深圳大鹏人口为什么少（深圳2023年人少了还是多了） - 原点资讯

以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！近期问答集锦

【粉丝提问】表哥，您好，请问今年西乡沙井坂田还能买吗？

深圳大鹏人口为什么少,深圳2023年人少了还是多了(1)

回答：

1.西乡：
随着去年前海的火热，深圳西部诸如宝中、翻身、碧海、西乡的关注度持续不减；西乡片区整体品质良莠不齐，地铁盘价格已经不低，未来规划只有零星的旧改，并没有特别大的战略规划，左右逢源，而不能担负成支点。在高关注度下供需关系保持稳定，潜力求稳；考虑到大铲湾的辐射作用，西乡中长期来看持平大势；另一方面，深中通道的出口也在西乡板块，领航城以及桃源或许还能沾点概念。

2.沙井：
大空港新城地处大湾区核心节点，连接深圳前海和广州南沙，必然是深圳市政府重要的战略要地；近日，国际会展中心片区综合规划也进行了公示，面积相当于三分之一个福田；而规划内，住宅用地占比很少，大概率是人才房；更多的居住、配套会落在沙井，沙井是大空港的核心居住区；实际观察来看，也与预期一致，沙井目前的建设力度在全深圳范围内仅次于前海和坪山，海洋产业、海岸城2.0、深圳外国语等等利好都会落地于此，得益于11号线，沙井可以快速地通勤到南山和福田，逐渐吸引了不少小白领们的目光；

因此，沙井除了未来本地产业带来的需求，还能承载南山外溢的需求，一旦新宝中划入前海，宝安的行政中心划分大概率会青睐沙井，随着沙井未来3-5年翻天覆地的变化，投资潜力相对较大，能都跑赢大势。

3.坂田：
坂田虽然属于龙岗区，但地理位置不错，毗邻福田和龙华中心；得益于万科等品牌物业的优良管理，坂田虽然房子不新，但保养的不错，价格不贵，是福田上班族的性价比之选；中长期能略微跑赢大势；然而，坂田也有隐忧，就是华为搬迁带来的购买力迁出，会导致短期房价萎靡，目前来看视乎需求还没有松动，现在不一定是坂田最佳的买入时间；

最后，无论是宏观调控、片区轮动、微观选筹、信贷技巧，资产优化管理等，对于投资者来说，在入手之前都是需要综合去评估投资价值，一隅而安，一刀定生*的投资思路都是不可取的。投资看重的并不是谁跑得快，而是谁走的稳、活得长。

【会员提问】大表哥你好，名下无房，现在打算买个房子自住，以后成家或者工作调整肯定要置换的，所以想选好再买，请问深圳有什么特别不建议购买的区域呢？

深圳大鹏人口为什么少,深圳2023年人少了还是多了(2)

回复：

深圳买房建议避开这两个地方：

1.大鹏新区，适合旅游观光，山地多，人口少，产业弱，经济增长缓慢，没有重大利好刺激的话房价很难上涨；

2.龙华，经济疲软，产业转移很慢，富士康产业从龙华迁移出去，疫情导致人口减少，厂房空置，这些都导致房价很难再上涨。

【会员咨询】大表哥你好，我家现在在坂田有一套两房，15年婚后购买，房本只有我的名字，价值370万左右，欠款135万，月供7000，手里目前有170万，家庭年收入60万左右，小孩3岁，想购买一套增值为主的房子，能否帮忙提供一下建议？谢谢！

深圳大鹏人口为什么少,深圳2023年人少了还是多了(3)

回复：

1.按照你目前的收入条件，坂田这套可卖可不卖。目前房贷的还款情况，还有370*0.7-135=124万房贷可以通过加按再次截流出来灵活支配。资金成本4-7%左右。坂田这套如果小学学位还能接受，可只关注片区的增值，学位辅助参考其次。如果坂田小学学位一般，需要用新的学位，无论是置换还是新购的这套，都必须做好长持准备，要么中间再升级一次学位，小孩毕竟现在才3岁。

2.坂田这套由于只有你一人名字，如果爱人无房无贷，假离婚依然还是可以三成首付，不受新征信影响。

3.保留坂田这套，新购置以增值为主，并且不需要太考虑学位的情况下，首付120，留50在手，可选择400-600标的，新增贷款400以内，新增月供2.2万以内，供楼并不会有太大压力，需要融资的时候，可适当调整坂田这套负债，通过房产金融来相互“负载均衡”。

4.考虑增值为主，可关注南山蛇口赤湾，宝安碧海翻身、沙井海岸城、光明凤凰片区，龙华上塘，福田大金沙，保税区，罗湖湖贝红岭等这些有预期规划的片区对应标的的楼盘。