今日头条用户向求助：我2021年在沈阳某楼盘购买一户住宅，双方合同约定开发商2022年8月交房。由于是我的首套房产，我天天去楼盘看，希望自己早日入住。但截止11月中旬，我购买的楼盘迟迟没有竣工，也没有封顶。开发商已经违约在先，我应该如何维权？
刘强律师认为，开发商应按照合同约定内容履行，如违约，应承担合同约定的违约责任，退房或给付违约金等。如因开发商不履行义务购房者起诉造成的诉讼费、保全费等相关费用也应由败诉方承担。
刘强 沈阳市律师协会“优秀公益律师”、北京盈科（沈阳）律师事务所 律师
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购房者跟开发商的合同是否有效？
合同是否有效，要进行形式审查（甲乙双方）和内容审查。在形式审查方面，不仅要看开发商的名头是否与宣传表达、落款公章一致，是否是符合法律法规的经营主体，同时也要审查开发商是否具备合法的销售资质、所售房产是否合法。在内容审查方面，重点要审查各类条款和细则，要符合法律规定，也要符合诚信公平的基本原则，是否有霸王条款、是否有模糊不清容易引起误解的内容，都是内容审查必不可少的环节。
因此，如果购房合同是有民事行为能力的人自愿签订的，并且合同内不违反法律强制性规定和公序良俗的，该购房合同具有法律效力。依法成立的合同，自成立时生效。
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开发商违约逾期交房，逾期办理房证后，购房者应当怎么办？
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
在开发商违约时，消费者可以通过以下途径进行解决：跟开发商协商退房或者给违约金或者从新对条款做出补充约定，或求助媒体进行媒体监督曝光。或通过消协12315进行投诉。或寻找当地人民调解委员会等民间调解机构进行调解。如以上途径都不能满足购房者的目的，也可以选择去人民法院进行诉讼维权。请求人民法院依法裁判。以上的途径为合法途径，购房者可以自由选择。
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怎样判定开发商是否按照合同约定履行义务？
只要具备效力的合同，合同各方当事人均应按照合同约定履行义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
因此，如果开发商已经构成逾期违约，比如开发商没有按照约定时间交房，或者虽然按时交房，但没能给业主办理房证或备案。这时，购房者首先看合同约定：如果合同约定“逾期30日，购房者可以解除合同”，那么可以申请退房。如果合同没约定退房事宜，就不能申请解除合同并退房。一般开发商的制式合同，里面通常会约定违约金数额，购房者可以根据约定数额主张违约金。
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签订购房合同时需要注意什么？
《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
所以，开发商跟购房者的合同不仅可以采用纸质的书面版本，还可以采用电子合同的形式。内容方面可以由合同方约定确认，合同的主要条款要明确，如地点、总价款、单价、交房日期、办理房证日期、交付标准、是否银行贷款、违约责任、挡光协议等，以及各种附件的约定，购房者一定要逐条翻看，不认同的条款可以和开发商进行协商更改，如合同等内容协商一致，双方签字盖章确认，发生法律效力，双方共同遵守。
辽沈晚报记者 康科峰
