文 | 李逗
编 | 董雨晴
挺过了2020年的艰难期后，这个曾经以激进拿地吸引业界眼球的石榴集团，正在急切的寻找一个安全着陆地。
2021年5月31日晚间，石榴投资集团（以下简称"石榴集团"）在港交所提交招股书，建银国际为独家保荐人。随着招股书数据的披露，石榴集团2020年毛利率骤降、融资成本等经营及财务情况，也被外界所关注。
石榴集团上一次引起公众注意，还是2020年5月份时出现在了罗永浩的直播间里。当时的罗永浩还是个"卖货新人"，而石榴集团也在疫情之下，探索着直播卖房的可能性。只不过，这并未扭转石榴集团2020年的销售颓势。克而瑞数据显示，2020年，石榴集团合约销售额407.3亿，排名80位，而在上半年其排名还在59名。
外界人鲜少知道的是，这个以石榴命名的企业，并不是互联网公司，而是以房地产开发为主业的房地产公司。在品牌更名的发布会上，石榴集团管理层曾表示"要做地产界的苹果"，而这也是目前地产行业唯一一家以水果命名的开发商。
作为一家2008年起家的房地产公司，石榴集团经历了房地产开发市场的辉煌，业绩一度达到北京市场TOP5。但如今的石榴集团，在毛利率骤降、融资成本等压力下，也不得不转而开拓资本市场。
"石榴"变形记
2016年11月1日，一场主题为"石榴红了"的K2地产品牌发布会，在北京丰台区石榴集团总部举办。身着一席黑西服的石榴集团总裁桑春华，发表了主题为《一直在路上》的演讲，阐述企业二度更名的原因。现场人声鼎沸，而最受瞩目的K2创始人崔巍却缺席了现场。
桑春华是石榴集团总裁。因为喜欢看港剧，他喜欢员工和朋友们称呼自己为"桑sir"。
桑春华开启自己的创业梦想，是从发广告开始的。和他同一个起点的，是"留学教父"俞敏洪。但与俞敏洪的口若悬河相比，桑春华行为低调，K2地产成立九年后，才第一次走到台前。
表明上看，崔巍和桑春华，正是石榴集团的实控人，此两人分别现任石榴集团执行董事兼董事会主席、执行董事兼总裁。早期，二人曾是北京绿野房地产经纪公司的同事。 但有关石榴集团的真正控股方，至今也依然是谜。
曾有媒体报道称，华美地产和K2地产都属于黄金湾投资集团，"崔巍只是职业经理人，老板都是申威申总。"
在崔巍和桑春华的带领下，石榴集团曾有过两次更名，而每次更名也都伴随着一场战略转型。从最早以代理业务知名的华美，发展到K2地产开始介入到房产体系的开发，再到石榴集团的多元化业务。
K2地产更名石榴集团背后，业务转型需求是其根本动因。石榴集团由原有单一地产板块，扩展至"科技 金融 地产"三大板块并举，通过跨界开展创新业务，以期实现业务增长。
伴随着2016年的更名，资本市场曾揣测这是石榴置业IPO的前奏。但5年时间过去，上市动作迟迟未现，公司的组织形式也遭到更改，一系列股份制改造举动也随之而来。其中，石榴集团公司性质由有限责任公司变更为股份有限公司，并先后两次增加注册资本，这一度被不少业界人士认为是在为上市做准备。
而在一番股权腾挪后，石榴投资集团最新股权架构调整为创始人、董事长崔巍持股石榴投资集团57.42%，总裁桑春华持股41.58%，两人合计持股99%。同时，还引进了一位新的投资人*陈健勇，持续1%，其与桑春华于2015年前后出席长江商学院讲座时结识。
只不过，与同行相比，转型之后的石榴集团，近几年的销售增长并不突出，2016年-2018年，石榴集团三年的复合增长率不到30%。根据克而瑞排行榜显示，2020年石榴集团以407.3亿元的全口径销售，排名第80。
失势京津冀
虽然在其官网介绍中，石榴集团成立于2008年，但若追溯到它的前身——成立于2001年的华美地产，其在房地产市场已经有了20年的历史。而在一众京圈房企中，石榴集团也曾经有过黑马房企的美誉。
通州，是石榴集团的福地。十余年前，石榴集团推出K2产品系列，让它在北京市场一炮而红。目前，石榴的土储业务布局范围包括京津冀城市群、长江三角洲地区、大湾区及成渝经济圈。其中，石榴集团土储的最核心区域仍然在京津冀，但主要集中在河北和北京。
