来源：上海一中法院
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上海一中院在履行司法审判职能的同时，历来高度重视精品案例工作，以总结司法裁判经验，着力提升司法裁判品质。在全国法院系统2020年度和2021年度优秀案例分析评选活动中，上海一中院分别有13篇和20篇案例获奖，获奖总数位居全市法院第一。官方微信公众号《案例精选》专栏选取审判实践中具有典型意义的优秀案例予以推送，以供参考。
毛焱
MAOYAN
民事审判庭
审判长
三级高级法官
法学学士
熊洋
XIONGYANG
民事审判庭
法官助理
法学硕士
擅自转租情形下合同解除时间的认定
某仓储服务有限公司诉甲国际贸易（上海）有限公司、乙贸易有限公司房屋租赁合同纠纷案
案例编写人
毛焱 熊洋
案例奖项
全国法院系统2021年度优秀案例分析优秀奖
关键词
擅自转租 解除时间 意思表示
裁判要旨
承租人未经出租人同意将租赁标的物转租给他人的，构成擅自转租。对于构成擅自转租而出租人以此要求解除合同的，以通知方式行使解除权的，合同自通知到达对方时解除；以提起诉讼或申请仲裁的方式行使解除权的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。出租人仅作出私自拆除租赁物行为的，不应视为依法作出解除合同的意思表示。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第716条、第718条
2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条
案件索引
二审：上海市第一中级人民法院（2020）沪01民终4397号（2020年10月29日）
基本案情
原告某仓储服务有限公司诉称，被告作为承租人在没有转租权，且未征得现产权人即原告同意的情况下，擅自将涉案租赁物转租给本案第三人，此外，自2018年8月9日原告成为租赁物的不动产权人后，被告亦从未向原告支付过租金。
故原告诉至法院请求：1.确认原、被告之间就房屋所形成的租赁关系于2019年7月12日解除；2.判令被告按照10,571.38元/日的标准支付原告自2018年8月29日起至2019年7月12日止的房屋占用费3,351,126.67元。
被告甲国际贸易（上海）有限公司辩称，其与原产权人某实业发展有限公司（以下简称实业公司）签订的租赁合同合法有效。原告竞得涉案厂房后应当通知被告，在原告通知被告之前，被告只能认为与实业公司存在租赁关系，而与原告之间不存在租赁关系。实业公司同意被告进行转租，被告转租涉案厂房合法有据，原告无权解除租赁关系。原告擅自拆除厂房，造成被告租金损失，故被告不同意原告的诉讼请求并提出反诉，请求判令原告赔偿租金损失1,500万元。
第三人乙贸易有限公司述称，第三人于2019年7月5日收到本案应诉材料后，担心影响生产经营，便于2019年7月10日向被告发出了解除租赁合同通知书，解除了租赁关系。另，涉案厂房在2019年7月10日已经停电了。
法院查明事实如下：
2010年7月，涉案厂房当时的产权人将该厂房出租给甲国际贸易（上海）有限公司（以下简称甲公司），租赁期限为15年。
2017年12月，某中院出具执行裁定书，载明涉案厂房在因另案被法院查封之前及向银行设立抵押之前即已被甲公司租赁使用，故所需执行拍卖的涉案厂房为带租拍卖。
2018年3月，该中院对涉案厂房进行拍卖并发布竞买公告。
2018年4月，某仓储服务有限公司（以下简称仓储公司）竞拍竞得涉案厂房。
2018年8月9日，该中院出具民事裁定书，确定原属于实业公司名下的涉案厂房归买受人仓储公司所有，财产权自该裁定送达买受人仓储公司时转移。
2018年8月29日，甲公司将涉案厂房转租给某贸易有限公司（以下简称乙公司），租赁期限为3年。
