在商品房拆迁过程中，有一种特殊的情况，就是房产证面积和实际面积不一致，差距少则7、8平，多则20、30平，这一来一去，就是几万到几十万的补偿差距。这种情况下，拆迁商品房面积怎么算？按房产证面积还是实际面积？
拆迁商品房面积怎么算，在房屋征收时，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”
从上述规定可以看出，拆迁商品房无论是房屋实际面积超出房产证记载的，还是没有证的房屋，或者是违建的，都是需要先经过相关部门的调查。这样，你的房屋究竟该怎么补偿，就一目了然。
但是，有一般情形就会有特殊情形。有一些房屋或者房屋部分面积是因为历史因素，没有办理合法登记手续。对于没有办理合法登记手续的房屋，拆迁方可能“以拆违代拆迁”。当被拆迁人的房屋被告知是违法建筑时，不要就认为自己的房屋一定是违法建筑了。对于这一部分房屋或房屋面积，在没有经过相关部门依法进行调查认定之前，我们是不能认为它就是违法建筑的，更不能拆迁不予补偿。拆迁方对无证房屋或面积直接不予补偿的行为，我们应当据理力争，必要时联系专业拆迁律师帮您维权。
