石榴集团官网排名,石榴集团上海总部位置

首页 > 经验 > 作者:YD1662022-10-25 12:39:06

文 | 李逗

编 | 董雨晴

石榴集团官网排名,石榴集团上海总部位置(1)

挺过了2020年的艰难期后,这个曾经以激进拿地吸引业界眼球的石榴集团,正在急切的寻找一个安全着陆地。

2021年5月31日晚间,石榴投资集团(以下简称"石榴集团")在港交所提交招股书,建银国际为独家保荐人。随着招股书数据的披露,石榴集团2020年毛利率骤降、融资成本等经营及财务情况,也被外界所关注。

石榴集团上一次引起公众注意,还是2020年5月份时出现在了罗永浩的直播间里。当时的罗永浩还是个"卖货新人",而石榴集团也在疫情之下,探索着直播卖房的可能性。只不过,这并未扭转石榴集团2020年的销售颓势。克而瑞数据显示,2020年,石榴集团合约销售额407.3亿,排名80位,而在上半年其排名还在59名。

外界人鲜少知道的是,这个以石榴命名的企业,并不是互联网公司,而是以房地产开发为主业的房地产公司。在品牌更名的发布会上,石榴集团管理层曾表示"要做地产界的苹果",而这也是目前地产行业唯一一家以水果命名的开发商。

作为一家2008年起家的房地产公司,石榴集团经历了房地产开发市场的辉煌,业绩一度达到北京市场TOP5。但如今的石榴集团,在毛利率骤降、融资成本等压力下,也不得不转而开拓资本市场。

"石榴"变形记

2016年11月1日,一场主题为"石榴红了"的K2地产品牌发布会,在北京丰台区石榴集团总部举办。身着一席黑西服的石榴集团总裁桑春华,发表了主题为《一直在路上》的演讲,阐述企业二度更名的原因。现场人声鼎沸,而最受瞩目的K2创始人崔巍却缺席了现场。

桑春华是石榴集团总裁。因为喜欢看港剧,他喜欢员工和朋友们称呼自己为"桑sir"。

桑春华开启自己的创业梦想,是从发广告开始的。和他同一个起点的,是"留学教父"俞敏洪。但与俞敏洪的口若悬河相比,桑春华行为低调,K2地产成立九年后,才第一次走到台前。

表明上看,崔巍和桑春华,正是石榴集团的实控人,此两人分别现任石榴集团执行董事兼董事会主席、执行董事兼总裁。早期,二人曾是北京绿野房地产经纪公司的同事。 但有关石榴集团的真正控股方,至今也依然是谜。

曾有媒体报道称,华美地产和K2地产都属于黄金湾投资集团,"崔巍只是职业经理人,老板都是申威申总。"

在崔巍和桑春华的带领下,石榴集团曾有过两次更名,而每次更名也都伴随着一场战略转型。从最早以代理业务知名的华美,发展到K2地产开始介入到房产体系的开发,再到石榴集团的多元化业务。

K2地产更名石榴集团背后,业务转型需求是其根本动因。石榴集团由原有单一地产板块,扩展至"科技 金融 地产"三大板块并举,通过跨界开展创新业务,以期实现业务增长。

伴随着2016年的更名,资本市场曾揣测这是石榴置业IPO的前奏。但5年时间过去,上市动作迟迟未现,公司的组织形式也遭到更改,一系列股份制改造举动也随之而来。其中,石榴集团公司性质由有限责任公司变更为股份有限公司,并先后两次增加注册资本,这一度被不少业界人士认为是在为上市做准备。

而在一番股权腾挪后,石榴投资集团最新股权架构调整为创始人、董事长崔巍持股石榴投资集团57.42%,总裁桑春华持股41.58%,两人合计持股99%。同时,还引进了一位新的投资人*陈健勇,持续1%,其与桑春华于2015年前后出席长江商学院讲座时结识。

只不过,与同行相比,转型之后的石榴集团,近几年的销售增长并不突出,2016年-2018年,石榴集团三年的复合增长率不到30%。根据克而瑞排行榜显示,2020年石榴集团以407.3亿元的全口径销售,排名第80。

失势京津冀

虽然在其官网介绍中,石榴集团成立于2008年,但若追溯到它的前身——成立于2001年的华美地产,其在房地产市场已经有了20年的历史。而在一众京圈房企中,石榴集团也曾经有过黑马房企的美誉。

