不懂这些变化，做产业园区就是找死！
传统地产开发疲弱，不少房企和地产人都想转型，产业园区是重要的方向之一。国家「十四五」战略规划把科技创新摆在了核心地位。作为科技创新的重要「载体」，近年来，特别是2021年以来，受到了地方政府、产业巨头、资本大佬、传统房企等各方力量的持续关注……
最近，明源君受邀参加了一个小沙龙，有不少涉足产业园区的老总大倒苦水：产业园区太难做了，根本不赚钱，不知道能做什么，感到很迷茫！
可是，明源君跟他们交流完之后发现了问题：大部分仍然是在用地产的思维，用老套路在做产业园区，想赚快钱，这恰恰是做产业园区的大忌。
去年下半年以来，我国房地产行业形势急转直下，逻辑发生重大变化，而类似变化早在几年前就已经体现在产业园区领域了，如果不明晰这其中的变化以及拥抱新趋势，还在用过去的方法做，无异于驾着马车追汽车，距离越来越远。
产品模式上
从「园区经济」转向「城市经济」
但产业新城模式已死
华为在智慧城市业务展望中提出，城市除了马路，就是园区，一个人每天有22个小时是在园区，剩余的2个小时则花在马路上。这个说法看似夸张，但是有其道理。简单地说，就是产城深度融合。
产业园区早已逐渐超越单纯的产业园，从「园区经济」转向「城市经济」。
曾几何时，「产业新城模式」备受追捧，各地政府欢迎，大量房企纷纷布局。可是，近几年「产业新城模式」失灵了。
产业新城模式，需要一个闭环才能持续——地方给开发商低价土地，开发商低价拿地，通过卖房带来的现金流反哺产业，然后去招商、培育、发展产业，产业做大之后可以为当地带来税收，同时带动房地产的升值。
从过去的案例来看，产业新城容易落地的地方普遍距离港口较远，且以北方城市居多，无论是GDP总量还是增速都较慢，本身产业基础比较薄弱。
来源：陆铭教授的演讲PPT
过去房地产有小周期，城市化率也不高，偏远地区产业新城的房子也不愁卖。现在，这两个逻辑都不存在了。更要命的是，「产业新城模式」跟经济结构转型升级也不兼容。
农耕文明和工业文明时代，都需要大量的土地资源驱动。可是，进入信息文明时代，驱动经济发展的引擎是以信息产业、互联网、智能制造等为核心的数字经济。最重要的是人才资源。
没有人才，就算土地资源、办公成本再低廉，也难以吸引产业到这种地方去。产业新城没有了优势。人才在哪里？经济发达地区，高能级的城市。
几年前，有些巨头不信邪，还想这么玩，结果迎来当头棒喝……
当然，即便在产业发达的城市，只做做产业园区，也越来越难了。
因为，社区和产业相融合的创业社区，已经成为一种趋势，这种新型的社区形态打破了工作与生活边界，形成更开放、更多元、社群交流更活跃的创新空间。
优秀的产业园区，早已脱离单调，承载的功能日益多元化，向着「产业 社区」，甚至「产业 社区 文化」转变，城市要素和生产活动在园区内并存，园区经济与城区经济逐渐走向融合，生产和生活走向一体。
比如未来云帆城。在杭州7个首批试点项目中，未来云帆城是唯一一个以「双创」为核心需求导向，展开9大场景设计的未来社区。
未来云帆城总建筑面积约77万平方米，在未来社区「一心三化九场景」的顶层设计下，打造的产城融合、多元共生的城市单元，生活、居住、学习、休闲、社交、商业需求在一个主题社区内都能实现。完全根据创业者的日常需要而量身定制。
