所谓房屋承租人优先购买权，是指在同等条件下，房屋承租人依法享有优先于他人购买租赁房屋的权利。按照本条规定，承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。
民法典第726条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
【条文主旨】
本条是关于房屋承租人优先购买权的规定。
【条文理解】
房屋承租人优先购买权，是指在同等条件下，房屋承租人依法享有优先于他人购买租赁房屋的权利。按照本条规定，承租人对租赁物的优先购买权仅限于房屋。房屋承租人优先购买权的法律性质存在较大争议，主要有：（1）请求权说，认为房屋承租人在出租人出卖房屋时享有以与第三人同等条件请求购买房屋的权利。（2）形成权说。包括形成权说与附条件形成权说两种意见。形成权说认为以承租人一方之意思表示，无须出租人的承诺，即可形成出卖人与第三人同等条件为内容的契约；附条件形成权说则进一步认为，此项形成权须出租人将标的物出卖给第三人时始得行使。（3）物权说与准物权说。物权说认为承租人优先购买权具有对抗第三人的效力；准物权说认为法律赋予承租人的优先效力和追及效力体现其具有物权的某种属性。上述学说不能完全准确反映承租人优先购买权的法律性质。请求权说对承租人的保护力度过弱；形成劝说赋予承租人有确认出租人与第三人签订买卖合同无效的权利，有过度保护承租人之嫌，也不符合我国的司法实践；承租人优先购买权具有与物权相似的特性，如均具有法定性，但它本身并不是物权，也不能准用物权的相关规定。房屋承租人优先购买权是基于房屋承租人的特定身份，为维护社会经济秩序稳定，在不损害出租人合法权益的情况下，为维护承租人权益而赋予承租人的一项法定优先权。房屋承租人优先购买权的实现依赖出租人履行通知义务，在权利受侵害时，仅能请求出租人给予损害赔偿。
房屋承租人的优先购买权作为一种法定权利，其实现需要具备以下条件：（1）在租赁合同存续期间内；（2）在同等条件下购买。同等条件包括买卖的价款、付款期限与方式等；（3）在合理期限内购买。一般要求出卖人在合理期限内事先通知承租人；二是要求承租人在接到通知之日起15日内明确作出购买的意思表示。
【司法适用】
司法实践可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的，使用功能是相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能的整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
对于享有优先购买权的承租人，在优先购买权期内未作出放弃优先购买权的表示，出租人不得在该期间将房屋卖给他人，如果出租人违反了该项规定，承租人不能请求确认该买卖合同无效，按照合同编第728条的规定，承租人只能项出租人请求损害赔偿。本条司法适用的难点在于如何认定“同等条件”，需要对同等条件进行具体考察，在对买受人资质有特殊要求而承租人不具备该资质的，不应认定符合同等条件。
民法典第727条：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
【条文主旨】
本条是关于委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权的规定。
【条文理解】
本条是从《城镇房屋租赁解释》第23条演化而来，该条规定：“出租人委托拍卖的拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”对于出租人未按照合同编第726条通知承租人的，或者已按规定通知承租人，承租人在催告期内明确表示购买，但未能购买成功的，出租人委托拍卖公司拍卖房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，推定其放弃优先购购买权。
【司法适用】
拍卖是一种特殊的买卖方式，具有以下特点：（1）拍卖是通过专业中介机构拍卖公司进行的，拍卖公司与委托方签订委托拍卖合同、与最高竞价者签订成交确认书及其发布拍卖公告连接委托方与竞买方，并负责操作整个拍卖活动。（2）拍卖是在同一时间、地点通过公开竞价，价高者得的过程。（3）拍卖活动受《拍卖法》的规制，委托方、拍卖房、竞买方均有各自的权利义务及拍卖程序。
承租人的优先购买权与拍卖规则存在冲突的情况下，承租人的优先购买权让位于拍卖规则，承租人仍需遵守拍卖规则。对于承租人参加拍卖的，如何在拍卖中保护承租人的优先购买权问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以最高价买受，如无更高应价，则拍卖归优先购买权人；如有更高报价，而优先购买权人不作表示的，则拍卖归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示购买道德，以抽签方式决定买受人。”
民法典第728条：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
【条文主旨】
本条是关于房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果的规定。
【条文理解】
房屋承租人优先购买权的行使要求出租人履行通知与协助义务，如果因为出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权的行为，比如严苛购买条件，提高首付比例，限定购买时间过短等情形，一方面，所有权变动不破租赁，另一方面，租赁不碍买卖，按照本条约定出租人与买受人订立的房屋买卖合同的效力不受影响，即承租人物权以其优先购买权受到侵害为由请求确认房屋买卖合同无效。承租人也无权请求撤销该房屋买卖合同，只能请求出租人承担损害赔偿责任。
【司法适用】
承租人以本条为依据起诉的，应系侵犯法定优先购买权的侵权之诉，承租人需要提供证据证明：（1）出租人存在侵犯优先购买权的行为；（2）承租人的权益受到侵害；（3）出租人的侵权行为与损害结果之间存在因果关系。本条适用的难点在于承租人可以请求出租人承担赔偿责任的范围，最重要的也最有争议的是房屋增值的损失。理论上包括房屋增值的损失，但该损失的承担是否需要具备一定的前提条件存在争议。有观点认为，只要出租人未通知或有其他妨害承租人优先购买权的行为，房屋在此期间的增值部分损失承租人可以直接向出租人要求赔偿。但此种处理方式可能会造成承租人没有支付任何成本，就获得巨额利益之嫌。本条要求出租人承担赔偿责任的前提是承租人有能力购买房屋而完全因为出租人的原因未能购买，需要承租人提供充分证据证明自己具有购买能力，且其为购买房屋已经做了相应的准备，包括筹备首付款等。