2018年9月5日，仓储公司签收上述民事裁定书的送达回证。
2018年11月，仓储公司就涉案厂房办理了不动产权证书。
2019年7月2日，一审法院受理了仓储公司提起的本案诉讼。
2019年7月12日，仓储公司自行拆除了涉案厂房。
2019年10月10日，本案起诉状副本及应诉通知书送达至甲公司。仓储公司明确在起诉状中要求双方涉案租赁合同于2019年7月12日解除。
裁判结果
一审法院于2020年2月18日作出民事判决：1.仓储公司与甲公司之间的《厂房租赁协议》于2019年7月12日解除；2.甲公司应于判决生效之日起十日内支付仓储公司租金911,917.8元；3.驳回仓储公司的其余诉讼请求；4.驳回甲公司的全部反诉请求。一审判决后，甲公司依法提起上诉。
上海市第一中级人民法院于2020年10月29日作出（2020）沪01民终4397号民事判决：1.维持一审判决第四项；2.撤销一审判决第一、二、三项；3.确认仓储公司与甲公司之间就厂房及附属设施所形成的租赁关系于2019年10月10日解除；4.甲公司应于判决生效之日起十日内向仓储公司支付租金891,780.10元；5.驳回仓储公司的其余诉讼请求。
裁判理由
法院生效判决认为，本案争议焦点在于：一、《厂房租赁协议》解除的原因、时间及责任归属；二、甲公司应否向仓储公司支付租金；三、甲公司主张的租金损失是否具有合法依据。
关于争议焦点一，仓储公司与甲公司在2018年5月至2019年5月期间，一直在就退场补偿事宜进行协商。虽然仓储公司于2018年11月24日才取得涉案厂房之不动产权证，但某中院于2018年8月9日即出具民事裁定书认定仓储公司获取涉案不动产的所有权。因此，甲公司在此情况下，仍自行将涉案厂房进行转租，而未征求新的出租人仓储公司的意见，显然不具有合法依据。故仓储公司以甲公司擅自转租为由要求解除租赁关系，符合规定。
鉴于仓储公司的起诉状副本经一审法院于2019年10月10日送达至甲公司，故双方之间的租赁关系应于2019年10月10日解除。仓储公司在本案受理后，在一审法院尚未向甲公司送达起诉状副本时，即擅自拆除了租赁标的物，属私力救济之行为，亦存在明显过错。
一审判决认定仓储公司以拆除租赁标的物的行为表明其解除合同的意思，并据此确认双方之间的租赁关系于租赁标的物拆除之日解除，不具有法律依据，二审法院依法予以纠正。故仓储公司起诉要求确认其与甲公司之间的租赁关系于2019年7月12日解除的诉请，二审法院不予支持。甲公司上诉主张仓储公司同意转租，但其并未就仓储公司知晓转租的事实提供相关证据材料予以佐证，仓储公司对此亦不予认可，故对此不予采信。
关于争议焦点二，一审中上诉人的相关租金付款凭证均与《厂房租赁协议》的约定存在较大出入；且部分付款凭证与另案生效判决认定的甲公司向案外人支付的款项存在重合。因此，甲公司的举证尚不足以证明其已向实业公司支付了相应租金。鉴于仓储公司已于2018年9月5日取得涉案厂房及附属设施的所有权，故甲公司理应自2018年9月5日起支付《厂房租赁协议》约定的租金，直至仓储公司拆除厂房为止。二审中，仓储公司明确表示其主张的租金起算自2018年9月5日，予以准许。
关于争议焦点三，仓储公司在租赁合同履行过程中私自拆除了租赁标的物，行为存在恶意。但甲公司擅自转租构成违约在先，仓储公司已就此起诉要求解除租赁关系，且导致租赁关系解除的责任在于甲公司，故甲公司基于租赁合同解除所主张的损失赔偿，二审法院不予支持。至于因仓储公司私自拆除租赁标的物对甲公司造成的其他损失，可由双方另行解决。
案例注解
本案争议焦点在于甲公司与仓储公司之间的租赁合同解除的原因、责任归属及解除时间的认定，其中合同解除时间的认定系本案的适用难点。
