根据中原机构统计，2022上半年新房成交282万平，同比-49%，环比-39%。同时也成为2016以来，成交量最惨的半年数据。
因为成交量锐减，甚至低于2021下半年，各大房企今年在沈阳的任务指标完成率极低，压力巨大。
但是，懂行的亲，请仔细阅读这张表，2022上半年新房供应量仅为139万平，同比-74%，环比-63%，远大于成交跌幅。
2022上半年，供远小于求。
之前写沈阳楼市最近数年，整体上处于供不应求的局面，没少被喷，从这张供应数据图可以看出：
2018、2019、2021全年，沈阳新房市场全部供小于求，仅2020全年供略大于求。
今年沈阳第一次集中供地，仅有5块小地供应，流拍一块，加上上半年供求数据，即使下半年大批量供地，考虑到沈阳冬季停工，2022也将大概率是供不应求的市场。
任何一个市场，都脱离不了供求关系指标，这是暗藏楼市未来反转的一个重要指标。
大开房企完成率低，以价换量的策略依然会执行，以期完成指标，这意味着房价止跌企稳的基本条件还不成熟。
但上半年的房价数据，却没有与成交量跌幅成正比关系。
2022上半年沈阳均价11642元/平，同比-6%，环比-1%。
抖音上，今年上半年依然有各种某某大开楼盘直降100W的标题吸引眼球，若这是真事，那么房价岂止同比仅跌6%？应该跌至少20%以上才对。
这是市场筑底的重要信号，去年下半年环比-5%。如果环比跌幅扩大，说明底部未到，但上半年环比跌幅已经缩至1%，几乎持平，直接点说：
跌不动了。
欧阳疯认为这一现象形成的原因是：
去年下半年，有很多暴雷房企在暴雷前打特价进行大面积促销，进行自救，很多不明真相的老百姓见有便宜可占，抢着入场，拉低了全市均价。而经过房企暴雷新闻传播后，买房人反应过来，开始对暴雷房企的特价房避而远之。
另一方面，虽然稳健大开的房价也在促销优惠，但相对温和，而且成交均价比暴雷房企特价要高许多。
我们必须要认清一个现实：
接受过一批房企暴雷，无法收房的惨痛教育后，买房人会越来越向稳健、安全的房企集中。市场会进一步进入寡头时代。
03
售楼处停摆一个月
解封后迅速启动
看完以半年为单位数据，我们再来看2022上半年各月拆分数据，以便精确掌握当前的市场：
2022.1—5月的新房成交量极为惨淡，主要还是受疫情影响，为何这么说？
3月实际成交量为29万平，但要考虑到，3月中售楼处就已经开始因为疫情影响关闭，直至4.15后才陆续开放。
如果3月楼市运行正常，实际成交量应为当前的29万平两倍，即58万平左右。这一数据起码可以说明：
2月底、3月初楼市有明显回暖的迹象。
4月中解封后，月底沈阳楼市新政发布，助推五一小长假市场启动，直至6月房交会带动成交量爆发。
沈阳宣布举办房交会的时间是6月初，很多5月买房的市民，合同已经备案，无法享受到契税减免的优惠政策，扼腕痛惜。但至少说明：
6月成交没有抽吸5月的成交量，而是抽吸7—8月成交量。
6月118万平成交量，按近几年标准，可以排在中游水平，在上半年整体成交量大跌背景下，显得犹为珍贵，这说明：
有购买力的购房者群体，数量依然不少，他们认为可以抄底时，便会出手。
今年上半年沈阳楼市，金地、万科、中海三个新盘首次开盘，均在皇姑区，销售金额全部突破2亿元，销售套数接近或突破100套，超出众多业内人士预期。
不管市场如何悲观，还是有很多购房者在今年上半年出手了。
值得注意的是，6月沈阳的成交均价，突然翘升至12364元/平，是否意味着房价全面看涨了呢？
这是因为房交会期间，暴雷房企、郊远县楼盘没有参与，因房产局设置了参与门槛，能够进入房交会享受契税补贴的楼盘，以安全大开楼盘为主，因而均价出现明显上升，还不能完全代表房价转向。
04
各区房价进一步分化
套均面积与总款持续上涨
自去年下半年开始，众多楼盘都进入了降价模式，但各区域的表现不一，中原机构的总结，是我们之前反复强调过的：
中心城区价格坚挺，外围价格下降幅度更大。
注意看这张表的右侧：
和平、皇姑、浑南、铁西四区的成交均价，竟然同比、环比全部出现上涨。
而且，这是在沈阳全市均价下降的前提下，出现的局部上涨情况。
上半年，多次在文章与直播时说过，接下来房地产市场会出现明显的：
两极分化。
好地段、大品牌、好产品的房子，可以称为优良资产，有保值增值能力，非优良资产，则很难跑赢通胀。
市场还在筑底过程中，两极分化已开始，值得立即引起购房者重视。
板块成交量排名，一方面可以让很多人直接了解到各板块的销售情况，另一方面也可以解释为何全市均价下降，却有四个区的房价在上涨。
成交量排名前十的板块中，道义两大板块占据前两名，大学城成交3201套，均价8626元/平，成交套数几乎是第三名首府新区的两倍之多。
沈阳楼市整体结构中，刚需刚改还是主体。
正是因为价格便宜的楼盘成交量大，总体拉低了沈阳市均价。
不知道刚需刚改群体是否购置了优良资产，从黄佬邪跑售楼处了解的现状，与业内人士交流的实际情况看：
沈阳真正能研究、学习房地产的人数，占全市人口比例并不高，比南方热点城市低很多。
而这，正是已经开始了解房地产的人群可以获得的知识、信息优势。
我们尤其要注意：
沈阳人近几年所购房的面积与总款金额，却是在逐年提升的。
