盈利模式上
从单一走向多元化
运营商和客户的边界模糊
「有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。」这是明源君参观某产业园区时，看到的一条横幅。这背后是长久以来产业园区的盈利模式——卖房（厂房）赚钱。
这种产销模式，更偏向产业地产，而非产业园区的运营。明源君之前跟星河产业集团总裁陈忠交流时，他就说：是不是真爱，就看自持还是卖。
从2021年产业园区上市公司的年报，我们可以看到，无论是国资还是民营产业园区，以「卖」为核心盈利点的，去年基本都大幅亏损。
产业园区正从过去主要依赖房地产开发销售盈利模式，转变为「房地产销售 持有物业租赁 产业服务 产业投资」平衡型盈利模式。
如上所说，产业新城的模式已经不行了，现在，运营比较好的产业园区，多处于产业基础雄厚的区域和城市，地方政府不可能低价出让大量土地给开发商。
事实上，这些城市要么将住宅用地和产业用地分开出让，要么有各种条件限制，比如产值、产业类别以及缴税额度等，深圳甚至还发明了「先租后让」，现在海南、成都等都在借鉴。
这倒逼了产业园区做「难而正确的事」——
一方面，以终为始来考虑产业园区的区位、定位等，产销逻辑下的产业园区很难做起来，考虑的都是怎么快周转赚快钱，没有真正考虑产业客户的需求，更不用说与产业紧密挂钩；相反，资管逻辑（自持）下，产业客户回归到C位，当客户的诉求被重视，痛点被解决，繁荣就有了基础；
另一方面，做深做广服务，并且下场投资培育产业。过去的招商比较像零和博弈，你挖我的我挖你的，对整个国家来说无非是左手倒右手，增益不大，何况现在产业升级，很多领域可能是空白的，不是你想挖就有，得自己培育，如此还可依靠产业服务和投资获取稳定利润。
这方面，无论是国资还是民营运营商，都有不少成功案例——
国资代表有中电光谷、张江高科、深圳湾科技等。以中电光谷为例，2021年，中电光谷园区运营服务营业额达21.5亿元，较2020年同期上涨34.5%。
其中实现设计建造服务收入人民币7.27亿元，物业管理服务收入为人民币7.6亿元，园区物业租赁服务收入人民币2.91亿元，区域能源、园区金融等其他服务收入人民币3.73亿元。
中电光谷做股权投资，一方面是为了培育产业，另一方面也获得投资收益，该业务2021年的投资收益为3.32亿元，较2020年的8903.7万元大增273%，中电光谷的产业投资业务进入收获期。
星河产业集团，则是民营企业的典型代表。其形成了「房东 *」的模式（如下图），重点投资航空航天，人工智能、互联网 、生命健康等产业，斩获颇丰（注：星河集团是深创投主要*之一）。
「房东 *」双闭环（资料来源：星河产业集团）
这其实是跟客户的进一步深度捆绑。随着园区的盈利模式由传统的「物业租售模式」向「投资共生模式」转变，园区运营商也从「客户思维」转向「伙伴思维」。现实中，已经有产业园区运营商和入园企业合作成立产业投资基金，共同投资孵化入园和潜在入园企业，做大做强做优了产业园区，又享受到了成长收益。
小 结
1979年，深圳蛇口工业区的建立拉开了我国产业园区建设的序幕，至今已发展40多年——从开发的粗放式的开发，到关注区域的规划和产业环境，到围绕核心产业构建产业集群、带动区域发展，产业园区对构建新型城镇化的新路径，为企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展起到越来越大的推动力。
根据商务部数据，仅两类国家级别产业园区的经济总量就占GDP的1/4左右。产业园区已经成为国家经济发展的重要助推器。在国家经济结构转型和产业升级的当下和未来，产业园区的重要性与日俱增，发展前景广阔。如何抓住机遇呢？
业内一直盛行这样一个说法：做住宅开发是小学生，做商业地产是中学生，做产业园区的是大学生。明源君认为，做到大学生该有的样子，就少不了你的机会。
（作者：明源不动产研究院主编、首席研究员 艾振强）
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