去年“双十一”以来，宝安中心区普涨20%，屡次传出“喝茶费”、捂盘惜售，房价和流言齐飞。
出品 / 深圳乐居 ID: szhouse
作者 / 饺子
从风头强劲，到风口浪尖，“躁动”的宝安中心区上演了一出魔幻的剧目。
近日，先是宝中标杆盘壹方中心因网传二手挂牌价过高，挂牌价明显高于真实成交均价的全部房源被责令下架；
而后，又有网友投诉宝安区个别地产项目存在捂盘惜售、房源内定等情况，宝中同样被紧紧盯着，盛意家园位列其中......
事实上，宝中之所以备受关注，甚至被揪出看似“失格”的现象，背后都来自于它的“红火”。
2019年底至今，前海、沙井得到了不少关注，但是实实在在令一堆人惊掉眼镜的，当属宝中。
承接前海利好、2019年“双十一”豪宅税取消、入市新盘稀缺等，把宝中推到了聚光灯下。
据驻点宝中的链家李小哥说，去年“双十一”至今，宝中许多盘从9万涨到了11万左右，即便是根正苗红的“关外”身份，却也正式步入10万 阶段，挤进深圳楼市的第一梯队。
然而，光芒万丈下外，更需要冷静的审视。
那么，如今的宝中，是真的“飘”了，还是红到深处容易“招黑”呢？乐居实地走访宝中，揭开它真实的一面。
一、新盘少，呼声大，捂盘传言盛行
宝中在售的新盘寥寥无几，住宅更甚。
据链家显示，宝中目前在售的住宅新房仅有1个，是新锦安壹号公馆，均价在14万/平。
据悉，新锦安壹号公馆的二期海纳公馆，在2019年6月11日开盘，当天推售1889套实际截至当天18点整，总共成交756套，去化为4成。
但乐居从链家李小哥处得知，海纳公馆目前已经没有在卖。
除海纳公馆外，2019年的宝中很火热的其实还有云玺锦庭、润恒·都市茗荟一期。它们的出名，却是因为当时被投诉迟迟不开盘和收取“喝茶费”等。
云玺锦庭为此还发布了声明。
据乐居了解，云玺锦庭在2019年3月已经竣工，直至同年11月中旬才在前海国际中心高调开盘，均价达到了10.9万/平，开盘当天几乎售罄。现在只有230、250平左右的复式户型在售，且目前并没有开放售楼处；
都市茗荟一期则已经是准现房，最新获得现售备案许可已经约9个月。
据乐居走访了解，目前已经有购房了的业主在装修。但是项目并没有出现“营销中心”字眼的位置，也没有对外发过营销广告。
值得注意的是，经乐居查询，该项目此前备案价格最低甚至出现6字头。而楼盘周边二手房价，如西岸观邸的二手房已经达到了10万/平，户型主要以70平左右的小户型为主。
图源：深圳住建局
尤其宝中近几年开盘的，目前均价已经在12-15万左右，如16年开盘的新锦安壹号公馆当时均价是8.5万/平，现在均价达到了14万/平，壹方中心玖誉现在更是达到了15万/平。
就在昨天，有网友爆料，项目对外开售，但目前只剩下建面约199平、238平的大户型。
同时，据乐居从链家小哥处得知，其中一栋小户型被打包做高端人才房。
目前都市茗荟二期已经在动工。
整体来看，宝中新房住宅基本可以说是处于紧缺的状态。也正是这种空缺，使得不少人纷纷热切地把目光投向了尚未入市的楼盘。
比如说，被投诉有捂盘惜售嫌疑的盛意家园。
夹在风临洲和好旺角之间的盛意家园，从外表面来看，已经是修葺完善的模样。
不过，其开发企业在回应捂盘惜售时称，项目仍处于消防调试、室内水电安装、室内公共部位装修阶段，还未达到现楼销售条件。
有意思的是，项目仅有1栋，且是由村民集体股份合作公司——深圳市海汇房地产开发有限公司开发。这是他们的第一个项目。
再比如说，动一下停一下的泰华梧桐聚落花园。
自从1998年5月6日取得了《建设用地规划许可证》后，梧桐聚落花园并没有投入建设。据家在深圳论坛网友记录，从2017年初开始打桩，即便合同竣工时间显示是2017年11月6日，但断断续续到现在还在建设。
就目前进度看，建设了大概有20层楼高。链家小哥预估还要1、2年才会入市。
同样被关注的，还有停滞多年直至最近才在打地基的泰华海逸世家。
项目与云玺锦庭、鸿荣源·西岸观邸一路之隔，靠近5号线新安站。
有网友称该项目2005年就在房交会上开始宣传了。不过按照进度看，小哥认为：“估计也要等3、5年后才能卖了，现在周边新房、二手均价都至少10万，到时候它开盘也不会低的。”
二、二手整体10万 ，半年普涨20%，小户型更猛
相比尚未入市新房的“拖延症”，其实它们更吸引眼球的，是对未来价格的期待。
最直观的反映就是片区内的二手房价与近期走势。
链家显示，宝中片区目前整体房价突破10万 ，为10.9万/平。在宝安区属于房价最高的区域，比隔壁翻身、碧海高出2.8-4.7万/平，甚至比豪宅片区曦城都要高出2万/平。
据链家小哥透露，宝中房价的受益点之一，是2019年双十一推出的取消豪宅税政策。甚至有业内人士直言：“之前宝安中心区超过360万就要缴纳豪宅税，11.11之后取消了，看似买家成本少了，其实业主反价、加价多了。”
“自11.11以来，片区内二手房涨幅在20%左右。”小哥告诉乐居，“像第五大道在2019年底大概9万/平，现在是10.8万/平，涨幅20%。”
然而，片区之内，二手房又分裂出不同的态势。
1、部分楼盘曾存在挂牌价虚高现象
