来源：凤凰网房产郑州站
郑东新区承载着未来城市发展的重任，北龙湖作为郑东新区的点睛之笔，被誉为河南版的“陆家嘴”。2019年郑州明确提出“东强、南动、西美、北静、中优、外联”的城市规划与发展定位。作为“东强”战略核心，北龙湖不仅是郑州眼中的“地王窝”、“豪宅窝”，更代表着中原经济区金融领域的最高形象，承担着中部崛起的重任。
3月5日，全球人才创新创业园中原科技城落地北龙湖北岸，定位打造全球人才集聚高地、科技人才创业高地、创新人才培育高地、高端人才服务高地、上市企业研发中心以及侨胞回归高地……
至此，
整个北龙湖目前可被划分成三部分：
中心是龙湖金融岛，打造中原金融中心；
南岸是高端住宅，打造“宜居之城”样板；
北岸是全球人才在河南的科创中心。
至此，
龙湖北岸的38宗住宅用地变成了商业、产业用地，用于科研办公、高端产业……
至此，
北龙湖整体住宅供应被压缩，住宅更加稀缺，价值再被提升。
历时9年，
北龙湖北岸的住宅项目鲁能公馆一期内购的房源大部分已交房，二期房源虽大部分已内购，但项目因高压线问题迟迟未启动，不过，据最新消息，二期也已经在办预售证了，但剩余房源也不会对外释放。另外，还有去年年底刚拿地绿城、中海新项目待启动。
北龙湖南岸在售的楼盘有20多个，但大部分都已经销售过半或接近尾声。据有关机构统计，南岸一共供应洋房10915套，目前仅剩2000套左右，随着北岸中原科技城概念城市项目启动，住宅销售正式进入收官阶段，真正的卖一套少一套。那么，终成绝版的北龙湖豪宅究竟该作何选择呢？
首先，来看北龙湖南岸住宅价格的基本面。
北龙湖最低单价是高层2.5万元/㎡左右，而豪宅最高单价却高达10万元/㎡，断崖式的价差在郑州也实属罕见。下面，我们按照价格梯度来梳理下北龙湖南岸这些在售的住宅项目。
6万元/㎡左右的楼盘有：金茂府、融创中原壹号院、永威上和院（毛坯）、康桥诸子庐等；
北龙湖金茂府项目非毛坯交付目前在售有建面约220-300㎡的叠拼房源，均价约80000-120000元/㎡；建面约180-200㎡的洋房房源，均价约60000元/㎡。
永威上和院195-300㎡4-6房在售，洋房价格在52000-62000元/㎡，毛坯交付。
康桥诸子庐剩余50余套洋房在售，建面约215-218㎡4房，洋房，均价55000元/㎡。
点评：北龙湖南岸6万档的楼盘建议选择永威上和院。
我们知道，融创中原壹号院和北龙湖金茂府当年拿的地价格非常高，融创楼面价36309.56元/㎡，而金茂楼面价高达36915.27元/㎡ ，溢价率161.94%，远远超出了北龙湖同片区其它项目甚至一倍以上的价格。而永威上和院的楼面价只有15472元/㎡，同等地段，同等销售价格，永威的品质自然预期更高。融创项目近些年在郑州的呈现效果都有目共睹，不过多笔墨，金茂去年年底净负债率高达74%，短期资金压力大，而去年中旬更有频繁转让项目股权的消息，难掩负债风险。
5万元/㎡左右的楼盘有：永威上和琚、正弘臻、荣盛华府(毛坯)、名门樾府、保利珑煕等；
永威上和琚5-6层洋房在售，共291套房源，剩余200套，均价4.7-6万元/套，900万元/套起，带装修交付，主力户型为190-610㎡3-5房。
正弘臻筑共15栋洋房343套房源，目前剩余100余套建面约170、220㎡房源在售，价格4.7-5.5万元/㎡，均价5万元/㎡。
荣盛华府在售有叠拼别墅、洋房房源，洋房建面约202、206平，整体均价45000元/平；叠拼别墅建面约245-270平，价格区间约为45000-60000元/平。
名门樾府48000元/平方米。名门樾府项目为多层。容积率1.49。物业费：6.8元/㎡·月。项目规划建设264户。名门樾府绿化率35%。带装修交付。
保利珑熙建面约170-305㎡房源在售，170㎡房源带有院子、地下室，均价约63000元/㎡，195㎡房源均价约46000元/㎡，235-305㎡房源均价约55000元/㎡，带装修交付。
点评：5万档的楼盘建议选择正弘臻。
永威上和琚和名门樾府的位置相对靠北，紧邻北三环，难免受噪音影响。名门严重拖欠工程款，资金链断裂既成事实，未来被碧桂园并购可能性大。荣盛华府的位置还不错，只是品牌在北龙湖不占优势，品质和性价比也一般，而且房源也不多了，相对来说正弘臻各方面优势相对更明显一些。
4万元/㎡左右的楼盘有：正商祯瑞上境、雅居乐御宾府(毛坯)、建业君邻大院(毛坯)等。
正商祯瑞上境建面约190、240㎡洋房房源在售，190㎡房源均价约42000元/㎡，240㎡房源均价约48000元/㎡。
建业君邻大院27号地售完，在售24号地，共规划298来套房源，剩余30套房源，纯洋房，户型面积是140-245㎡左右，主力户型142三室及168四室，毛坯标准层价格在3.8-4.9万，首层5-7万，装标采用浮动式，可选择3000、4500、6000不同档次。
点评：4万档的楼盘可重点关注一下正商祯瑞上境。
正商祯瑞上境位置不错，开发商中规中矩，带装修交付，同等地段价格更有优势，性价比高。建业君邻大院毛坯交房，挨着名门樾府，位置相对靠北，距离北三环太近；而雅居乐御宾府也是毛坯交付，复式洋房，户型设计一般。
3万元/㎡左右的楼盘有：洋房正商丰华上境（毛坯）、中海九号公馆(毛坯)等以及高层正商善水上境、恒大悦龙台、宏光揽境。
正商丰华上境，共13栋7层洋房，474户，主力户型为146㎡三房和173㎡四房，首推12#、16#，毛坯均价3.2万/㎡，已基本售完，预计4月推出9号楼房源。
正商善水上境，目前高层、洋房在售，剩余60余套房源，洋房建筑面积约200-210㎡，毛坯均价约34000元/㎡；高层建筑面积约156㎡、180㎡，带装修均价约32000元/㎡。
中海九号公馆，规划有14栋洋房，户型140-210㎡，房源基本售罄，剩余少量160、180、210㎡房源在售，均价3.2W/㎡，简装，绑定车位和储藏间优先选房。
恒大悦龙台现房在售，建面约158-180㎡,2T2户设计，总高25-26层，均价约28000元/㎡，3500元/㎡装修标准。
宏光揽境建面约88、113、155㎡房源在售，房源主要分布在4#、8#，均价约25000元/㎡。
点评：3万档的楼盘重点选择正商丰华上镜。
洋房正商丰华上境这个项目是目前性价比最高的。高层相比较来说，宏光揽境的高层毛坯价格在2.5万左右，位置还算可以，恒大悦龙台紧邻北三环和铁路，不利因素太多，位置一般。
最后，关于北龙湖能不能投资的问题，凤姐认为，除非差价特别大，否则不建议。在郑州这个刚需占比巨大的市场，总价太高的房子后期流动性会比较差，不管是出租还是出售都是问题，而且投资回报率也不会太高，北龙湖的房子自住最好。
