回迁房多余的平方怎样算,回迁房怎样确定份额

很多被拆迁人在房屋被征收拆迁时，都很关心拆迁补偿是按照哪个面积来算。曾有被拆迁人朋友向我们咨询：“我家的房子建了两层，可拆迁方说就只给补偿一层的费用，这合不合法？”

拆迁补偿关乎老百姓的切身利益，一分一厘对我们来说都是大事。今天我们就来了解一下，房屋拆迁时，补偿面积是按照哪个来算。

01

房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。

无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。

相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。

承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。

承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;租用公房凭证记载的是居住面积的，按下面所列的换算系数计算建筑面积：

公寓2.06、独立住宅1.83、新里住宅1.82、新工房(有电梯、成套)2.00、新工房(无电梯、成套)1.98、新工房(无电梯、不成套)1.94、“两万户”新工房1.65、旧里住宅1.54、简屋1.25。

在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的，用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际居住面积的一半及上述规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。

02

《商品房销售管理办法》不仅规定了误差比为3%，而且第一次列出了面积误差的计算方法，即：

面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%

其中合同约定面积是指建筑面积，根据《〈北京市房地产测绘细则〉的补充规定》，房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。既不是使用面积，更不是自测的使用面积。

同样，广告和楼书等资料中的面积数据，无论是建筑面积还是使用面积也不能作为面积误差的依据。

由于广告经常引发纠纷，《商品房销售管理办法》才对此作出新的规定：

一是房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等相关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确;

二是房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

03

此类情况很常见，很多人为了住得更加宽敞舒适，会对自家房屋进行扩建，而这种情况在拆迁时就会出现纠纷，拆迁方明确表示不予补偿多余的房屋面积。

那么，在遇到此种情况时，我们究竟能不能拿到“多余面积”的补偿呢？

拆迁中，当房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致时，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

除此之外，作为被拆迁人还需要知道的是有些房屋因年限久远，在建造时并未能够取得相应的产权证明的，拆迁方也并不能够一刀切的认定为“违建”，更加不能在拆除时还不予补偿。

对于此类的房屋如果没有相关部门对其进行调查、认定，便一律认定为违建是不合理的。

所以，在遇到自家房屋在拆迁时被认作违建时，一定不要自乱阵脚，并且不可盲目地听从拆迁方单方面的话语。

既然被认定为违建，那就可以要求让他拿出相关部门认定为违建的文件来。而此时，作为被拆迁人，是可以及时提起相应的法律程序来维护自己的合法权益的。