在深圳市房地产中介协会公布的首批“房价异动楼盘名单”中，壹方中心有房源在Q房网的挂牌价高达191278元/平，比片区参考均价高出91.54%。
而后报价虚高房源遭到被下架的命运。目前，链家显示壹方中心均价为15.3万/平。
2、小户型比大户型涨得猛
典型的大户型，如熙龙湾、壹方中心等，都是以160-228平左右的户型为主。
在中原地产上查询得知，最近壹方中心交易的一套216平中层房源，总价3318万，单价已经在15.3万/平。而在2019年10月份17号成交的同户型，单价仅有12.2万/平。
匡算下来，单价在半年就涨了3万出头，涨幅达到25%。
凯旋城一期127平户型的，2019年11月成交单价约9.4万/平，如今相似户型，报价在10.4万/平，涨了大约10%。
而同一小区79平左右的小户型，从去年9月到今年5月成交数据看，涨幅却高达37.8%。比大户型的涨幅高近10%。
小户型涨得比大户型多，在宝中并不是个例。
链家上显示在售面积主要在27-53平的花样年花郡，3月底在链家成交一套37平米中楼层房源，均价11.5万/平，而相近户型在2019年10月底成交，均价是8.2万/平，实际成交价格涨了3.3万/平，涨幅高达40%。
以及花样年花乡。28.11平的户型，从2019年11月单价7.8万/平，到今年4月单价10.5万/平，涨幅达到约35%。
可见，小户型的涨幅比大户型的要高出10-20%。
如果从更长的时间段来看宝中整体情况，可以发现，从2004年开始，宝中诞生了一大批住宅社区，如龙光天悦龙庭、鸿荣源尚都花园、福中福幸福海岸等小区。当时均价在5000元/平左右。同期深圳整体均价约5200元/平。
而现在，近15年过去，链家显示宝中的均价达到了10.9万/平，深圳均价6.2万/平。二者已经形成了4.7万/平的价差。
可见，当岁月流逝，宝中乘着政策利好的东风，豪宅定位呈现出日益稳固的态势。
三、宝中逆袭，是实力还是运气？
由填海而来，从以前被揶揄的“关外”区域，到如今片区二手房半年普遍涨幅20%、新房又整体走上10万 ，宝中受到非常多的关注。
穿过房价的迷雾，看配套、环境和规划，才能看清，宝中究竟是凭借实力还是运气。
1、自身定位
宝安中心区是从1994年起进行规划，1996年开始填海开发建设。重点打造现代服务业总部经济区和公共文化休闲活动区。
片区的整体规划比较清晰，形成了“一条岸线、两条轴线、三个功能区、一个都市绿环”，分别是一条从亲水活动岸线、中央绿轴 发展轴、商务核心区、混合区和居住及配套区三大功能分区，以及核心区外围绿带。
直观地体现出来，一个是宝中的道路规划更加宽而直，地块更加齐整；另一个，片区内以小区为主，且多是大户型小区，几乎没有小产权房，仅有西北角的裕和花园和裕丰花园两小块。
值得注意的是，片区内住宅大多集中在2004-2008年左右建成，楼龄较老。加之片区集聚了熙龙湾、深业新岸线、第五大道等大户型小区，随随便便就在100平以上，动辄2、300平也很正常，加上10万 的单价，天然地形成一个较高的门槛。
2、片区配套
交通：
片区内目前已经有3条地铁线路在运行，分别是1、5、11号线。其中1号线和5号线交汇的宝安中心站是西部主要的换乘站之一。
同时，宝安大道承接深圳黄金中轴线深南大道，沿着甲岸路、宝安大道、深南大道，可以直达南山、福田、罗湖等区域，对外交通便捷。
商业：
作为目前深圳最大体量的购物中心，壹方城在2017年开业时可谓轰动宝安，弥补了当时宝中大型MALL缺失的尴尬。
片区内同时还有永旺超市、沃尔玛、华润万家等商场，能够满足基本的日常购物需求。而且，还规划有正中商业广场、华侨城“欢乐海岸2.0”等，目前都已经在动工，未来片区内将形成深圳较强的商圈之一。
文体：
宝中目前已有的文体配套有宝安体育中心、滨海广场、宝安图书馆、青少年宫等。
未来还会建成公共文化艺术中心，主要是博物馆、艺术馆和美术馆的文化综合体；还有华侨城要打造的“欢乐海岸2.0”，在宝中片区内就囊括有海滨文化公园、海岸湿地公园、海洋生态馆等。
学校：
相比商业、文体、交通上的优势，学校是宝中，甚至是宝安区的一大痛点。
在宝中片区，小学有海旺小学、滨海小学、宝安小学等，中学则有宝安实验学校、海旺学校、海韵学校、新安中学第一实验学校和崛起实验学校。
但是据统计，2019年深圳中考学校成绩排名里，宝安实验位列第20，海韵和海旺分列29、34名，只能算是中等偏上。不过据传将会落户宝中的宝安集团海天分校，或许值得期待。
3、利好承接
自2010年抛出“城市双中心”前海大概念以来，宝安中心区作为与前海共同组成深圳市城市双中心之一的功能定位，得到了政策倾斜。
更直接的是，在2019年10月的推进中国特色社会主义先行示范区建设工作成果发布会上，透露出前海扩容计划已经上报国务院。
如果扩容事成，拥有世界级定位的前海将会直接辐射到宝安。换言之，未来宝安将会成为前海的一部分，规划和前景也对标前海。
这或许是宝中最好的期待。
你觉得宝中如今的房价，是和区域价值匹配，还是飘了呢？欢迎留言讨论。
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文章来源:乐居买房
