在郑州好莱坞国际公寓投了一套，
最近由于急用钱想出手，
却面临了交易困难的窘境。
该公寓项目虽然位于农业路中州大道的黄金位置，
但是目前价格却只有10000出头，
且难出手。
住宅公寓的优缺点
说白了，
住宅型公寓和一般住宅一个样，
只是面积较小。
且住宅型公寓一般都具有几个共性缺点。
面积小，户型差。
由于住宅公寓面积较小，
在户型设计方面根本无从下手，
大开间、“手枪”户型都会频频出现，
不过基本上也可以满足正常的生活需求。
容积率高，公摊面积高。
一般住宅公寓的容积率都较高，
相对应居住人口就会增多，
楼间距比较窄，
且许多面积都被公摊掉了，
实际室内面积会“缩水”很多，
郑州目前市面上一些已交付的安置房中便有类似的住宅公寓。
居住环境嘈杂。
容积率高相对于的便是居住环境问题，
住宅公寓一般居住环境都比较嘈杂，
3梯12户、4梯20户这种情况也十分普遍。
以32层4梯20户的住宅公寓为例，
一栋楼便有640户住户，
一栋楼里轻轻松松破1000个居住人口，
其拥挤程度自然可想而知。
占用购房名额。
这也是住宅公寓最大的弊病。
以目前郑州的限购限贷政策来看，
如果购买了住宅公寓即（小面积住宅），
将会占用自己的购房名额。
如果后续想要再换房的话，
由于已经有过房贷记录，
将会按照二套来算，
首付比例要在60%以上，
换房难度也会跟着提升。
当然，住宅公寓有一个最大的优点。
便宜
由于和住宅性质一模一样，
但是面积相对较小，
对于一些实在凑不出首付的刚需新郑州人来说，
也是一个比较大的福音。
住宅公寓可以买吗？
那么，
住宅公寓可不可以买呢？
小楼认为，
不论是一般住宅还是住宅公寓或是商业公寓，
存在即有其价值所在。
住宅型公寓，
由于其和住宅性质相同，
70年产权且可以落户，
对于手里面资金不足的购房者来说，
还是一个不错的选择。
目前市面上70年产权公寓项目并不多，
据不完全统计有
鑫苑国际新城 ， 56 m² ，16000
中业星荟 ， 49m² ，15000
瀚海思念城 ，45 m²，17800
万创都市公馆 ，35-58 m²，待定
城果 ，50 m²，16500
（仅供参考，不作购买建议）
目前就郑州来看，
除掉航空港区，
多数工作地点还是在三环以内，
对于首套自住型购房者来说，
三环内的一般住宅价格接受不了，
考虑购买一个住宅公寓也是不错的。
从价格来看
一般住宅＞住宅公寓＞商业公寓
这同样符合我们选择人生首套房的逻辑，
大家都知道第一套房子买住宅，
最好还能买一个三房。
但是目前郑州许多年轻人购买首套房子多依赖于父母提供首付，
如果资金不到位，
买个过渡房也不为过。
最后对于购买住宅公寓或者商业公寓的朋友来说，
小楼给出一个良心建议，
在购买之前一定要查一下该项目的预售证号，
避免碰上“商改住”的项目，
后期维权将身心俱疲。
整个操作流程只需要1分钟。
一般广告宣传页上都会有一排小字即该项目的预售许可证号
只需将其在房管局官网上“预售后公示”中输入该许可证号，
便可以知道其房屋的性质为何，
也能省去不少麻烦。