通州,是石榴集团的福地。十余年前,石榴集团推出K2产品系列,让它在北京市场一炮而红。目前,石榴的土储业务布局范围包括京津冀城市群、长江三角洲地区、大湾区及成渝经济圈。其中,石榴集团土储的最核心区域仍然在京津冀,但主要集中在河北和北京。

招股书显示,截至今年2月末,石榴集团共拥有86个处于不同开发阶段的物业开发项目,其中82个项目由附属公司开发,4个项目由合营企业及联营公司开发;同期石榴集团的土地储备为919.3万平方米,其中44.7%位于京津冀城市群。

值得注意的是,京津冀的物业开发及销售,并没有给公司贡献大量的收益。2018年-2020 年,公司来自京津冀城市群物业开发及销售的收益分别占总收益约41.7%、37.4%及 20.2%。

作为一家成长于北京的房企,石榴集团为何失利大本营?其中很大一部分原因,源自石榴集团典型的郊区高端住宅打法。纵观石榴集团的开发楼盘,多是郊区小盘,且售价较高。石榴集团的打法在于,每进驻一个项目,便用后期抬升的地价,拉动房价,以此带动项目销售。不过,遇到严格的北京限价市场后,石榴集团"以地价带动售价"的营销策略,效果也就大打折扣。

另一个让石榴集团声名远扬的,是它的“山寨”营销策略。石榴集团曾在多个项目命名或拿地过程中,出现过与其他公司撞名的情况。比如,2002年,石榴集团进驻青岛打造的"院子"产品,与泰禾拳头产品同名。而与"雅居乐地产控股"同名的北京雅居乐,也和真正的雅居乐集团并无关系,实际上还是石榴用来拿地的子公司。再比如,北京阿那亚科技有限公司真正的大*,并不是那个有名的"阿那亚"置业,也是崔巍控股的公司。

随着北京调控趋严,石榴集团也在北京市场逐步放慢脚步。石榴集团最近一次在北京拿地,是2020年7月与通投联合体以12.4亿元竞得通州地块。

失利京津冀的石榴集团,也开始抓紧"南下"。从石榴集团近几年的发展轨迹看,长三角已成为其重点布局区域。招股书显示,长三角的土储占比为43.6%,仅次于京津冀。

石榴集团官网排名,石榴集团上海总部位置(2)

激进拿地后遗症

IPO上市之际,石榴集团被揭开的财务报表,成为公众关注所在。

在营收方面,石榴集团的增长并不是直线上升。2018年营收99.37亿元,2019年下降为80.31亿元,2020年又升至122.65亿元。

与之相对的是,石榴集团的毛利率数据却有所下滑。招股书披露,2018年、2019年的毛利率均为34.1%,2020年降至22.9%。

对于2020年毛利率明显下滑,石榴集团在招股书中也表示,2020年录得的毛利率相对较低,主要由于土地收购成本增加,导致物业销售的整体成本上涨,使物业尤其是住宅物业销售毛利率减少。

在拿地上,石榴则一向较为激进,2016年、2017年、2018年,公司新增土地规划建筑面积分别为129.31万平方米、36.20万平方米和468.43万平方米。其中,2018年的拿地数量是上年的数十倍。

不仅拿地速度迅猛,在拿地价格上也不手软。比如,2016年7月进入郑州土拍市场,但因凶狠加价遭到郑州本地开发商的"反抗",在郑州的房地产圈子里,K2成为"野蛮人"的代名词。再比如,2018年,石榴集团进军南京都市圈,便以5.56亿元高价拿下滁州城南商住地,溢价108%。

最近两年,石榴集团的拿地态势依然未减。据媒体不完全统计,自2018年至2020年,仅长三角区域,石榴置业土储面积超65万平方米,拿地投入金额累计近百亿元。

但大举拿地也让石榴集团的负债压力跟着陡升。数据显示,截至2017年末至2019年末,该公司合并报表资产负债率分别为78.67%、81.14%、82.80%。

不过,一个好的迹象是,截至2020年底,石榴集团的净负债率从2018年的180%降至90%;资产负债率为81.44%,较去年同期下降1.49%,但并未达到"三道红线"中70%的标准。

在融资趋紧的大环境下,找到更优质的融资渠道,是摆在石榴面前的一个难题。但受限于非上市公司的身份,石榴集团的融资渠道相对有限,融资成本逐步走高,这也是致使石榴集团启动IPO的重要原因。招股书显示,公司融资成本由2019年的4.23亿元增加37.6%至2020年的5.82亿元。

作为一家非典型的中小房企,石榴集团一直在房地产的转型浪潮中翻涌,探索更多发展空间的可能性,但留给它的试错空间并不会太多。

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