中国基金报 晨曦 综合整理
又有新一线城市房产限购政策放松！
近日，南京市房产局发布一系列购房政策调整：对玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块，可在现行购房政策基础上增购1套；对有60岁及以上成员的本市户籍家庭，可增购1套住房；对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明即可在南京购买1套住房等。
今年以来，全国各大城市关于楼市放松的政策持续不断，限购、限贷等政策多有松动。据中指研究院统计，今年1至11月，已有超300个城市和地区出台楼市利好政策近千条，新一线、强二线城市成为政策放松的“主阵地”。
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南京主城限购区域部分放开
外地人购房无需社保
12月21日，在南京市召开的“强信心添动力促发展”系列主题新闻发布会第二场“拓展市场提振消费”专场，南京市房产局发布一系列购房政策的调整。
发布会上提到，要灵活运用信贷支持、退税优惠等政策，满足人民群众刚性和改善性住房需求。具体包含5项主要政策：
1.自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
2.自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。
3.经积极争取，近日南京市居民家庭购买二套住房的商业贷款最低首付比例已优化调整为不低于40%，进一步降低改善性群体购房成本。
4.为着力改善职住平衡，对玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块可在现行购房政策基础上增购1套，为全市构建高水平人才集聚平台提供支撑。
5.加大支持改善性住房需求，对有60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房，对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明可在宁购买1套住房。
南京市房产局住房保障和房产局副局长颜江表示，从近期监测数据看，经综合施策，南京市新房、二手房交易规模均呈现稳中有升态势，切实有效满足了人民群众刚性和改善性住房需求。通过“房帮宁”平台、“宁安家”专栏组织开展线上购房营销推介，持续推进“极美南京、宜居宜业”等系列线下住房旺消费活动。
颜江称，将继续加大原有支持多孩、投亲养老、新市民及各类人才家庭改善住房条件等政策实施力度，并会同市税务、公积金管理中心、人行南京分行营管部等部门全力做好新的支持及优惠政策落实，加强市场引导与服务。
实际上，20222年以来，南京市已多次放宽限购政策：今年4月，南京市六合区、溧水区取消了外地人买房门槛，5月雨花区、栖霞区、江宁区三地亦获放开，南京市限购范围就仅剩建邺、秦淮、玄武、鼓楼四区。
12月9日，南京进一步放松建邺、秦淮、玄武、鼓楼四区购房政策，明确在限购区内有2套及以下房产的家庭，可以在江心洲生态科技岛、南部新城、红山新城、幕府创新城四地范围内增购1套房产。
多地限购政策“松绑”
进入12月以来，全国多个重点城市陆续“松绑”楼市限购政策。
12月6日，厦门市放开岛外限购政策：自2022年12月5日起，厦门市岛外限购政策调整为在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。岛内限购政策不变，仍为过去4年连续缴纳3年社保或申报个税的非本市户籍家庭和个人，以及符合条件的非本市户籍人才在岛内限购1套住房。
12月8日，网传武汉市将调整限购政策，限购范围缩小至二环内，其他区域不再限购，此外非武汉户籍居民可先申请购房资格再补齐6个月个税和社保。不过，该调整仅限于第39届武汉房交会期间，即12月8日至31日，有效期22天。
12月9日，佛山市住建局印发《佛山市住房和城乡建设局关于进一步优化房地产调控政策的通知》提出，自2022年12月10日起，在佛山市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道暂停实施住房限购政策，但须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。
回看2022年，全国各大城市关于楼市放松的政策持续不断，限购、限贷等政策多有松动。据中指研究院统计，今年1至11月，已有超300个城市和地区出台楼市利好政策近千条，达到近年来的峰值；新一线、强二线城市成为“主阵地”。
例如，今年3月郑州市出台“19条”规定，对拥有一套住房并已结清相应贷款的家庭执行首套房贷款政策，首付比例由此前的60%降至30%，即二套房贷款实行“认贷不认房”。郑州也成为自2016年调控升级以来，首个放弃“认房又认贷”的重点城市。
今年4月，兰州市印发《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》，针对房地产行业供给端和需求端，提出了较全面的实质性宽松政策，与郑州“19条”内容大致相当。在“认贷不认房”之外，兰州市还下调了首付比例，执行首套房为20%、二套房为30%的规定。随后，南昌、苏州、厦门等多个大型城市，在限购、限贷等方面均有所松动。
11月17日，成都住建发布优化区域限购相关政策，自11月18日起将包括锦江区、青羊区等在内的12个区统一为一个住房限购区域，具备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭，均可在该限购区域内购买住房。同时，还允许非成都市户籍且无自有产权住房的居民家庭在成都东部新区、青白江区等区域内购买一套自住用房。
11月19日，西安住建发布《关于支持刚需和改善型住房需求有关问题的通知》，解除远郊区域的限购政策，明确临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，高新区托管的非限购区域不再列入西安住房限购限售范围。
政策支持力度越来越大
12月15日，国家统计局发布2022年1—11月份全国房地产开发和销售情况。前11月，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积102727万平方米，下降26.2%。商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额104188亿元，下降28.4%。
拆分单月看，11月单月销售面积和销售额显然是2015年以来，近8年的最低点，销售面积同比下调33.3%，销售额同比下调32.2%，连续2个月整体市场再次探底。
东北证券房地产团队认为，10-11月房地产行业基本面下行，与4-5月的下行有一定相似性。但不一样的是，当下正处于结束疫情的道路上，而且中央房地产支持政策已经更加积极，政策向市场传导也将更加有效，待两次探底完成行业有望否极泰来，等待预期逐渐转变、销售逐步回暖。
进入四季度，房地产利好政策频出，“三支箭”接连落地。近期召开的中央经济工作会议上指出，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
12月19日，中央财办有关负责人在对中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作出深入解读时称，要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。
民生证券地产分析师李阳表示，从政策空间上，大部分城市只能出台政策来提升购房心理预期，如果政策刺激力度过大而带来房价上涨，则与过去几年的政策相悖。政策放开会是循序渐进的过程，具体形式上或将包括核心二线限购取消；一线从刚需资格（部分区域人才落户、社保年限）、改善资格到杠杆逐步放开。
编辑：舰长
