今天继续来分析罗湖。
先来仔细说说罗湖的板块区域分布。
图源:乐有家
罗湖不大,但是板块划分非常细。
罗湖东北和西北两边分别是梧桐山和银湖山,中间只留了一个狭窄的通道地理位置决定发展条件和发展方向。
所以,过去罗湖一直是东西走向发展,而不是北向发展。
由于板块很多又很密,不太好分辨,所以我给大家总结了几个特点让大伙更好地去辨认罗湖的板块。
边缘山边板块:莲塘 银湖
西部近福田板块:泥岗 笋岗 宝安南 蔡屋围
南部老城区板块:东门 人民南(罗湖口岸 国贸)黄贝岭
中部洪湖辐射板块:洪湖 水贝 翠竹 水库(百仕达)
北部近布吉板块:清水河 草埔 布心
今天先分析西边靠近福田的4个板块。
蔡屋围
蔡屋围是罗湖传统的金融商业核心区,过去曾经是罗湖地标的聚集地,曾经深圳的最高楼地王大厦、京基100大厦都在蔡屋围板块。
当下蔡屋围板块的优势是以万象城为核心的商圈以及京基260万㎡的旧改。
商圈能维持一定的人流量,但是对片区而言已经属于成熟稳定的配套了,对片区的发展影响离没有那么大,所以蔡屋围的未来还得看旧改。
京基的旧改已经于2021年开始动工,不需要等太久,我们就能见证蔡屋围片区的界面大改善。
不过客观地说,虽然蔡屋围的旧改体量很大,规划也很高大上,但是我还劝大家不要有太大的期待。
如今深圳的旧改不可能复制当年大冲旧改的神话,直接靠一个旧改带飞整个片区,是不可能了。
关注楼盘:
蔡屋围的二手楼盘老小区居多,靠近万象城商业的楼盘楼龄会小一些,可以留意两个二手楼盘
中海天钻,2015年小区,挂牌均价9万/㎡
片区内唯一一个10年以内楼龄的楼盘,当初入市的时候也是豪宅定位,价格最高曾经到过11万/㎡。
最近的成交单价已经跌到8.2万/㎡,楼盘多数是100平的大户型,适合罗湖本地的改善客,毕竟靠近万象城,配套成熟。
但是楼盘紧邻着滨河路,车流量大有严重的噪音污染,另外楼盘还靠近一个污水处理厂,缺陷也很明显。
我觉得8万/㎡低价抄底是不错的,但是9-10万/㎡以上单价接盘就不划算了。
幸福里雅居,2009年小区,挂牌价10.32万/㎡
华润万象城配套住宅,楼龄大概15年左右,最小面积95平,产品都是改善户型,在罗湖来说是比较少有超高层住宅,最高是48层。
和中海天钻一样,这样的罗湖次新盘千万不能追高,抄底价买入,搭配上周边成熟的居住配套,未来保值的能力还是不错的。
除了上面这些楼盘之外,大伙也可以关注蔡屋围旧改的新盘,但罗湖的新盘定价普遍偏高,7-8万/㎡的单价是常态,到时候旧改新盘准备入市的时候,可以对比一下周边二手房价格再决定。