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本文作者：宋佳 北京在明律师事务所
导读：随着城市拆迁项目不断推进，很多国有土地上的企业面临拆迁。那么，企业拆迁安置时，如何理解“拆一还一”？如果政府只答应按照“规划面积”进行回迁安置，那么回迁房的建筑结构发生改变后，企业还需要补差价。按“规划面积”回迁，合法吗？面对政府各部门的强势讨价还价，民营企业往往在拆迁中处于不利地位。企业主如何注意补偿协议中的“坑”？本文，北京在明律师事务所刘牧童律师就结合一起案件，为大家解释企业拆迁中，按“规划面积”回迁中的猫腻，并争取合理安置的应对之策。
基本案情:企业厂房拆迁，只能回迁“规划面积”大小房屋20世纪90年代，李先生全家就在南方S市的城市区建设了厂房，以家族企业的方式经营着一家建材店。
2000年后，李先生的建材店越做越大，变成了建材大市场，并依法取得了土地使用权证、房产证、工商营业执照等合法手续，生意日渐兴隆。
2016年，S市计划修建城市高架路，需要对李先生的厂房进行搬迁。就此，李先生与政府多部门反复沟通，并取得了1:1系数的回迁安置政策。
在《建材市场回迁安置协议》中，区国土部门在关于回迁房面积计算部分中表示，回迁房面积按照规划面积计算，实际多建部分由李先生的建材市场公司按照造价补成本。李先生当时没多想，就代表公司签订了该协议。
2020年，李先生的建材市场回迁安置工作进入尾声，回迁房屋的不动产也办理完毕。但此时，李先生发现该房屋并没有按照1:1的系数进行回迁，不动产登记证书上的面积，与当初签订的《建材市场回迁安置协议》中的面积数差了好几百平方米。
那么此时，《建材市场回迁安置协议》已经履行完毕了吗？李先生还能要求该区政府再把这几百平米无偿回建吗？
律师分析：回迁房的规划面积，不同于建筑面积！
首先，回迁房的建设要符合规划，在建设工程审批中考虑“规划面积”。
《城乡规划法》第40条，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”
其次，回迁房的实际面积考虑的是房屋价值，一般看“建筑面积”。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定，“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”
本案中，建材市场房屋结构跟一般住宅不同，存在高层部分。这些高层房屋的规划面积，因在建造时候折算了容积率，与该房屋不动产登记证书上的建筑面积存在差距。如果拆迁方忽略回迁房的“建筑面积”，而只考虑“规划面积”，实际并未依法回迁。
由此，北京在明律师事务所刘牧童律师，首先针对S市的该拆迁项目，进行合法性调查，取得了拆迁审批文件。随后，通过启动行政诉讼程序，搭建了谈判平台，要求拆迁方依据法律法规，就该项目的征收决定，补充履行安置补偿职责，并承担相应的违约责任。
在明律师最后要提示大家的是，本案刘律师现行介入调查，系为拆迁项目的违法点，并取得拆迁政策性文件。
对于国有土地上房屋承租人的拆迁安置补偿利益，尤其是企业拆迁，并不是简单一纸诉状就能解决。这需要专业律师在诉讼过程中，与行政机关有力沟通，才能将企业应得的拆迁安置补偿真正落实到位。承租人若遇到类似问题的，要及时与专业律师咨询，切勿错过维权时机！
