【梧桐习法学堂】
房屋出租，不能一租了事
群租问题为很多居民所困扰，这一期的梧桐习法学堂，公益律师来到了湖南街道兴武居委武康路280号，深入辖区为居民朋友们解答他们关于群租的法律问题，涉及群租的案例解答、相关法律规定、救济途径等，让大家了解如何避免或解决群租问题。
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殷阿姨，你好呀，看上去你好像心事重重嘛，什么事情不顺心呀？
唉，就是那个老房子呀，出租给一个姓唐的人，没想到里面住了好多人，赶也赶不走……
听上去像是群租，你要想办法解决哦，不然邻居要有意见的。
我已经向法院提起诉讼啦！
唐某向殷某租借了一套毛坯房，租赁期为3年，每月租金1500元，每12个月支付一次，先付后住。《房屋租赁合同》约定：“房屋只限乙方使用，转租或改变使用性质须征得甲方的同意，不得进行非法用途。”合同签订后，殷某向唐某交付房屋钥匙，唐某向殷某支付了12个月租金计18000元。后唐某对房屋进行装修，并分隔成多个房间出租给数人。殷某发现该情况后，于是报警，当天向唐某邮寄律师函，就转租一事要求唐某于15日内纠正。唐某收到函件后未予处理。殷某又再次报警。
和殷阿姨一样面临类似烦恼的，还有张阿姨。张阿姨将一套50平方米的两居室交给房屋中介公司转租，此后，中介公司按月向张阿姨支付租金，租赁三方一年多一直相安无事，直到去年3月初，张阿姨收到罚单被告知其房屋涉嫌群租。张阿姨这时才赶过去查看，自家的客厅不见了，50平方米的房屋被隔成9间房，住了16人，地上随处都是垃圾。最后城管部门对群租房进行了拆违整治，对张阿姨也进行了罚款，涉事房屋中介公司属于无证经营，也被勒令停业整顿。
在此提醒大家
群租有危害，依法须纠正
出租房屋时，应在合同中明确房屋用途等。
上述案例中，房屋出租人殷阿姨还是有法律意识的，在订立房屋出租合同中明确约定：“房屋只限唐某使用，转租或者改变使用性质需征得殷某的同意，不得进行非法用途。”在这里，我们可以看出，第一，合同约定“房屋只限唐某使用”，即明确约定了使用人；第二，合同约定“转租或者改变使用性质需征得殷某的同意”，也就是说，如果唐某要转租或者改变使用性质也是可以的，但前提是需征得殷某的同意；第三，合同约定“不得进行非法用途”，这就是说，房屋的用途不能违法。
从事实上看，唐某显然违反了合同约定：他把房屋提供给其他人群租，而不是他自己使用，对此，殷某是不知情的，所以也谈不上同意，而群租就是一种非法用途。由于合同中约定了这一条，所以殷阿姨对唐某违反合同的起诉就有了主动权。
提起诉讼前，要分清什么叫群租。
实施意见明确，在上海市中心城区和市郊城镇的住宅小区内，只要有下列情形之一，就应当认定为群租：
一是将单位集体宿舍设在住宅小区内；
二是将一间原始设计为居住空间的房间分割，搭建后出租，或按床位出租；
三是将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租供人员居住；
四是任一出租房间的人均居住面积低于5平方米；
五是任一出租房间的居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。
《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条规定：“出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。”“原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住。”第十条规定：“出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。”“前款所称居住面积，是指原始设计为居住空间的房间的使用面积。”
出租房屋后，房东应经常关心房客的居住情况。
案例1中的殷阿姨把房屋出租给唐某并收了一年租金后，就没有再去关心房客的情况，等到知道房屋被群租，为时已晚。
案例2中张阿姨的房屋被中介公司隔断进行群租，但是疏于管理，作为房东的她也会受到相应的处罚。
所以，我们提醒大家，最好租金收取的周期可以设定短一些，同时最好上门收取，这样就能经常去了解出租房屋和房客的情况，及时纠正违约行为。
发现群租现象，应及时通过有关途径纠正。
不管是出租人还是周围居民，如果发现群租现象，可以通过相关途径或者举报，或者投诉，或者起诉等。
《上海市居住房屋租赁管理办法》第三十二条规定：违反本办法第九条、第十条第一款规定，不符合最小出租单位、居住人数限制和最低人均承租面积规定的，由区房屋行政管理部门责令责任人限期改正；逾期不改正的，可处以1万元以上10万元以下罚款。
2020年3月1日，上海房屋管理领域全部162项行政处罚事项整体划转至城管部门。
具体来说，首先可以向市民热线和小区物业公司举报。由居委、物业上门了解、核实信息，如发现群租违法行为，城管、房办、派出所、居委、物业等部门开展联合整治，发放《群租整治责任单》，责令当事人限期整改。如逾期没有整改，由城管执法部门进行现场整治拆除。
当然，也可以像殷阿姨一样，向人民法院提起诉讼。
来源：上海徐汇