招股书显示，截至今年2月末，石榴集团共拥有86个处于不同开发阶段的物业开发项目，其中82个项目由附属公司开发，4个项目由合营企业及联营公司开发；同期石榴集团的土地储备为919.3万平方米，其中44.7%位于京津冀城市群。
值得注意的是，京津冀的物业开发及销售，并没有给公司贡献大量的收益。2018年-2020 年，公司来自京津冀城市群物业开发及销售的收益分别占总收益约41.7%、37.4%及 20.2%。
作为一家成长于北京的房企，石榴集团为何失利大本营？其中很大一部分原因，源自石榴集团典型的郊区高端住宅打法。纵观石榴集团的开发楼盘，多是郊区小盘，且售价较高。石榴集团的打法在于，每进驻一个项目，便用后期抬升的地价，拉动房价，以此带动项目销售。不过，遇到严格的北京限价市场后，石榴集团"以地价带动售价"的营销策略，效果也就大打折扣。
另一个让石榴集团声名远扬的，是它的“山寨”营销策略。石榴集团曾在多个项目命名或拿地过程中，出现过与其他公司撞名的情况。比如，2002年，石榴集团进驻青岛打造的"院子"产品，与泰禾拳头产品同名。而与"雅居乐地产控股"同名的北京雅居乐，也和真正的雅居乐集团并无关系，实际上还是石榴用来拿地的子公司。再比如，北京阿那亚科技有限公司真正的大*，并不是那个有名的"阿那亚"置业，也是崔巍控股的公司。
随着北京调控趋严，石榴集团也在北京市场逐步放慢脚步。石榴集团最近一次在北京拿地，是2020年7月与通投联合体以12.4亿元竞得通州地块。
失利京津冀的石榴集团，也开始抓紧"南下"。从石榴集团近几年的发展轨迹看，长三角已成为其重点布局区域。招股书显示，长三角的土储占比为43.6%，仅次于京津冀。
激进拿地后遗症
IPO上市之际，石榴集团被揭开的财务报表，成为公众关注所在。
在营收方面，石榴集团的增长并不是直线上升。2018年营收99.37亿元，2019年下降为80.31亿元，2020年又升至122.65亿元。
与之相对的是，石榴集团的毛利率数据却有所下滑。招股书披露，2018年、2019年的毛利率均为34.1%，2020年降至22.9%。
对于2020年毛利率明显下滑，石榴集团在招股书中也表示，2020年录得的毛利率相对较低，主要由于土地收购成本增加，导致物业销售的整体成本上涨，使物业尤其是住宅物业销售毛利率减少。
在拿地上，石榴则一向较为激进，2016年、2017年、2018年，公司新增土地规划建筑面积分别为129.31万平方米、36.20万平方米和468.43万平方米。其中，2018年的拿地数量是上年的数十倍。
不仅拿地速度迅猛，在拿地价格上也不手软。比如，2016年7月进入郑州土拍市场，但因凶狠加价遭到郑州本地开发商的"反抗"，在郑州的房地产圈子里，K2成为"野蛮人"的代名词。再比如，2018年，石榴集团进军南京都市圈，便以5.56亿元高价拿下滁州城南商住地，溢价108%。
最近两年，石榴集团的拿地态势依然未减。据媒体不完全统计，自2018年至2020年，仅长三角区域，石榴置业土储面积超65万平方米，拿地投入金额累计近百亿元。
但大举拿地也让石榴集团的负债压力跟着陡升。数据显示，截至2017年末至2019年末，该公司合并报表资产负债率分别为78.67%、81.14%、82.80%。
不过，一个好的迹象是，截至2020年底，石榴集团的净负债率从2018年的180%降至90%；资产负债率为81.44%，较去年同期下降1.49%，但并未达到"三道红线"中70%的标准。
在融资趋紧的大环境下，找到更优质的融资渠道，是摆在石榴面前的一个难题。但受限于非上市公司的身份，石榴集团的融资渠道相对有限，融资成本逐步走高，这也是致使石榴集团启动IPO的重要原因。招股书显示，公司融资成本由2019年的4.23亿元增加37.6%至2020年的5.82亿元。
作为一家非典型的中小房企，石榴集团一直在房地产的转型浪潮中翻涌，探索更多发展空间的可能性，但留给它的试错空间并不会太多。
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