镇江狼来了
大佬们，不光是齐聚镇江，对镇江的地产布局，也成了重中之重。以中海集团为例，他们内部的地产业务，是分等级的。具体是以股票代码分成两个体系。第一类，是股票代码00688.HK体系。其中海地产是中国建筑工程总公司房地产业务的旗舰，1979年成立于香港，并于1992年在香港联交所上市。简称“中国海外”，主要深耕布局在一二线城市；第二类，是股票代码00081.HK体系。其中国海外宏洋集团有限公司，是中海地产并购港股同业上市公司，简称“中国海外宏洋”，专注于三线城市房地产业务。在江苏，中海集团把南京、镇江、苏州、无锡4个城市，划分为688体系，由中国海外开发，说明，中海把镇江划分为一类城市；而把常州、扬州、徐州、连云港等城市，划分为二类城市，属于81体系，由“中国海外宏洋”开发。可见，镇江在一些开发商发展定位中，重要到了什么程度。
为什么镇江的豪宅特别吃香？这是我这次在镇江徒步时一直考虑的问题。比如中海的房子，价格2万左右，几乎比万科、金地和碧桂园的房子贵了一倍，也是镇江最贵的住宅。为什么人气却那么旺？究其原因，我想是不是应该有一下几点：
1是有钱人多。镇江的GDP虽然低，但是人均可支配收入并不低，好房子能够买得起。楼价暴涨，就是可以接受的了；2是新市区热。因为老城区太老，新市区的新环境和新配套，让人感觉与老市区一天一地。又受新市府动迁的带动，地价暴涨，就是可以接受的了；3是目前楼价低。镇江的新房均价上不到9000，是低谷。比常州、南通要差一大截，只相当于连云港和盐城的楼价，尚有上升空间；4是近郊区不看好。我个人觉得，万科、碧桂园有特别的景观资源，产品也是可圈可点。但是镇江人似乎更看重人工化的现代城区，而对山水宜人环境优美的小区，并不感冒； 5是新房品质高。品质为什么会高？有两点原因：一是镇江目前调控不严，自然有益于品质的提升；二是品牌开发商进来了。比如中海，和国内其它一线开发商相比，有近40年的“工科血统”，几乎没有遇到什么工程质量的投诉，让人卖得既荣耀又踏实。
中海润江府实景
说起镇江豪宅好卖的原因，许多同行说，镇江和南京，完全是两个世界。南京调控严厉，开发商更关注成本，购房者更关注价格；镇江调控宽松，开发商更关注品牌，购房者更关注品质。我在中海润江府发现，这个楼盘拿到南京也是一流品质。该项目是按照南京豪宅桃源里的档次来定位的，接待流程也和南京的“中海桃源里”一模一样，但是本人觉得，镇江的“中海润江府”的很多定位反而更要高得多。其1，在用地条件上，位置与市政府一路之隔，既是城心，又甩开了老城区。容积率却只有1.67，这样的地块国内少见；其2，在规划档次上，打造了全龄园林、10大奢装、100个细节；其3，建筑风格上，中海润江府沿袭了美式大都会风格，三段式布局，立面材质以石材、仿石漆为主，入户大堂门头全干挂石材，给人一种沉稳的调性。
镇江的买房者更关注通风采光。在中海润江府，我发现100到150平米的户型，全部是南北通透的房子。这在南京住宅市场上，都极其罕见。而我更敏感润江府的“大面宽小进深”的户型格局，最低进深8米左右，最高进深也不超过12米，我觉得可以把它取名叫“小平层”了。而153㎡奢阔洋房餐客厅一体、南北双阳台，四开间朝南，在镇江市场更是相当少见。还有一个细节，我用随身带的卷尺量了量，润江府的凸窗，离地不到50公分，比其我们常见的住宅户型，具有更高的通透性。
镇江最漂亮的长江路 （石旭升/摄）
以上就是本人4月24号25号两天，在镇江的感受。镇江我觉得，随着宁镇一体化的实施，以及镇江新一轮规划的实施，加之镇江尚处于楼市洼地，镇江的房地产会有飞跃式的发展。楼价暴涨的背后，尚有进一步暴涨的可能。但是，从长远来看，城市景气也有回落的可能。
而镇江的城市化，需要思考两个问题。镇江的一个突出问题，是“有山无水”。只有人工河流，没有自然河流。水资源不够，说什么都是白搭；而镇江的另一个突出问题，是“大路多小路少”。比如目前镇江新的开发区，景观大道多，毛细血管少。镇江本来就是南京与苏锡常之间的通道，大交通是好事，也是坏事，因为可能把一个城市割裂得七零八落。所以，镇江未来怎样？关键看有没有更科学的产业布局和更接地气的城区规划。这些，是我在镇江的老街上，一边吃着锅盖面，一边想到的问题。
,
