15年租金能收回购入价格就算优质商铺。（租金X元／平方米*面积*12）／购入价格*100%=投资回报率。
自己核算下，你买对了吗？
大部分商铺（泛指新铺及二手商铺）投资回报率都在2%-5%。
我从事商业地产运营策划12年，熟悉各种营销模式，下面尽量用通用的文字描述。
下面说下市面上购买商铺的模式通常有3种（特殊的暂先不提）：
一、综合体（也叫SHOPPING MALL）里的格子铺（不能买）
综合体购物中心分两种，一种是开发商自持，比如万达广场、吾悦广场、大悦城、万象城等，以及港资背景的港汇、K11等，这些开发商不出售，暂且不提。
还有一种就是出售型购物中心，这个在2000年-2010年比较多，因为那时候大家伙手上有钱，一铺养三代的传统观念根深蒂固，开发商的销售市场就比较大，资金回笼比较快。当时卖给你的时候说得天花乱坠，比如统一运营，统一招商，投资回报率非常高。有没有？这种格子铺体现在图纸上，真正交付的时候开发商接待人员在现场比划了下，说这块就是你的铺子，没墙没门，有没有？当然也有些开发商为了糊弄你，会划线或者砌墙。
这里补充下，出售型购物中心的销售模式会有种返租模式，只是时间有的是3年，有的是5年，这里以3年为例，开发商会说前三年我们统一运营招商，你只要等着收租就行了。比如，你看中的铺子在2楼，50平，本来卖2万一平，实际卖3万一平，忽悠你前三年每年返租，通常按回报率8%来算，一年就是12万，三年就是36万（这里便于理解忽略每年递增）。实际开发商还多赚了14万（150万-100万-36万），分析到这里，你是否明白了？
所以，这种综合体里的格子铺千万不能碰！！！切记，切记！下面说原因
首先，为什么万达广场、吾悦广场、包括万象城，大悦城都做得很好，开业率接近100%，客流量很高，这里科普下：基本能做到接近1的渗透率（面积/当天客流），0.6的话是这个购物中心的生命线。
那是因为以上商场会有专门的商业运营团队，能做到业态的合理配比，租金的平衡以及品牌的组合。比如，一个购物中心肯定要招几个大的主力店，超市、影院、健身等，这些是自带客流的业态，因为面积大，租金相对应会比较低，甚至不要租金，只收物业费，因为他们提供了客流。那这些面积损失的租金从哪里来？那就是从1楼、2楼的服饰、零售等业态提高租金来平衡整个购物中心的租金收入。这种情况在出售型的购物中心就很难办，试想：你买的铺被规划了做超市，租金只能有几块一平，而1楼的做服装的租金能有100多一平，换你，你愿意吗？因为各个小业主之间的意见不统一，从而很难实施，因为每个业主都不想吃亏。
典型的案例：无锡有个出售型购物中心，是返租型，开发商前几年统一给到一百货公司做，每年小业主拿租金，过了返租时间，小业主想提高租金，觉得几年下来客流稳定，提高租金符合市场规律。百货公司测算后承受不起，最终没谈拢，撤走了。目前整体空置，没有运营方能接手，部分小业主扛不住自己开店，结果因为业态组合不合理。客流越来越差，最终只能惨淡关店。
二、小区底商（可以考虑）
这种就简单得多，没有那么多的套路，只要仔细擦亮眼睛，多看多研究，遇到合适的就可以下手。
1、小区起码2000户以上，户数太少的不建议
2、其中，开间也就是铺面的宽度尤为重要，大开间商铺不论售价还是租金都高于小开间商铺，一排商铺中端头中间与末尾的商铺通常更具投资价值。有烟道的商铺价值更高、二手铺面靠近公共服务机构（如学校，银行、医院、公交地铁站以及停车场是首选）。
3、商铺前超过3层台阶的不要买，对于顾客来讲，三层台阶可能就不会进来消费，不要小看顾客的方便程度。
4、万达广场、吾悦广场的街区商铺是出售的，这里不做过多说明，建议不要买，当然不排除有做得好的，但是要看你有没有这个运气了。
万达金街铺位图
5、2楼的商铺不要买。
三、二手商铺（可以考虑）
其实商铺跟住宅不一样，住宅时间越长对于居住改善来说越没有竞争力，但是商铺不一样，商圈是养出来的，越成熟得越好。选择条件参考上面第二条，同理。
最后：只要15年租金能收回购入价格的商铺就可以买。所以，你买对了吗?
我从事商业地产运营策划12年，后续有时间会说下怎么做营销活动？怎么引客流，客流是租金收入的基础。喜欢的可以关注我，有任何问题可以留言，欢迎交流。
