经历了2021年楼市的跌宕起伏,如今我们再谈买房,绝不仅仅要面临房价涨/跌风险。在这样一个楼市转折年里,房地产行业告别20多年的“高杠杆、高负债、高增长”模式,在“三道红线”高悬的压力之下,面临现金流紧张等困境。
作为辛辛苦苦攒钱的普通人,如果打算在2022年购房不吃亏,还是要做好万全的准备才行。为了减少延期交房、房屋质量/装修水准欠佳等风险,我们建议大家尽量避开以下3类开发商的房子。
第一类:小民企开发商
一般来说,开发商的靠谱程度是这样的:央企>国企>国资背景>民企。
道理大家都懂,大牌背景更有保障。但如果你受现实情况所限,只能选民企开发商,那么千万谨慎选择民企的期房。期房,就是说你现在看不见摸不着你的房子,民企开发商信用保障低,延期交付、建筑质量差、乃至烂尾的可能性都更大一些。
再退一万步,如果你非要选择民企的期房,那么,千万别选民企在县城的期房!在一线城市,开发商大概率不敢拖工期也不敢烂尾,真要烂尾了也很容易找到“接盘”方,毕竟大城市土地珍惜、房子永远有人要;但是,在十八线小县城,民企开发商的期房风险极大,真要出事了,想投诉或复工可没那么容易。
第二类:“不健康”的开发商
普通购房者,要学会给开发商做个简单的“背景调查”。如果是“不健康”的开发商,则尽量远离。
如果不嫌麻烦,请逐项关注这6点:
- 1、工程进度状况
- 2、是否取得预售许可证
- 3、是否出现过烂尾楼
- 4、在建项目是否抵押
- 5、房企负债率
- 6、房企融资成本
如果你嫌麻烦或看不懂那些数字,就直接翻安居客等房产平台整理好的房企健康度表单↓↓↓
还有一个比较直观的方法就是,对照它们的“三道红线”情况。
2020年,监管部门将房企分档管理,踩中全部三条红线(剔除预收账款的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍)则为红档。一般来说,红档房企就是高杠杆房企,资金结构亟需改善、“现金流”较为危险。
现金流是房企生命线,生命线岌岌可危的房企,还是尽量别接触了。
第三类:新成立的开发商
新成立不久的开发商,也尽量别碰。在现在的行业环境下,房企自危还来不及,你很难确定一个新开发商入局的目的是什么。尤其是如果其房子卖得很便宜,更要警惕,可能的后果我就不多说了,大家懂得都懂。
此外,哪怕这个开发商入局初心是好的,其后续生存能力也是值得存疑的。现在大小房企实力分化严重,从竞拍拿地环节开始,就是有庞大资金实力和背景的大央企开发商遥遥领先,本地的小民企不占优势,更别论后续一系列环节。
2021年起,房地产行业的局势不比往昔,普通人攒钱购房不容易,更需要擦亮眼睛挑选靠谱开发商,才能不让心血白费、才能住得舒心。
以上这三种开发商,建议大家在购房时尽量避开,希望这些建议对你有帮助!