文/地产八卦女 陈庆
01
最近的北京楼市，稍显平淡。稳定的局面，与在“回购商品房”风波中出足了风头的苏州等城市，形成了鲜明对比。
然而，静水流深之下，房企却暗流涌动。
尤其是中海，在颜建国接掌后，特别是在近几年的楼市大变局里，中海变了很多。
要知道，今年是中海成立的43周年，也是中海在港交所上市的30周年。所谓“三十而立”，作为国内最早的地产公司、全国房企的压舱石之一，中海之变，对于梳理全国房企的变迁，也有着很大借鉴意义。
由此，今天，八卦女就把最近几年所了解到的信息，细细铺开讲讲。
02
城市布局之变
从发展历程看，中海似乎是一家粤派房企。
这不仅是因为它的总部在深圳，更因为1988年成立之初，中海在内地的第一个地产项目“海富花园”也位于深圳。
中海深圳海富花园，中海地产内地地产开发的征程就是从这里起步的。
然而少为人知的是，中海地产出道三四十年，在深圳的项目其实并不算多，截止到今天，深圳在中海也才40多个项目。
中海真正重仓的城市，或者说真正爱的城市，其实是北京。
自从2018年，通过石景山中海寰宇天下夺得北京楼市首个百亿年度销冠之后，中海地产连续多年问鼎京城，对于北京的“爱”就没有停止过。
今年目前为止，中海仍然是北京拿地最多的房企，也是销量最高的房企。单单上半年，中海在一线城市（含香港）销售额逾千亿，在北京就有450亿的销售额。
显然，中海是准备把北京作为核心战场的优势，不断维持下去。
单单2022北京第三轮集中供地，中海就化身“海王”，豪取三块靓地，砸下147亿元。
北京区域销售额2022年1-9月排名（数据来源：中指院），中海蝉联销冠。
与“真爱北京”相比，中海近一年对其他一线城市的投入力度，就显得暗淡多了。虽然从销量看，中海在上海、深圳，仍然是响当当的TOP5级房企。
而另一方面，虽然深耕北京，但中海在成都在成都、宁波等二线城市拿地比较积极，如今已经位列当地拿地排行榜第二。只是相比于北京的持续深耕，中海在这两个二线城市尚处于发力做大的阶段。
由此，看好并重仓北京、成都，在项目布局上逐渐摆脱掉原有的深港海派气息，这是中海的第一个变化。
03
竞争格局之变
那么，为什么浓眉大眼的中海，会选择重仓北京呢？
其实，不只是中海，中海母公司中建旗下的其他地产平台（中建系），也纷纷进京拿地。
例如，单单是今年的一次性开盘售罄的项目，就有由中建三局中建壹品和中建五局信和地产联合在京投资开发的中建壹品·学府公馆，由中建二局投资的中建玖合府；单日销量破10亿级的，还有中建壹品投资的大兴·星光城。
据八卦女梳理统计，不包括中海，中建八个局中，已经有近一半的地产公司在北京布局。其中光是今年上半年，中建系旗下4家公司，中建玖合（二局）、中建智地（一局）、中建壹品（三局），加上中海，在北京土拍金额就高达279.1亿元。
由此可见，中海重仓北京，与中建系各大房企“五马进京”有着直接关系。
也许，中建的高层（包括中海高层），本身对于北京市场就有统一的看法，也立志用集团的力量，全面占领北京市场；
又或许，伴随一批高歌猛进的黑马民营房企失速，中建系房企敏感的察觉到，稳健崛起的时机来了！
在房地产高周转时期，他们悄悄潜滋暗长，不疾不徐，稳健前行。在行业遭遇困境之下，他们的业绩凸显出来。
而另一方面，中海和中建的派系竞争一直没停过，而2013年到2016年是中海与中建派系争斗最激烈的3年。也就是在这3年间，中海发展失速，频繁的内斗和保守的港派基因，让中海错失了中国房地产行业数十年来最大的牛市。
直到2016年，颜建国临危受命，新官上任三把火，提出强化“主流城市、主流地段、主流产品”战略，全面占领一线城市，这是自2016年颜建国回归之后的主要变化，“颜建国时代”自此开启。
由此，中海在北京的竞争对手，不仅是首开和城建，还开始直面“兄弟房企”中建系的竞争；
不仅要对外比拼企业的发展速度，对内还要讲求市占率的实现，进而在中建系统内占据话语权优势......
