一对年轻夫妇带着母亲搬进新居，本以为过上无忧的幸福生活，却因为母亲屡次与物业发生矛盾而不快。在与物业的官司中，业主“必胜理由”为何不被法院支持？业主是否只能任物业宰割，怎样维权才有效？
案
情
回
顾
2020年，石诚与沈冰结束了5年的相恋长跑，步入婚姻殿堂结婚。小两口在幸福小区购买了一套住宅，经过装修，2022年，他们一家搬进了新家。本以为幸福的生活会变得更甜蜜，可怎能想到，之后他们一家人却与物业杠上了。
石诚：“冰冰，妈去哪了，怎么还没回来？”
沈冰：“去买菜去了，但她一大早就出门了啊。是有点久了，那我打电话问问？（拨打石诚妈妈电话···，好久一会才接通）妈，你在哪里啊。”
（一片嘈杂声……）
母亲：“冰冰啊，你老妈我被欺负了。他们打我，你赶快下来帮我。（电话挂断了，指着小区保安说道）我给你说哈，我儿媳妇就要下来了，我看你让不让我进，我要让你们赔偿我。”
沈冰见老妈在小区外面：“妈，你咋了，怎么在地上啊？”
母亲：“儿媳勒，你看吧，就是这保安欺负我啊。”
沈冰指着保安：“他怎么打你啊。你怎么能打我母亲啊？”
保安：“我没有打阿姨，阿姨让我开门，我见阿姨没有门禁卡，我核实她身份？”
母亲：“我今天一早去买菜走的急，没带门禁卡。我回来时，他就不让我进，还对我进行盘问一番。我都说我是小区业主，他非要让我提供证明，或者联系小区里的家人。我当时就来气，我回我自己家，还要被盘问一番。我就直接往前走，他拦住我，还推我，把我推到在地，我这腿哦。”
沈冰：“妈，你腿怎么样了？（查看了一番，发现并无大碍，便指向保安）你们物业怎么能这样对我妈，连家都不能回了吗？我妈都受伤了，还说你没打人。我给你说，这事不会这么完了。”
石诚见自己的母亲和妻子还没回家，便下楼寻找两人。
石诚：“妈，你没必要和保安置气，你没拿门禁卡，保安进行简单的询问，这不是他的工作吗，为了守护小区安全，你还和他杠上了。”
沈冰：“你怎么还说妈呢，他们把老妈打伤了。”
石诚：“是，这个医疗费等，我们之后去找物业沟通，但妈你以后还是记得带门禁卡，即便没带，你给我们打电话或者报门牌号等嘛。相互理解嘛。”
之后，沈冰去找物业赔偿，物业没有答应，后面经过法院判决，物业赔偿了医疗费用等。此事之后，他们一家就和物业杠上了
母亲：“冰冰啊，你看见我的手镯了吗，就之前石诚给我买的那个？”
沈冰：“没有啊，我不是见你之前还戴在手上吗？”
母亲：“是啊，今天就没看见了。那可是一万多元啊。”
傍晚，母亲还是没有找到，便去找物业，让物业给看监控，但是还是没有发现。
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母亲：“这个事就是赖你们物业，你们收了物业费，就应该保障我们安全，我东西被盗了，就该你们物业赔。”
物业经理：“阿姨，我们收物业费是事实，但是我们也尽到了安全保障义务啊。我们设置了门岗、门闸，安装有监控。”
母亲：“不管，就是你们赔。”
后来经公安机关调查，仍未找回石诚母亲的手镯。母亲越想越生气，便与儿媳妇沟通，以后不再交物业费。
物业客服：“你好，请问业主沈冰在家吗？”
母亲：“谁啊？”
物业经理：“我们是物业的，我们系统上显示你们已逾期一年半物业费没缴纳。”
母亲：“你走吧，我儿媳妇上班，不在家。我们家不会给物业费的。你说说，我们给了物业费，你们物业给我提供了啥。门不给开，我东西被盗了，你们又不赔。”
物业经理：“阿姨，这个事情，之前不是已经经过相关部门处理了吗。”
母亲：“好，这个不说，那我问你，我家让你打扫了，让你看着了吗？”
物业经理：“阿姨，我们的收费标准和计算方式都是按照合同约定来的。”
母亲：“我们没和你们物业签过，我们不认。还有之前我们房子在装修，都没有入住，为啥还要给物业费？”
物业经理：“小区业委会还没有成立，所以，现在我们的合同是我们与开发商签订的《前期物业服务合同》，小区业主也受其约束的。”
母亲：“那还有，我们楼栋1楼王大妈家，她们家门前有个‘私人小花园’，为啥上次我和她闲聊，她家的和我家的物业费是一样的？”
物业经理：“我们也是按照合同约定收取的，你家和她家是一个户型，所以物业费每月一样的。”
母亲：“你们这是啥服务啊，每天我都看见有垃圾，绿化都快没了。”
物业经理：“我们都有安排保洁阿姨进行小区清洁工作。绿化也有相应的修剪栽培。”
母亲：“我们不交，你走吧。”
物业经理：“如果你们再不交的，我们将起诉你们。”
母亲：“随便你们起诉，我们不怕。”（砰的关门声）
几个月后，沈冰与石诚去外地出差，家里就只剩下母亲一人。
