在无权处分人转让不动产给受让人的情况下,若受让人是善意的、价格合理且已经登记,就会取得相应不动产的所有权.而为了保障民事活动正常进行、防止买卖双方恶意串通等不良行为扰乱市场秩序,我国物权法在受让人动机、出让价格与物权变动方式三个方面对如何认定 “善意”设置了严格的适用条件.若上述三项条件未完全满足,则不发生不动产物权的实际变动.但是即便如此,双方就不动产签订的买卖合同并不会因出让人在缔约时系无权处分而被认定无效.所以,即便受让人无法取得相应不动产的物权,其依然可以通过追究出让人的违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿来维护自己的合法权益.
①离婚约定房产归属
葛某与张某某婚姻关系存续期间共同购买了济南市长清区恒大绿洲小区２０号楼３单元１１０３室、面积为９９.４８平方米房屋一处.２０１６年６月２日,双方因性格不合协议离婚.«离婚协议书»中明确约定涉案房屋归葛某所有,张某某负责办理房屋过户手续.此后,张某某拒绝腾房及协助办理房屋过户手续.
债权行为有效２０１７年２月２７日,张某某与姜某某签订 «济南市房屋买卖合同»,张某某将涉案房屋卖于姜某某。
原告葛某诉称:该房屋买卖合同应为无效协议.请求:１确认济南市长清区恒大绿洲小区２０号楼３单元１１０３室房屋 (以下简称涉案房屋)归葛某所有 (房屋价值４７７２３２元);２张某某协助葛某办理房屋过户手续;３确认张某某与姜某某签订的 «济南市房屋买卖合同»无效;４张某某、姜某某承担诉讼费用.
②无处分权的转让。
被告张某某辩称:葛某与张某某协议离婚时,约定涉案房屋归葛某所有,葛某偿还房屋按揭贷款属实.但１离婚协议签订后,葛某未履行偿还涉案房屋贷款的义务,双方于２０１６年１２月１３日协商确定,涉案房屋归张某某所有,张某某支付葛某房屋对价１０万元;２.２０１７年２月,张某某通过房产中介将涉案房屋卖于姜某某,双方所签 «济南市房屋买卖合同»应为有效协议.综上,张某某对涉案房屋享有合法处分权,其将房屋出卖的行为亦符合法律规定,葛某的诉求应予驳回.
③主张合同有效。
第三人姜某某述称:姜某某在葛某起诉前通过房产中介机构于２０１７年２月２７日购买涉案房屋,张某某与姜某某所签 «济南市房屋买卖合同»合法有效,葛某的诉求应予驳回.
第三人姜某某诉称:２０１７年２月２７日,姜某某与张某某签订 «济南市房屋买卖合同»一份,约定姜某某购买张某某单独所有的涉案房屋一处,双方并对购买价款、付款方式、违约责任等予以约定.合同签订后,姜某某履行全部合同义务,现该房屋已交付并在办理过户手续过程中.综上,张某某与姜某某签订的 «济南市房屋买卖合同»应为有效协议.请求:１ 张某某与姜某某签订的 «房屋买卖合同»有效并继续履行;２葛某将落户在涉案房屋的户口迁出.
