原创｜黄佬邪
2022已走入下半场，房地产市场调整已一年有余，何时复苏？
无论准备出手的人，还是观望者，都在努力寻求答案。
“老百姓对房地产的预期反转了，不是一天两天能修复的。”
数日前，一个平时不研究房地产的大哥对黄佬邪如此说。这几乎代表了大众对房地产市场的态度：
房子不能碰。
最近半个多月来，发生在全国范围内涉及150余个项目的暴雷房企停工、业主停贷风波，让原本已经接近筑底完成的楼市，再一次被悲观情绪笼罩。
这一轮楼市调整，降价、暴雷、停贷等负面消息，受自媒体传播，虚实相间，舆论撕裂，对大众的信心影响更大，有别于2014—2015调整周期。
在政策筑底、市场筑底过程中，伴随着疫情影响，信心筑底何其艰难。
我们的老百姓，对待房地产的预期，很容易进入到全面看好，或者全面看衰两个极端中。
但现实并不是这样，没有不变的市场，只有一直在变化的市场。2022上半场的楼市，在政策、金融、城市新政、成交量、供求关系等领域，已发生翻天覆地变化。
只有对政策、信息、专业有足够的敏感度，才能抓住市场变化的契机。
总结2022上半年楼市，对比往年上涨行情与同一调整期内的2021下半年，或许能给我们一些暗示与明示。
01
利好政策频出
房贷利率下调
2022上半年，从上层到地方，各种利好政策频出。上层对房地产市场定位、定调发生改变：支柱产业、民生产业。
4月底，沈阳市房产局连发六道公文：取消限购，二手房5年大税改2年，公积金贷款增加额度、首套房首付降至二成等。
5.20，LPR五年期利率即房贷利率大幅下调至4.45%，再加上5日前央行表态首套房贷利率可低于LPR五年期利率20个基点，首套房利率已降至4.25%，近20年来的历史低点。
此外，自4月皇姑区率先推出购房补贴后，大东、浑南、和平等多区跟进，进一步复苏房地产市场。
回顾历次楼市调整周期，这一轮周期对房地产的扶持政策，上层与地方各种全力以赴，存款准备金率、房贷利率、公积金贷款增加额度等多个金融工具齐上阵，历史罕见。
政策偏向友好，不过现实很骨感。3.24—4.13疫情封闭前后，售楼处关闭共计4周，楼市进入停摆，影响巨大，业内人士普遍认为：
2月底，3月初，沈阳楼市成交量本已显恢复之势，被疫情打断后，再度重启，需要更多时间修复。
很多粉说：
口罩不摘，楼市难恢复。
封闭、停摆，影响各行各业从业人员收入，拿首付、还房贷信心不足。
但是，6月中沈阳推出的线上房交会，破天荒契税全免补贴（历届房交会契税减半），叠加各区补贴，再加上房企优惠，成交暴增，一改前5个月颓势。
我们该如何评判2022上半年巨幅震荡的成交走势？
02
成交量锐减五成
房价却跌不动了
成交量在价前，量起不来，价不可能稳。
受疫情影响，今年上半年的成交量可谓惨不忍睹，但房价却跌幅不大，怎么回事呢？