承租人未取得出租人同意，将租赁物转租给第三人的，称为擅自转租。擅自转租为租赁合同中法定解除事由之一，按照相关学理解释，法律赋予出租人该法定解除权的理由在于使出租人丧失了对租赁物使用收益人的选择权利，将租赁物置于更高的风险中[1]，且承租人的擅自转租破坏了出租人对承租人的信任，直接损害出租人对租赁物的所有权或处分权[2]。故双方当事人一旦存在擅自转租情形，当事人即可主张解除合同使合同关系归于消灭，无须征得对方当事人的同意。
（一）擅自转租情形的界定
正常转租关系中，承租人将租赁物转租给第三人的，应当经过出租人的同意，包括事前同意及事后追认。通常认为，出租人同意的意思表示既可以采取明示的方式，如口头或书面的形式明确表达同意转租的意见；亦可采取默示的方式，即主要通过特定性为来推知行为人内心意思。
另外，在《民法典》新增设了关于出租人同意转租意思表示推定的规定，即出租人知道或者应当知道承租人转租但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。该条款来源于2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称原《租赁合同司法解释》）第16条第1款规定，而表述上进一步明确了对出租人在知道或者应当知道承租人转租情况下超过六个月的“沉默”，应被视为出租人同意的意思表示。
承租人对此应当就该“出租人知道或者应当知道”的事实主张承担举证证明责任，提供相应证据如出租人通过收取租金、张贴通知、物业管理等方式证明其实际知悉转租事实。
具体到本案，甲公司主张仓储公司知道其转租超过六个月未持异议，时隔一年仓储公司突然自行拆除租赁物，故要求认定仓储公司系同意转租，但并未提供任何证据材料证明其主张，对此其应自行承担不利后果。
（二）擅自转租情形的认定因素
租赁合同作为继续性合同，相较于旨在一次性的给付或交换的一时性合同，其债务内容可以是持续地给付[3]，故合同当事人是以长期信赖关系作为合同建立的基础，如果当事人一方出现机会主义行为或道德风险，或者行为破坏了双方的信赖关系，将不可期待相对人继续履行合同。
故在因房屋通过拍卖等方式变更产权人致使出租人变更的情形下，除考虑上述谈及的擅自转租的认定因素外，判定擅自转租中原产权人的事后追认是否发生效力，基于租赁合同系继续性合同的性质，还应根据合同履行情况、合同租赁期限、产权人事后追认的时间节点、当事人的过错及恶意、当事人是否违反诚信原则等因素综合考察，防止承租人串通原产权人通过转租行为从中非法获利，以维护当今租赁市场的正常秩序与环境。
具体到本案，第一，虽然仓储公司在2018年9月5日才签收确认涉案厂房财产权的裁定书以实现财产权的转移，但是2018年4月仓储公司已竞拍涉案厂房成功，2018年8月9日法院已经出具确认财产权转移的裁定书，且双方就涉案厂房的处理一直在协商当中，故甲公司签订租赁合同时对于仓储公司已通过竞拍获得涉案厂房并成为新的出租人系明确知晓。
第二，虽然原产权人实业公司已经出具同意转租的情况说明，但甲公司与乙公司在2018年8月29日签订了为期三年的转租合同，而后续长时间的租赁合同出租人为仓储公司，甲公司对此亦为清楚。
第三，涉案租赁合同并未约定甲公司具有转租权，在此情况下，甲公司依然选择在衔接期间与乙公司签订长达三年的转租合同，且未经过新出租人的同意，损害了仓储公司选任租赁物使用收益对象的基本权利，此举并非善意行为，亦违背了诚实信用原则。
综上，甲公司将涉案厂房转租给乙公司的行为已经构成擅自转租，仓储公司以此为由要求解除合同，并无不妥。
（三）擅自转租情形下转租合同的效力认定
在《民法典》颁布之前，实践中关于擅自转租下的转租合同效力颇具争议。现结合最新立法精神，即在《民法典》第597条规定了未取得出卖物处分权的买卖合同并非无效合同、亦未吸收原《租赁合同司法解释》第16条第1款关于未经出租人同意的转租合同效力的规定的情况，可以明确看出未经出租人同意这一情形，已不能继续作为否认转租合同效力的理由。
