法拍房是法院拍卖房产的简称,指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。与二手房交易相比,法拍房的交易流程不同,且比较繁琐和复杂。与此同时,法拍房交易也需要遵循一定的原则。下面,我们就来一起看一下!
一、交易流程
1、拍卖前
①法院查封被执行人的房屋
②资产评估机构评估房屋价格。法院委托依法成立、具有相应资质的资产评估机构对房屋进行价格评估。
③法院确定拍卖保留价。基于房屋评估价格,法院确定拍卖保留价,再告知拍卖机构。
【关于拍卖保留价:首先,不能超出房屋的评估价;其次,拍卖保留价是拍卖成交的最低价,若拍卖得最高价低于保留价,不得成交;最后,若第一次拍卖没有成交,则法院再次确定拍卖保留价。】
④确定拍卖机构,与拍卖机构签署《委托拍卖合同》。拍卖机构的确定,法院首先应与被执行人商议。若双方不能达成一致,法院再依职权选定拍卖机构。
⑤发布拍卖公告、展示拍卖房屋。拍卖机构接受法院委托,严格按照法律的规定和合同的约定,发布拍卖公告,展示拍卖的房屋。
⑥竞买人报名及交纳保证金,取得竞买人资格。
【关于保证金:若拍卖成交,竞买人交纳的保证金充抵房款的一部分。若拍卖未成交,竞买人交纳的保证金在1天内全部自动退还原支付账户,所签署的竞买保障协议自动解除。】
⑦等待拍卖
2、拍卖中
①参与拍卖。除竞买人之外,一般来说,法院会安排专员到场监拍,并将拍卖情况记入笔录。拍卖机构也会邀请公证员到场进行公证。
②拍卖成交。最终成交,应遵循“价高者得”的原则。
③拍卖机构与买受人签订成交确认书。
3、拍卖后
①支付房屋尾款。对于法拍房尾款的支付时间,每个法院都不一样,通常在10-15天左右,具体依据此前合同的约定。由于时间较为紧迫,竞买人需提前做好资金准备。若竞买人分期付款,则应得到法院的同意,且一般只能商贷。
②过户,办理产权证。
③交房。被执行人按照房屋交付时间,及时做好房屋腾空、物业交接等工作,以便竞买人入住。
二、法拍房交易原则
1、合法原则。一是拍卖程序要合法。法院、拍卖机构、竞买人必须严格按照法律规定的程序办理拍卖事宜。二是拍卖的房屋要合法。拍卖机构在接受拍卖委托时,必须确定拍卖房屋的产权。
2、“价高者得”原则。法拍房的买受人必须是报价最高者。
3、公开、公正、公平、诚信的原则。拍卖机构不得以竞买人身份委托他们代为竞买。
为了传播文化,尊重原创性,文章整理自网络,版权归原作者所有,侵权请联系我们删除!