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物业经理：“最近没有看见石诚妈妈啊？”
物业保安：“是啊，这样总算清静了”
物业经理：“最近也没看见儿子儿媳啊？”
保安：“上周见他们拉着行李箱出门了，可能是出差吧。“
物业经理：“哦，她一个老年人，我们和她置什么气。一个人在家，我去看看她。有没有什么我能帮忙的。”
（敲门声）
物业经理：“阿姨，在家吗，有人吗？”
见屋内没有回应，物业经理便准备离开。就在这时，屋内传来了玻璃瓶的声音，而且声音越来越大。物业经理在联系石诚后，找来开门师傅打开了房门。只见石诚母亲痛苦的躺在地上，嘴里说不出话。
（120救护车的声音）
石诚：“经理，感谢你啊。幸亏你及时发现，我母亲才得到及时的治疗。”
物业经理：“应该的，远亲不如紧邻。”
石诚：“之前我们还和你们因为一些事闹的不愉快。这个事，我们做的有不妥之处。”
物业经理：“感谢你的理解。但是我们也根据你们说的方方面面，我们觉得有我们能改进提高的，我们也在进行部署，努力把这个小区变得更温馨和谐。”
疫情又再次覆盖在这个城市，石诚一家人自愿加入志愿者，和物业工作人员一起服务小区，共同防疫，共建温馨家园。
【文中人物、公司名均系化名】
嘉
宾
解
读
四川超环律师事务所 律师 洪都成
业主未与物业服务人签订物业服务合同，业主有义务向物业服务人缴纳物业费吗？
业主是物业费缴纳义务主体。可以从几个情况来看：
情况一：在小区未成立业主大会的情况下：依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”之规定，业主应当按约支付物业费。
情况二：物业服务合同到期后未续签或者重新选聘物业服务人的情况下：依据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”之规定，业主仍需继续向提供物业服务人缴纳物业费。
因此，小区业主不得以未与物业服务人签订物业服务合同为由，拒交物业费。
各阶段物业费缴纳义务主体是谁？
其一，开发商未将物业交付买受人的情况下：依据《物业服务收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”之规定，买受人未接房时，物业的服务费由开发商承担支付。
其二，买受人与开放商办理了交付手续，二手交易的情况下：依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。”之规定买受人办理了交付手续或者二手交易中新买受人就成为了物业业主，应承担支付物业费的义务。
其三，物业经司法拍卖的情况下：该情况与情况二有相似之处，但在实务存在分歧。物业在拍卖时，为发布拍卖风险告知书，被拍物业的债权债务不清晰等，如物业费、水电费是否欠缴等情况，部分物业服务人以拍的者作为之前所欠物业费缴纳义务主体，其理由是，买受人在竞拍前知晓风险，故此应当承担。但其不具有合理性，理由是权利与义务对等的基本原则，竞拍前的物业费应有前业主承担，物业服务人可对前业主主张债权，参与分配物业竞拍款等方式寻求救济。
对于新建住宅，如果业主不接房，物业费怎么收取呢？
是否接房是各阶段缴费义务主体很重要的区分依据。业主不接房存在几种情况：
其一、买受人按定时间前来验房接房，但发现房屋不符合交付条件而拒绝接房。在该情况下，物业费仍由开放商缴纳。
其二、开发商未向买受人通知接房事项，物业费由开放商承担支付。其三、开放商向买受人进行了有效告知（买卖合同中约定交付时间、电话联系、函件告知、公告等方式）接房事项，业主仍不接房。此处所指有效告知指的是采取电话联系、函件告知、公告等方式，则该情况下的物业费从应当接房之日起由买受人承担。
针对物业服务费定价与服务不匹配，业主有无权利自行降低标准缴纳？
业主无权单方面进行调整。首先需要明确不匹配，指服务费定价与物业服务合同所约定的提服务不具有合理性，并不是服务服务单位提供的服务存在瑕疵或者不符合约定。依据《物业服务收费管理办法》第六条“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”之规定可以看出，是分为政府指导价和市场调节价两种定价方式。
实行政府指导价的，收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。在该情况下，业主发现定价超过文件规定的标准，可直接向相关监督部门进行反应处理。
