刚刚经历了秋招旺季，作为一名商业地产资产管理从业者也有幸参与了应届生的面试，让我惊喜的是今年收到的毕业生们的简历相比以往异常优秀，211勉强入围，985本科和海龟硕士才算是标配，特长栏里更出现了钢琴八级、绘画六级或者马术、舞蹈的选手。记得2013年左右的时候，这样的人才优先奔向top10的地产公司和金融机构，选择从事商业运营的人基本上是普通大专和本科的文科类毕业生。
越来越多优秀的毕业生们选择商业地产资管岗位，一方面是商业地产变香了（可翻看笔者另外一篇），一方面是地产和金融机构在政策调控和经济内循环下内卷得更加严重。但是在面试的沟通中却发现，大多数候选人对于商业地产资管管理的理解存在偏差，对于岗位具体的工作内容也想象美好。因此笔者想通过三个问题来介绍商业地产资产管理这个比较小众的的行业。
商业地产在危机中更有活力
一、商业地产资产管理到底管什么？既然叫资产管理，首先需要明确你管理的底层资产是商业地产，是区别于即售型住宅地产，需要持续经营来获得收益的一类不动产，主要包括写字楼、购物中心、公寓和酒店等类型。从底层资产出发我认为有三个层次的资产管理：
第一个层次是资管平台搭建：平台要解决的是问题是钱从哪里来，资产怎么买怎么退出，商业运营是自己做还是外包这几个关键问题。
第二次层次是资产布局和产品线打造，核心要决策的是布局的时机及产品类型，包括布局哪些城市、选择怎么样的地段，配置什么样的资产类型（综合体还是单体商业）以及配置多大体量的商业资产，还有在资产布局中要根据位置和体量做标准化的商业地产产品（包括建筑设计、装修风格、物业品质和品牌档次等）。
前面两个层次更多的是由公司核心决策层主导，但是投资资管和核心业务骨干也会参与建言献策。
资产布局如同下围棋，着眼全局
第三个层次是单个项目或资产包资产价值提升。一方面通过预算管理和定期经营复盘来监控商业运营的成果和投资回报并线，这需要有成熟且简单统一的经营分析体系和良好的数字化能力作为支撑；另一方面通过资产改造不断发掘潜在的增量，比如外广场打造成小吃一条街、停车场改造商业面积等等，很多时候涉及到消防、住建局等部门的外部沟通工作，难度大但收益也最大。
下面列举国内外几类涉及商业地产的企业来说明他们的资产管理模式和风格：
新加坡凯德：借助新加坡成熟资本市场优势，较早建立了开发基金到公募Reits资金全渠道，同时也较早地在中国核心城市核心地段布局，在中国42多座城市拥有/管理200多个项目，打造凯德广场、来福士广场两种主要商业产品线，商场运营推广上相对普通低调，但得益于内部的优秀资管体系，在行业有口皆碑。
华润龙湖：商业地产运营 住宅地产开发双轮驱动模式，每年将地产销售的部分资金投入到商业地产解决了资金来源，同时自建商管团队打造了万象城、万象汇和天街的标准化中高端产品，资管体系偏向与地产的计划运营。但目前国内Reits机制尚不成熟，华润目前租金收入过百亿打包物业 商管以“万象生活”赴港上市，“天街”购物中心仍由龙湖持有并经营。
万达：国内商业地产的先驱和王者，目前租金收入规模300亿 ，资产分布遍地开花，已开业368个万达广场，还有155个万达广场在建。万达广场已迭代到第四代（首店落户于深圳龙岗），并形成了商管为主、地产开发为辅的经营模式，同时万达宣布2021年开启全面轻资产模式。在内部管理上形成了业务模块量化KPI、中央高度集权的风格，执行力强但也多被被员工诟病。
A地产商管公司：除了前述几种主动获取商业项目并持有运营的玩家，实际上还有很多地产公司由于在开发建设中为了满足政府规划的要求被动持有了很多商业资产，这类资产并没有将商业规划前置导致资产出现产权、结构、设计硬伤，且通常体量小、位置差，经营起来非常吃力，有一些地产公司也“闻风而动”成立了资产管理部门，但实际上主要目的是为了将这些硬骨头资产出售，本文所讲述的资产管理不包括此类。
按照上述对商业地产行业格局进行剖析，实际上资产管理岗位的出现主要是由于两个原因，一方面是由于集团企业商业资产规模的加大产生了系统提升资产管理效率和回报的需要，毕竟旗下就一两个商场的话直接找个优秀的项目总来管理就足够了；另一方面是源于企业内部职能化分工的僵化，在拿下商业地产项目后交给商管长期运营，业务部门主要负责招商、营运、推广和物业等各个模块的工作，在投资和商管部门之间就需要一道桥梁，将投资计划跟踪落实，这便是资产管理岗位的工作主旨。
那资产管理是如何稳步地提升投资水平呢？主要通过预算管理、指标监控体系和资产改造三大抓手，每年年底前制定好未来三年的经营计划和预算，年度开始后按照指标体系进行阶段性经营复盘，一套成熟的指标体系也需要数字化系统进行支持，至于资产改造，需要结合品牌升级、人流动线优化和面积拓展几个维度去提升项目的资产价值。
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三、什么样的人适合做商业地产资产管理工作？一位合格资产管理从业者，平常的工作状态是什么样子？
在开会、处理数据表格、写报告和逛商场，但实际上背后是以上帝视角在审视某个项目或资产包，需要将投资测算目标和业务经营计划进行整合连接，从了解宏观经济出发，到城市与商圈的演变，再到标的项目的历史情况和自身条件，并与一线商管团队充分沟通的基础上，归纳提炼出项目的核心问题和未来经营策略，且需要不断地经营策略落地情况进行跟踪，并能够将做法和管理标准在其他项目进行推广，形成规模化效应。
因此资产管理岗位候选人除了需要对于商业地产行业的热情和一定的大局观外，还需要有良好逻辑思维、业务洞察和人际沟通的综合能力，并能够拥有数据处理与可视化、报告撰写等硬技能。最后资产管理其实除了深耕本岗位越久越吃香外，对于转型也是个不错的跳板，常见的有两个职业转型，一条是往投资拓展，一条则是往项目总经理，但也有个别小伙伴数据能力出色转型到互联网大企业做数据、运营相关工作。
好了，这便是一位商业资产管理从业人对于岗位的浅见，不知道是不是和你们理解一致呢？