如此种种，中海的竞争格局，也从单纯的市场竞争，掺杂出一些政治含义，其竞争格局，似乎也更大了。
04
拿地风格之变
还记得2016年以前，中海恪守着亚洲金融危机中*的教训，拿地于是有一条铁律：净借贷比率不得超过40%。
不得不说这条红线大大限制了中海的发展速度，中海也因此在拿地上非常保守——据说中海在拿地前都必须经过严格的财务测算，且很少拿地王。
然而，自2016年颜建国重回中海之后，一切都变了。
这里所说的“变”，不仅仅是指中海放开了土地端的发动机，大肆高溢价抢地王之类。例如，2017年5月，中海就拿了三个地王；2019年7月15日，中海，在丰台造甲村以79.4亿的代价，拿了全国总价地王。
当然，放开手*中海也不是一味猛冲猛打，它也似乎掌握了一些拿地的诀窍和密码。
这是一张北京中海项目分布图（今年第三批次，中海在永丰的两个项目和在大红门的一个项目未标示），统计了中海1995年进京以来所做过的所有项目。备注：如需高清大图，请加八卦女主编*1251956817
可以看出，中海拿地，主要集中在石景山、丰台、亦庄、海淀和望京五个区域，其中，又以石景山、亦庄最为密集。
这又是为什么呢？除了我们经常说的“区域深耕”，其实这里面颇有学问：
环线和板块的价值，是大多数人的思考模式。但是房企拿地跟散户买房不一样，拿地要有前瞻性，只有未来能够变完善的非完善板块，才有大的且相对安全的利益空间。
以中海大本营石景山为例，石景山之前绝大部分地盘都被首钢占有，城市界面相对破败，虽然占据着一个非常好的位置，但石景山一直不算很完善。而也正是因为不算完善，所以那全是中海的地盘，甚至我们将其成为中海区，因为中海在那里有半壁江山，市场占有率一度达到40%，为中海提供了大量现金流。
再比如海淀永丰，相对来说，永丰是一个半成熟的区域，永丰学区偏弱、地铁及商业配套还不成熟。但永丰是海淀区最后的发展片区，叠加海淀区本身新房供应就偏少，所以在中海开了一个汇德里新盘之后，第三轮集中供地，中海仍然在永丰抢了两宗地。
由此，中海的拿地方式，我归纳为一句话，即在“非完善板块争当龙头”。石景山的寰宇天下、丰台的甲叁号院等等，皆是这个逻辑。
今年丰台推出最猛的板块就是大红门，虽然产业上比较拉胯，都是一些家具建材批发零售产业，绝大多数人也不认同9.5万的指导价，但是这个板块毕竟属于四环，随着南城四环价值重塑，相信中海还是可以赌一赌这个“龙头”的。
而另外，除了选板块，中海拿地还有个特点就是，它敢于独立拿地、独立开发。这在当下的楼市境况，算是非常少见的。而这也让中海在开发过程中减少了很多沟通决策时间。
综上，从很少拿地王到抢地王，从保守拿地到有策略的深耕拿地，从集体抱团到敢于独自开发，中海，在拿地风格上也变了。
05
产品品质之变
还记得，在我进入地产圈那会儿，中海叫做“工程中海”，主要说中海房子的质量高、维权少；
后来，中海改称“成本中海”，说中海最核心的经营能力是控制成本，据说连一张白纸都要双面打印才行。
再后来，中海成了“利润中海”，虽然中海的销售额不是最高的，但中海每年的净利润问鼎全国房企。
显然，对客户而言，客户更想要的是工程中海，而非成本中海、利润中海。
然而，尽管中海规模逆流而上，尽管中海拿地更有策略了，但中海的产品品质之变，却很难跟得上中海的脚步。
事实上，最近几年，北京中海有规模的维权项目包括中海金樾和著、丽春湖墅、瀛海府、寰宇时代、中海云熙、长安云锦、中海京西里等，几乎覆盖了中海地产在北京的所有交付项目。就连标杆项目中海寰宇天下，也曾深陷维权危机。
作为曾经的优等生，中海成功在北京孵化出“寰宇系”、“藏锋系”等优秀产品系。然而，真希望中海的成功，千万不要以消耗口碑为代价。
最后，个人觉得，在楼市的历史转型期，如何生存下去，中海的变迁是可以借鉴的。毕竟，中海能够稳健的成为京城扛把子，甚至后劲颇猛烈，这是值得认真学习的重要因素。
