张奥
最近，共有产权房的概念非常火。
开年至今，一线城市像北京、广州、深圳都传出了共有产权建设的进展或规划，比如日前《深圳市住房发展“十四五”规划》中就提出，未来5年要建共有产权住房8万套。二、三线城市中，宁波、东莞等也相继出台了共有产权房管理办法……
共有产权房的火热景象，也让不少购房者蠢蠢欲动，问题来了：共有产权房到底值不值得买呢？
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我们先来了解一下，什么是共有产权房？
有很多人搞不清楚共有产权房、公租房、商品房的区别，我们做了一个表格区分：
共有产权房，简单来说就是：你有购房资格，买到房了，但购房的产权并不完全属于你个人，而是与政府共有产权。
比如一些年轻的购房者，刚开始工作手上积蓄少，而且家里不能提供首付支持，那么共有产权房就是一个的选择。
为啥？便宜啊！
举个例子，在某城市某地段，一个购房者想买一套80㎡的房子，周边商品房均价是4万/㎡，总价也就是需要320万，但是手头没有这么多钱怎么办？
他可以选择买共有产权房50%的产权，政府持有另外50%的产权。这样，购房者相当于只用花160万，就可以住进市价320万的房子里了。
而且大部分共有产权房的单价和市面商品房相比都要低出不少。
比如在北京，18年开始网申的绿地·兴景苑共有产权房，根据北京市住建委官网信息，其均价是1.75万元/㎡，而当时周边的商品房海珀云翡，均价高达7.5万元/㎡。
这样算的话，买一套80㎡的共有产权房只需花140万，购买商品房需要花600万，便宜了近460万元。
不过，北京共有产权房这么便宜，也有它的道理。
我国从2007年开始推出共有产权房的概念，2014年选取了北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6个城市，开展共有产权房试点，算到今年也仅仅发展了7、8个年头，还处于摸索阶段。
大部分城市也是因城施策，政策偏严格，或过于宽松也在情理之中。
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下图是我国典型城市共有产权房的相关政策情况：
在转让方式方面，分为封闭流转和上市交易两种。
在北京、广州等城市，明确转让对象为其他符合共有产权住房申请条件的家庭，实行定向封闭流转。
也就是说即使你在5年、10年后，想卖也只能卖自己所持的部分产权，在这些城市，一般共有产权房平均单价会大幅度低于市场价。
上海规定户籍家庭可以购买政府产权份额或者上市转让，变成商品住房；深圳明确符合条件的可以申请取得完全产权，上市交易。
在产权比例方面，一般个人产权份额不低于50%。
北京虽在政策中未明确个人产权份额的下限，但是在实际操作中基本按照50%进行控制。
上海、广州在政策文件中规定个人产权份额原则上不低于50%。
深圳在现行政策中提出最高销售价格不高于市场评估价的70%，而在最新政策草案中提出销售价格为同区域同类型市场商品住房售价的50%左右。
在供应对象方面，一般从户籍家庭逐步扩展到非户籍家庭。
北京在政策出台时就明确要供给不少于30%比例的房源给非户籍家庭；
上海则在2018年通过补充配套政策的方式将非户籍家庭纳入供应范围，供应20%左右的房源；
广州非户籍家庭申请则需要符合学历、职称或技能等条件；深圳则主要面向户籍家庭供应。
总的来看，共有产权房主要针对购房的中端需求，能买共有产权房的人群大多是城市中买商品房负担较重的老市民，或者新市民中的高端人才群体，基本上可以看作是商品房的减配版。
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下面我们来聊一聊共有产权房的不足。
看了文章上半部分的介绍，可能大部分人的印象都是“共有产权房太香了”，但在实际情况中，共有产权房的弃购率相当高。比如北京就曾发生过10余个共有产权房在摇号阶段被相继弃购的情况。
为什么会出现这种情况呢？
首先是流通性问题。
在交易封闭流转的城市中，共有产权房不能上市成为商品房，未来只能卖给有同样资质的购房者。
现在市面上申购的共产房大多是期房，期房到交房还需要两年左右的时间，那么买入房子到出售至少要在7-8年以上，这还是理想状况下，毕竟市场小。
这样来看，首先对改善家庭就很不利，其次对于那些来财务收入，生活品质还有很大上升空间的年轻人来说，买一套房子就被“套牢”，显然并不划算。
而且现在一线城市房产大多都自带金融属性。流通性低，意味着别人的房产在增值，你却永远享受不到。
- 大部分共有产权房的区位环境配套比较差。
一般城市的共有产权房配建都会选择城市近郊，而且供应量会比较小，比如在北京，城六区中，东西城就没有建设共产房，甚至本区居民都只能配售几十公里外的、非城六区的共产房。
共有产权房开发利润比较低，品质上就会出现打折扣的问题。户型这方面就不说了，共有产权房大多都是小户型，关键是小区环境这块，开发商拿不出钱建设，一般都不太行。
- 限购门槛比较高。
通过上文的政策介绍，你可能会发现，其实共有产权房的限购门槛还是比较高的，大部分城市都有本市户籍，或者人才导向的规定。
共有产权房，本质上是政府给中低收入购房困难者的一次上车机会，偏向本市居民无可厚非，但是要求太严格就会和保障性住房“人有所居”的理念出现背离，更重要的是它和普通商品房相比，竞争力会减弱。
相同的条件，买个商品房没有那么多的条条框框，干吗不买商品房？最终，共有产权房无人问津，政策推进也没有了动力，变成恶性循环。
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最后，我们回到最初的问题：共有产权房到底值不值得买？
相信看完共有产权房得到利弊之后，大家心里也有了一杆秤，我们的看法是分情况斟酌：
对于10年内没有置换房屋需求的刚需家庭来说，共有产权房可以买。毕竟价格在那摆着，而且未来孩子上学跟其他购房者没有任何差别，这样看相当于用低于市场价五成以上的价格买一套商品房，还是很划算的。
对于投资者来说，共有产权住房的交易周期很长，建议谨慎。
在封闭流转的城市中，交易周期可能会更长，而且收益会受到相关部门监管，风险高不稳定，不建议购买。
在允许上市交易的城市中，热门区域的、位置好的、城区的共有产权房值得买，或者说越贵的共有产权房越值得买。
偏远地区还要看未来规划到底如何，有没有学校，交通环境如何，一般来说不建议投资。