实行市场调节价的，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。业主可依据《物业服务收费管理办法》第五条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”与物业服务方协商沟通调整定价，后者依据《民法典》第九百四十六条“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。”等相关规定，解聘物业服务人，重新选聘适宜的物业服务人。
物业服务合同约定按照建筑面积收取物业费是否具有合理合法性？
具有合理合法性。
首先从合法性而言；从《民法典》第九百三十八条“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。”之规定，不难发现法律并未明确规定物业费收费标准和收取办法。以及《物业服务收费管理办法》第十条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。”之规定，均未明确限制收费方式。民法中，法无禁止即可为，采取约定按照建筑面积与单价的方式不违反法律规定，合法有效。
其次从合理性而言：其一、在长期生活实践中，普遍采用按照建筑面积与单价结合的计价方式；其二、建筑物的特殊结构，共有部分与专有部分具有紧密联系，业主对于其专有部分的权利的行使离不开共有部分的辅助，每一个业主都从物业服务企业对于共有部分的管理与保养中（建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序）获得利益。故此不能简单理解为物业只服务公区，仅支付公区面积物业费。
物业服务不符合合同约定，业主可以不交或者少交物业费吗？
需视情况而定。
其一、若所提供的物业服务存在瑕疵，司法实践中普遍认为业主仍需全额缴纳物业费。不能以某一时刻的静止状态或是业主的主观感受去评价，物业服务人提供的物业服务是整体的持续性服务，是一个长期、动态的过程，不可能尽善尽美，物业公司提供的服务是否符合合同约定，应在较长期的整体情况下去判断。如果物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，业主不能仅以物业服务不到位拒绝交纳。
其二、若所提供的物业服务存在严重违约，业主可以不交或者少交物业费。依据《民法典》第五百八十二条“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”之规定，物业服务人提供的物业服务不符合合同约定的，业主可以不交或者少交物业费。业主需要承担一定的初步举证责任。
业主拒交物业费，是否需要承担违约金？
物业服务人所提供的服务不符合合同约定的，无需承担违约金。物业服务人所提供的服务符合约定的，需要承担违约金，有约定从约定。如果有约定，但不符合法律规定，或者无约定的，司法实践中普遍按照所欠物业费金额的10%酌情支持违约金。
本案中，物业公司与石诚母亲发生肢体冲突，家中被盗等情况，为何法院判决仍需支付物业费？
依据民法典第九百四十二条“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”之规定，其规定了物业服务人的合同主义务及协助事项。业主和物业服务人之间存在物业服务合同关系，业主以与物业服务合同内容无关的事件拒交物业费不支持，故此业主需按约支付物业费。并且接房后未入住的仍需按约支付，依据民法典第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”之规定，业主不得以未接收服务等为由拒交，物业服务人对于欠缴物业费的业主还要尽到有效催告义务，并不得采取停电停水等手段进行催缴物业费。
对于业主拒交的物业费，物业公司会主张违约金，法院会支持吗？
司法实践中，往往法院鉴于物业服务人提供的证据，不能充分证实其完全按照合同约定全面提供了服务，难免存在服务瑕疵，法院对违约金不予支持。
现在物业服务合同纠纷是很常见的现象，但希望物业服务人与业主相互理解，相互包容，多沟通，多协调，共同努力构建和谐的社区环境。物业服务人要有企业担当，应积极听取业主提出的合理化建议，不断提高物业服务水平共建温馨家园，营造干净美好家。
编辑：盖丹阳
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