01
最近，买房环境利好，我又听到有人开始讨论这个问题：
如果买不起住宅的话，买公寓算不算一种合理的替代方案?
我的答案也很简单：
血亏，打死也不要买公寓。
乍一看，公寓确实很诱人。
不限购、不限贷、随便买、单价便宜性价比高、无需摇号随时可买，，门槛低条件又少轻松即可上车。甚至，有些公寓还占据交通便利、商业发达的地段优势。
但是仔细一想，如果世上真有这么好，且人人可以上车的投资机会，为什么还能轮到你考虑呢？
这种投资机会，不是应该早就被各种资本抢先占领了吗？
是的。真相其实是，那些真正占据黄金位置，可以产生大量现金流的公寓，早已经被资本收购。能留下的，都是不赚钱的玩意儿。
如果住宅不限购的话，王健林肯定会毫不犹豫地在全国各地买几千套房产，坐等价格翻番。
请记住这句话：
好的投资项目，无论何时都有一定的认知门槛。它天然就要把人筛选出来，让更善于学习的人赚钱。
这就好比，股市人人都能炒，但能赚到钱的人都是那些善于学习，会不断反省自身缺陷，总结历史经验的人。
02
商用公寓政府在批地的时候，土地性质一般是综合性商住或者商业用地。
但为了赚取更多利润，开发商会给房间配备上下水，通上燃气，把公寓包装成可商可住的多功能产品。
这种产品，名不正言不顺，只要有一点政策动向，就会全面崩盘。
2017年广州出台“330”政策 ，“限制个人购买商办物业”，一年后，成交同比*71%；2017年北京出台“3·26”商住房新政，“商业、办公类项目，未经批准不得擅自改变为居住等用途”，一年后，成交同比*94.6%
说白了，这种商住两用的房子，国家也并不支持。
而且，大多数商住房既不能落户也不带学区位，这意味着：
要让它的使用价值完全发挥出来，你要么自己拿来创业办公，要么就是租给别人办公。
请问，你找好创业的方向了吗？
租给别人的话，因为酒店式公寓房子的布局问题，价格也不可能太高。
这是酒店式公寓的布局，一条走廊两边镶满了房间，向阳的一面只有一边。
但更差劲的，是下面这种塔式结构。
在这种结构下，居住密度高，高峰期电梯使用强度大，日照和通风的条件都十分恶劣。
楼下也几乎没有公共活动区域和绿化。
酒最扯的是，店式公寓的公摊率，普遍在25%-30%之间。这意味着，如果你买的公寓建面是40平，实际给你的只有24-30平，空间之逼兀，可想而知。
另外，公寓里人员杂乱，办公与住宿混合，小区整体品质不高。
在这种情况下，你的租金还有底气喊高一点吗？
酒店式公寓从居住属性上看，没有落户和学位，居住环境也比较恶劣，办公价值也不高。
这就好比，花上百万买一个“床位”。
有必要吗？
03
大多数之所以会对公寓动心，大概是因为便宜吧。
为什么要买？因为便宜啊。
嗯...便宜似乎真是一个不可辩驳的理由。
但公寓到底哪里便宜呢？
总价更便宜，一般只有同地段住宅的二分之一甚至更低。
听起来，真是非常有诱惑力。
但仔细一想，不对呀。你们理解的便宜，和我理解的便宜不一样。
对我来说，便宜的真正含义是，用100百万，买到了可能价值200百万的东西。而不是用100块钱，买一个价值只有80的东西。
公寓虽然价格低，但是它的价值也更低啊，这哪里算便宜啊？
而且和住宅比起来，首付最低50%，贷款只能走商贷，且只有10年的时间。
比买住宅严格多了。
现在，假设你有30万的现金，而公寓的单价和住宅都是1万/㎡。
选择公寓，你最多可以买60平的单间/一房公寓；选择住宅，你可以拥有100平的三房之家。而且公寓的贷款上浮利率高，年限仅为10年，月供的压力其实也不比住宅轻松多少。
这哪里是便宜呢？
再看一下持有年限。普通商品住宅的产权为70年，而公寓产权一般却只有40-50年。
住宅使用权到期，自动续期，但商业用地到期，至今还没有明确的说明。
商业服务最值钱的，就是给出确定性呀。公寓的使用权没有确定性，自只会让它贬值。
更别说，住宅有落户和学位以及金融属性加持，还能抵押贷款，升值速度一定会远远甩开公寓。
同样的本金下，月供压力差不多，但公寓的空间更小、持有年限更短、不确定性更高，增值更慢。
真的一点都不便宜。
04
既然公寓的真实价值不高，据此也就不难推测，它的长期盈利能力非常一般。
投资房产，只有两种盈利方式。一种是自身增值，一种是租金回报。
在购买公寓的人眼里，公寓就是一台印钞机，会源源不断产生现金流。
但这仅仅是一厢情愿的美好想象，数据更能说明真实情况是什么样子。
北上广深成苏的租售比大多在 55：1 以上。
在国际上，一个房产的运行状况良好，租售比应该保持在16.1到25.1之间。
北上广深还不到标准线的一半。
意思就是说：
单靠收租金，房东需要55年才能回本，年化收益低于 【1.8 %】
这么长的回流时间，除了巴菲特，有几个人能受得了？
哪怕你长线持有，租金在最近三年也不太可能上涨。
最近一年半，广州的租金水平普遍在44-66元/㎡/月之间。
假设以55元/㎡/月的租金水平，在广州一线城市租一间60㎡的公寓月租金约为3300元。
你把公寓出租出去，即使是在广州，也只能勉强抵月供，并不会带来额外增益，而在其他二三四线城市，以租养房就困难了。
公寓房功能鸡肋，自身增值乏力，无论是价值还是价格，公寓的增长都比不上住宅。
05
最要命的是，国家的镰刀就悬在头顶，如果你买公寓，这镰刀将对买你和卖家进行轮流收割。
假设你在深圳看中了一套公寓，那么接下来的情景会是这样的：
你先付房价3%的契税。然后卖家付房子总价5.5%的营业税。卖家接着再付房子总价1%的土地增值税，以及个人所得税的20%，然后你俩一起承担印花税的一半。接着是房屋交易手续费，房产产权登记费:550元，每人各一半。
这一轮收割，产生的税费高达15%-20%，其中卖方税费大概占房子总价的7%-10%。
无论谁来买单，税费越高，你到手的钱就越少，增值利润部分至少被税吃掉三分之一。
等你买了这套公寓之后，如此之高的税负，谁又会来接你的盘呢？
记住啦：
能买住宅，一定要买住宅。买不了住宅，也不要去买公寓。
因为，自古便宜没好货。
渡边：主业投资，业余写作，擅长思考。本想低调反思每笔投资，没想到被你发现了。在赚钱的路上，先是绕道和漫步，然后渐渐快跑，最近开始狂奔。愿你也能一起跟上。*渡边的财富自由笔记
