商铺投资是一门学问，其中很有门道。
近日，城语陪同一位底商的投资朋友在各个楼盘间转悠，聊了不少市场上存在的楼盘商铺情况，以及如何选择一个比较靠谱的铺子。
期间，这位朋友在与置业顾问沟通的过程中，常把文章开头的这句话挂嘴边，以至于置业顾问总是处于“被动”，私下给我表示，无奈。
废话少说，城语还是直接进入正题吧。把朋友的底商投资经验，和城语个人的一些看法总结成文字。以供斧正。
配图，图源网络侵删
01.
沙盘数据及规划仅供大概参考，要落实到具体的实处，并且亲自到工地查看。
这位朋友每到一个售楼部，不是听置业顾问讲区位、沙盘、规划。只是大概了解一下各组团的情况，问清楚自己需要了解的问题，如各组团的规划是什么，高层还是洋房，住多少人；社区的正出入大门在哪里；农贸市场在何处；出行地铁公交怎么走；学校在什么位置；周边有什么商业规划等。
楼盘宏观的数据和规划对商铺的购买者和居民的消费者来说，都是一些“无关紧要”的东西，毕竟最终的消费不是数据，而是落实到实处。然后把所了解的情况，在规划图上标记。接下来到工地具体查看。
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02.
从实体的细节出发，知晓商铺分布情况，逐一了解社区的出入大门位置，居民出入行走路线，农贸市场大型生活超市的位置，乘坐交通工具行进的路线，上学放学走那条道路，周边的配套情况距离远近等。
不分楼盘大小，社区底商在不知道具体商业业态分布的情况下，“有用”的铺子也就那么几间，其余的基本上效益很低甚至无价值的存在。这就要从社区的动线来看。
社区主出入大门是一个重要的位置。其它的如侧门，车辆入口通道都不是居民消费者主要流动的地方。自然，这些位置的商铺价值就比较低了，除非有稳定的商业业态加持能带来增值，基本就长期处于空置或者是频繁更换租户。对于商铺购买者来说，没有考虑的必要了。
了解社区居民出入的动态路线是极为重要的。知道农贸市场和大型超市的位置，还要了解居民出入，购买日常生活用品的行动路线，集中向左还是右，人流少的一边，商铺的价值就变低了。
十分有必要了解居民的公共交通出行选择和路线。上下班，日常出行的公交车站，地铁站分布，该怎么走更方便。是不是与农贸市场和大型超市的路线重合，重合度有多少等。
学校在什么位置，家长接送孩子的行动路线都是要了解的。再看看周边是否有大型公共配建，例如医院、体育场所、其它商业配建等。无比明白业主出行及归家的行动路线。
综合来看，可以得出一个社区或者组团之间，有“价值”铺子也就那么几间，主要在社区的主出入口位置和居民动线集处。至于其它位置的铺子，价值就寥寥了。
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03.
注意以下几个不看：单个小楼盘不看，大盘楼盘组团小且孤立的不看，边边角角的不看。
请务必记住，社区底商的主要消费人群，是本楼盘的业主。
单个小楼盘，存在体量小，居住者少等特点。如果再加上楼盘本身较为孤立，与周边楼盘衔接度差，那么这个楼盘的底商就存在先天不足，后天无法弥补的特点。
大楼盘是底商投资者比较喜欢的，但也有需要注意的地方，特别是楼盘组团地形和组团之间的分布情况。一个超级大盘，如果各组团分布在高低不平，且有山或者中小型公园阻挡的情况，那么这个楼盘的底商是比较糟糕的。
业主很懒，楼盘地形存在过大的高差，或者是被阻挡，那么组团间的居住者是不会频繁的流动的，消费会被分散和截留，困在狭小的组团之间。
了解业主的出行动态是商铺购买者需要做的工作，这项工作必须要细，只有清楚的知晓了居住者的出行动态路线，才能清楚那些商铺有价值。那些边边角角的铺子，自然就没有看的必要了。
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04.
铺子的本身细节是需要清楚的，除了规划图的标识，能到工地就一定要去工地。
纸质的规划图是规划图，铺子面宽、进深是常识；另外要清楚铺子空间是否方正，内部是否有柱子，柱子的具体情况等都需要了解的；还得向销售员咨询铺子是否安装烟道，上下水怎么走等细节。
铺子的外部空间是不可忽视的。外部空间是指铺子外面的环境情况，是否存在过高的堡坎，堡坎过高，会影响消费的进入；是否存在台阶，台阶会影响货物的搬运，外摆空间的展开等；是否存在绿化带造成的空间死角，严密的绿化空间会阻挡消费人群。
商铺的诸多细节，需要到工地了解，不要在沙盘图上看几眼，就说清楚明了，然后交钱了。否则，后期交房出现问题，维权也是不能解决的。
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05.
车流车往的大街，看似有用却无用；了解新楼盘附近的老楼盘商业经营情况等。
有的底商，会面临城市主干道、城市快速道路等。对于道路上的车流，对底商的经营可能作用不大，因为它们无法停下来。所以，了解底商就近的停车位规划落地是一项要做的工作，没有停车位，那么再宽的道路也只是道路。
如果您在一个新楼盘看底商铺子，一街之隔恰好有早已经入住的社区，请到对面看看与之相对的商铺情况，问问租金，了解业态分布，多少开着多少关门等。
因为周边的商业环境，会对新楼盘的底商长期经营造成影响，底商经营，热闹会传染，衰落也会传染。
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06.
一楼面积过大、单价过于便宜的铺子不要，位于二楼的底商不看也不问。
底商的价值，简直是一分钱一分货。那些位置不好，面积过大，价格便宜的铺子最好不要碰。明眼都能看到的位置都不好，买来干嘛；面积过大，即使出租接受群体也会受到限制。
位于二楼的底商铺子，请谨慎选择。现实中不少楼盘的真实教训，二楼的商铺长期空空呀。当然，除非您愿意赌一把。
以上观点总结，不全面，仅供参考。
文末，城语在这里试问，楼市上那些几千一平的铺子，居然还都卖完了，买来空着么，或许是城语这个人太绝对了吧。