故《民法典》施行后承租人擅自转租的，并不影响转租合同的效力。因租赁合同解除导致转租合同解除的，根据转租合同的约定处理转租合同解除的法律后果。
确认本案合同解除责任归属于甲公司一方后，对于解除权的行使方式与解除时间的认定同样存在争议。一审认为双方合同解除时间为仓储公司一方拆除涉案厂房之日，依据在于仓储公司以其拆除厂房的行为作出了解除《厂房租赁协议》的意思表示，而甲公司认为，仓储公司私自拆除租赁物并不构成解除的意思表示，且属于违法行为。故本案还需探讨的是，仓储公司拆除涉案厂房的行为是否构成解除租赁合同的意思表示，该通知何时到达甲公司一方。
（一）单方解除权的行使路径
单方行使解除权分为约定解除权与法定解除权。约定解除权系守约方在合同约定解除条件成就时行使，同时约定不存在无效情形。法定解除权行使的事由则有不可抗力致使合同目的不能实现、履行届满前一方拒绝履行合同主要债务等类型。
其中，若以一方迟延履行为由直接行使合同解除权，将导致合同解除的任意性，造成不必要的损失和交易成本的增加[4]。故在这种情形下，当事人一方迟延履行主要债务，另一方行使解除权前应先向一方发出履行债务的催告。但一方迟延履行导致合同目的不能实现的，基于不能实现合同目的是合同法定解除的实质性条件，另一方可不经催告直接行使合同解除权。
具体到房屋租赁合同中，出租人可解除合同的情形还有承租人擅自转租、承租人不当使用房屋造成损害等，而承租人可解除合同的情形还有租赁物危及承租人的人身安全或者健康、一房多租无法取得租赁房屋、非因承租人原因致使租赁物无法使用等情形。合同守约方以上述就租赁合同具体规定的法定解除事由行使合同解除权的，可通过发送通知的形式，而无需经过催告。故本案中，仓储公司以甲公司擅自转租为由可直接通过通知的形式解除合同，亦可直接诉讼请求确认解除合同。
要注意的是，《民法典》较于1999年《合同法》增加了关于违约方通过诉讼解除合同的规定，即不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的一方当事人（违约方）不享有以通知方式解除合同的权利，但能依照《民法典》第580条第2款的规定申请法院或者仲裁机构终止合同。
最高院九民会议纪要亦作出关于违约方解除权的规定，即在违约方不存在恶意违约的情形，且继续履行合同将给违约方自身造成重大损害的，违约方请求法院解除合同的，法院可以判决解除合同。
具体审判实践中，守约方不行使合同解除权导致损失进一步扩大的案件屡见不鲜，一定程度上，此规定使合同当事人权益的救济得以用新的方式实现，并利于防止合同僵局的形成。
（二）合同解除方式与时间的一般认定
具有解除权的一方可以通知方式解除与以诉讼方式解除。通知解除情形下，以解除通知送达合同相对方的日期为合同解除日。另外，现行《民法典》第565条第一款增加了附期限解除合同的情形，扩大请求法院确认解除行为效力的主体为任何一方当事人。需明确的是，法院判决的作用仅仅是确认解除行为效力及相应法律后果，而不是代替当事人行使解除合同的权利。
在以往司法实践中，如果解除权人未通知对方，而直接起诉或申请仲裁主张解除，各地法院确定解除的时间有三种做法：起诉时、诉状副本送达时或裁判作出时。一般情况下，当事人直接起诉主张解除合同的，载明解除诉请的起诉状副本送达对方时，解除合同的意思表示已到达对方。如人民法院对该主张经审理予以确认，合同应溯及自起诉状副本送达对方时解除。对此《民法典》第565条第二款已进一步作出了明确规定。
综上所述，与以法国为代表的诉请解除和以日本为代表的自动解除不同[5]，结合《民法典》的立法精神，我国对合同解除时间的确定系采用通知到达的立法模式，通知要件的设置目的亦是为合同双方提供平等对话或内部挽救的空间。即以通知方式行使解除权的，合同自通知到达对方时解除；以提起诉讼或申请仲裁的方式行使解除权的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
