数据来源：中指数据CREIS
2021年，昆明主城五区商品住宅供应774.5万㎡，同比下跌超三成，达32.6%，成交655.1万㎡，同比下滑28.9%。相比2020年，市场供需明显缩量。
具体来看，一季度市场整体供应不足，产生了短暂的供不应求局面，进入二季度，市场供应放量，供应突破百万方的月份均出现在二季度，同期市场需求温和释放；进入三季度，受宏观环境的影响，市场急转直下，供需同步缩水；随着调控效果显现，四季度宏观调控政策开始松动，同时受环滇项目解禁及年末房企冲刺的影响，市场需求进入反弹周期，但市场供应略显不足。综合而言，2021年市场环境不佳，消费者持币观望，房企资金紧张，积极谋求去化，商品住宅市场总体保持供大于求的局面。
- 商品住宅价格全年微升，阶段性特征明显
图：2019-2021年昆明主城区商品住宅销售价格（元/㎡）
数据来源：中指数据CREIS
2021年，昆明主城区商品住宅成交均价受上半年高位均价影响，全年成交均价约15019元/㎡，同比增长1.0%，成交价格保持稳中有升。
具体来看，2021年上半年，昆明市商品房住宅价格震荡攀升的态势明显，于5月达到今年新高，为15811元/㎡。随着金融监管政策趋紧，企业回款压力骤增，6月成为商品住宅价格的分水岭，市场开始进入回调期，成交均价不断回落，10月触及全年低点，为13295元/㎡。随着信贷等政策开始松动，年底市场小幅反弹，成交均价开始回暖，全年收盘价定格在14056元/㎡。总体来看，受宏观调控政策的影响，昆明市商品住宅价格阶段性特征明显，上半年商品住宅价格震荡攀升，进入下半年，市场降温，商品住宅价格逐渐回落，全年价格整体保持平稳。
▍土地关键词：量缩价涨，低溢价
- 商品房用地供需创近年新低，成交不足百万方
图：2015-2021年昆明主城区商品房用地供需情况
数据来源：中指数据CREIS
自2019年昆明主城区商品房用地供需创新高后，商品房用地供需开始收缩。进入2021年，昆明主城区商品房用地供需大幅缩减，并创近几年新低。究其原因，主要受房地产市场下行环境影响，同时热点城市“两集中”土拍政策的执行，改变了供地节奏，影响了供地预期，全年土地市场较为低迷。
具体来看，2021年昆明主城区供应68宗商品房用地，用地面积136.7万㎡，同比下降80.3%。上半年供应65.4万㎡，进入下半年，市场供应相对放量，供应71.3万㎡，但总体仍在低位徘徊。2021年昆明主城区成交51宗商品房用地，成交用地面积75.5万㎡，同比下降87.1%，成交主要集中于上半年，成交61.3万㎡，占全年成交81.2%，下半年市场热度持续较低，仅成交14.2万㎡。
- 商品房可建体量急剧萎缩，容积率攀升
图：2015-2021年昆明主城区商品房用地成交可建体量及容积率
数据来源：中指数据CREIS
2021年昆明主城区商品房用地成交规划建筑面积297.0万㎡，同比下降83.6%，成交骤降。2019年天量成交后，2020年成交可建体量开始下滑，但总体维持近年高位，企业存在去化需求，进入2021年，受多方因素影响，可建体量大幅缩水。虽然可建体量严重缩量，但部分地块容积率较高，导致土地容积率大幅攀升，并创2015年来新高，综合容积率达3.9。
- 成交楼面均价创新高，底价成交占比高
图：2015-2021年昆明主城区商品房用地成交楼面均价及溢价率
