下图来自博纳的研究数据，2022年满足5年居住限制的组屋现在有三万一千多套。很大一部分私宅的新房购买，是组屋到了五年居住时限后，进行的品质升级和社区升级，所以核心市区外的潜在购买力是非常高的。结论就是，CCR有可能有比较好的开盘价，和投资机会。RCR、OCR是刚需市场，需求量依然非常大，但是供应量是不够的，所以目前价格是比较难降低的。
房产投资的底层逻辑是土地供应量和土地成本。根据下图可以发现，供应量在过去的几年其实是不高的。17、18年大量的私宅集体出售并不能直接转化为及时的房源，因为有一个建筑周期在那里。18年开始建设的房子基本上2023年才能完工，有可能2023年的可住的新房会多一些，但是现在的供应量是不够的。除了集体出售，政府卖地（Government Land Sale, GLS）也是持续走低，这会造成接下来两年的供应会持续跟不上。所以我觉得现在市场上涨的一个根本动力是刚需，但是这1-2年可住新房的供应量跟不上。为什么跟不上？因为土地成本增加了，建筑成本大幅上升。站在开发商的角度，房价涨得不够高，成本却很高的情况下，利润空间很薄，所以宁愿等候，不愿意轻易买地建房，给自己套个5年卖完的紧箍咒。
下面这张图是OCR地区政府卖地的均价，2021年郊区卖地均价已经达到了$1,161, 开发商要起码买到两千块才能赚到10%的利润。所以未来OCR的新盘单价会卖到单价$2000psf。
