在房屋交易的过程中，如果涉及贷款买房那么就会有中介告诉你要交一笔评估费，由评估师来为你的房子评定价格，那么你知道评估师都是怎么评估价格的吗？与大众眼里的市场价格有什么不一样？今天咱们就来谈一谈，评估师眼中的房价。
你所认为的房价是哪种价格？
在了解估价师如何看房价之前，先介绍一下他们眼中的价格含义。相信大家都看过很多房地产分析的报告，又或是每个月都更新的各种房价地图，这些价格往往有所差别，因为他们选取的价格定义并不一样，就房地产价格而言一般有五种类型：挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格以及评估价值。
挂牌价格：也就是平常说的挂牌价，是指房地产所有权人公开出售房地产时所公布或标出的要价，很多中介机构每月发布的房价就是以挂牌价为准。一般来说，挂牌价要高于最终的成交价，这个价格不能作为评估师的评估依据，但可以作为了解市场行情的参考。
成交价格：这个很好理解，成交价是买卖双方最终接受的金额，是已完成的事实也是个别价格，通常受交易双方对市场的了解程度、关系远近、议价能力等等的影响。
市场价格：是指某种房地产在市场上的平均成交价格，一般来说是需要大量成交价的平均值，但是房地产具有独一无二性，楼层、朝向、交易双方关系等等因素都会导致最终的成交价格不同，所以不能仅仅对这些成交价格之间平均来算，而应该在平均之前剔除偶然和不正常因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异。
理论价格：是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。与市场价格相比，市场价是短期均衡价格，理论价则是长期均衡价格。
评估价值：是指通过房地产活动得出的估价对象价值或价格，实质上是对估价对象价值或价格的一个估值，可根据采用的估价方法不同而有不同称呼，价格偏向也有所不同，如把采用比较法、收益法、成本法测算出的估价对象价值或价格分别称之为比较价值、收益价值、成本价值。
当房地产市场较为成熟且处于正常状况下，三个价值基本一致，而在房地产价格有泡沫的情况下，比较价值会大大高于收益和成本价值。
估价师眼中的房价
评估师在评估房屋价值的过程中，市场价、成交价、挂牌价都是参考，另外需要根据估价目的、房地产价格的各项影响因素结合科学的测算方法最终得出房屋的评估价格。接下来我们看一些常见的因素对房屋价格评估的影响。
1、土地实物因素
一般来说，土地实物因素包含土地面积、土地形状、地形地势、地质、土壤、土地开发程度等。
土地面积：一般来说，面积过小而不利于利用的土地单价较低，而面积过大也会因为总价较高而减少潜在购买者数量。
地形地势：平坦的土地价格较高，高低不平的土地价格较低。在其他状况相同的情况下，地势高的房地产价格高于地势低的。
2、区位因素
房地产区位因素是一个综合性因素，可分解为位置、交通、外部配套设施、周围环境因素等等。
位置：对住宅来说，不临街、坐北朝南、无电梯多层住宅中间楼层或有电梯的中高层和高层住宅较优。
交通：交通出行的便捷、时耗、成本等因素直接影响房地产价格。
外部配套设施：对于已建成的房屋特别是住宅，一般来说外部配套设施完善，特别是周边有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及购物中心、休闲娱乐场所，其价格就高，反之价格就低。
3、人口因素
人口是决定住宅、商业等房地产需求量或市场规模大小的一个基础因素，人口数量、结构、素质等状况对房地产价格有很大的影响。
人口数量：我们用人口指标来反映人口数量的话，从两个方面影响房地产价格。一方面，人口高密度地区一般来说价格趋高；但另一方面，人口密度过高特别是大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化从而有可能降低房地产价格。
人口结构：随着家庭人口规模小型化，也就是家庭户数增多，会导致住宅价格上涨。
另外还有政策、税收制度、城乡规划、经济、居民收入、物价、心理等等多种因素，都会对房地产价格产生影响。
所以说，对估价师来说房价是由一个个房价因素综合影响的最终结果，但在交易市场中，卖房考虑更多的是如何卖出更高的价格，买方则是思考如何买到更低的价格，最终的成交是双方博弈的结果，存在一定的偶然性。
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