具体到本案，仓储公司于2019年7月2日诉至法院，7月12日自行拆除了涉案厂房，而起诉状副本于2019年10月才送达甲公司处。故在仓储公司起诉至法院且法院将起诉状副本送至甲公司前，认定仓储公司拆除租赁物的行为是否已经发生解除合同的意思表示，该行为传达的信息又是否足够达到解除通知到达对方的程度，是本案需要厘清的关键之处。
（三）自行拆除行为可否单独视为解除合同的意思表示
对于解除通知的形式，法律并未作出限制性规定。解除合同的意思通知原则上属于不要式行为，当事人可以书面形式作出通知，也可以以口头方式作出通知。同时解除权人在行使解除权时不必事先征得对方当事人的同意，只需要向对方作出意思表示，且该意思表示到达对方，即可产生效力。[6]
但是，解除通知是特定人对特定人的告知，是合同关系相对性的体现，解除通知的送达方式也必须符合相对性的特性，除非对方下落不明，如果允许解除权人采取公告、声明、登报启事等形式发送解除合同通知，另一方当事人可能因为没有及时关注而对其造成不必要的损害。[7]
因此，解除合同的通知不管通过何种形式，送达应当是由一方当事人将其解除合同的意思表示直接或通过法院到达另一方当事人时才能发生效果。
行为人作出意思表示的方式有三种：明示、默示、沉默。一般情况下，未通过书面、口头等积极作为的方式而以行为作出的意思表示即为默示，虽然没有明确表达，但是可以通过行为人的行为来推定、认定出行为人意思表示的内容。
如在房屋租赁合同纠纷中，出租人仅作出停水停电行为而无其他表示的，不可直接推定出其解除合同的意思表示。或就本案情形所言，有部分实践观点认为，通过行为人自行拆除租赁物的行为以及所达到的合同无法履行之实际效果，足够推定其作出了解除合同的意思表示。
对此，笔者认为，本案中仓储公司经行拆除租赁物的行为仅系事实行为，即便仓储公司拆除系因拒绝履行合同，但是该行为前后均无明确意思表示，故该行为所传达的信息存在多种可能，并非明确发送给合同相对方甲公司特定的意思表示，故不能明确推定仓储公司意思表示的内容，且甲公司要获知厂房被拆之时，仓储公司拆除行为已经发生并结束，仓储公司拆除时并无任何送达通知给予对方，未给予对方就租赁事宜解决空间的余地，有悖解除通知制度设置时，希给予双方平等对话及解决纠纷的公平环境的立法本意。
综上，仓储公司仅仅自行拆除租赁物的行为不能直接认定为解除合同的意思表示，涉案合同的解除时间应以仓储公司的解除意思表示通知明确到达甲公司之时，因本案系仓储公司直接诉至法院要求解除合同，故合同解除时间应为仓储公司载明要求解除合同的诉状副本送达至甲公司之时。
还需指出的是，本案合同解除责任在于甲公司违约，故甲公司无权要求对方赔偿就合同解除项下其无法转租的租金损失。但是，仓储公司在起诉后解除行为效力并未被法院确认之前，即合同履行期间擅自拆除租赁物，系违法自助行为，严重违反了租赁合同中就租赁物的保护义务，且侵害了甲公司就涉案厂房的投入对应的合法权利，亦不符合社会主义核心价值观的理念导向，故不应得到法律的保护与认可，甲公司可就该侵权行为另行主张相应权益。
注 释
[1]参见王利明主编：《判解研究》（第65辑），人民法院出版社2014年版，第6-7页。
[2]王利明：合同法分则研究（上卷）[M]，中国人民大学出版社，2012年版。
[3]参见（德）罗歇尔德斯：《德国债法总论》，沈小军、张金海译，中国人民大学出版社2014年版，第286页。
[4]最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（一）》人民法院出版社2020年版，第642页。
[5]参见汪张林、杜凯:《论合同解除权的行使》，载《西南政法大学学报》2005年第1期，第106页。
[6]王利明：《合同编解除制度的完善》，载《法学杂志》2018年第3期。
[7]曾祥生：《论解除权之行使》，载《法学评论》2010年第2期。
