前一阵，我们解读了“408家房企*”的坊间传闻，虽然消息被证伪，但业界对于房地产的看法似乎普遍存在一种焦灼的情绪。我们关心的是，房地产行业是否已经走到它的拐点时刻。
在这样重大变局的酝酿之下，房企如何调整战略，做好转型就显得至关重要。日前，由明源地产研究院举办的“2019年中国房地产总裁峰会”在深圳举行，1000多位来自全国各地的房企董事长、总裁参加了本次盛会。
2019年中国房地产总裁峰会
以下是我们对此次发言的一次复盘总结。
市场判断一：总体向好旭辉集团董事长林中给出了判断：未来20年房地产依然向好。而阳光城副总裁吴建斌直接打了个比喻：内地房地产市场还处在它的青春期。
吴认为，与香港房地产市场走过一百年相比，内地房地产市场才走了三、四十年。事实上，目前香港的长江地产、新鸿基地产、恒基地产仍干得好好的。
之所以给出这样的基本面判断，大佬们的理由比较类似。
林中和吴建斌都看到，目前中国城镇化率只有59%，而西方发达国家的水平是70%，这其中的差距还需要几亿人花十年以上去消化。
金科股份总裁喻林强也从侧面佐证了以上观点。林强认为，房企过去20余年的狂飙突进，并非由于企业自身的基本功做得多好，而是和国民经济的增长红利有关——我国经济过度依赖房地产。
林强还认为，在这样一个过程中，人、钱、地的“圈地运动”最重要。这提示我们，只要人、钱、地的红利仍然存在，房地产行业的基本面仍然是向好的。
与需求端的论述不同，明源地产研究院的徐颖，从政策角度对房地产行业未来的发展前景进行了研判。徐颖认为，GDP保增速仍需要房地产拉动，只不过，未来房地产会处于一个箱体振动的新常态，在精细调控下，托底、限高都很重要。
市场判断二：行业分化对于市场判断，此次峰会出现的另外一个关键词，就是分化。这个分化一是指不同城市有不同的房市前景，二是指房企之间分化加速。
上节我们提到，虽然房地产市场的基本面仍然向好，但受限于人、钱、地红利的逐渐消失，房地产市场实际上已经进入存量厮*的新时代。
如今，中国人口红利消失，人口流向一二线城市还将加速。加上一城一策的影响，每个城市的楼市情况都不尽相同，林中直接坦言，“即使在一个城市，也是冰火两重天。核心区限价……远郊的房子已经卖不出去了。”
在这样的背景下，房企应该执行怎样的策略，才能避免决策失误呢？我们的思考可以从B、C两端展开。
在B端，吴建斌认为，仍有增量需求的房企，可以着重布局在弱二线、都市圈范围、中西部、以及放开户籍的城市。而没有增量需求的房企，可以多布局强一二线城市，做轻资产运营。
喻林强直接建议，中小企业可以通过资源入股在寡头竞争中生存下来。对此态度略显不同的是，彰泰集团董事长黄海涛表示初心不改，仍将深耕广西市场，做好品牌服务。
在C端，主要是指做好产品升级。吴建斌指出，产品升级背后存在结构性背景——房地产市场已经进入买方市场，林中则认为，中产崛起对房子品质的要求也会越来越高。如此背景下，只有通过做好产品才能有充足的品质溢价。
房企策略一：做好经营在存量厮*时代，尽管房企的应对策略各有不同，但练好企业内功已成为房企大佬的普遍共识。在练内功的本事上，峰会上被频繁提及的仍然是去杠杆、负债率、现金流，提高经营效率、精细化管理这些关键词。不过今年仍然有一些新思路被提出来，比如数字化运营。
吴建斌指出精细管理的必要性：高杠杆时代已然结束，这一方面是国家不允许，一方面是家庭买房的负债也很高。世联行董事长陈劲松指出，我们过去的杠杆实际上是宇宙级的：不仅有财务杠杆，还有经营杠杆（跟投、说明股实债），还有表外杠杆。
融资收紧的背景下，保证现金流为正，成为很多企业的生死线。因为，“今年卖多少，回款多少，扣掉支出，就是再投资的现金流增长”，林中因此建议回款要做到90%以上；吴建斌则给出了很多融资工具：股权融资（吸引大开发商合作开发）、非标准化融资工具：REITS、ABS、CMBS等等。
另外一种提高经营效率的思路是数字化转型。金地集团董事长凌克为数字化转型指出了分几步走的策略：先实现管理信息化、建筑工业化、服务智能化，再进而实现企业端决策以数字驱动、社区管理数字化；明源地产研究院的徐颖指出，就当下而言，数字运营也具有迫切性：通过信息公开、风险管控等手段可以有效减少内部腐败。
房企策略二：转型做产业峰会上，另外一个被频繁提及的转型思路是：做产业地产。
明源地产研究院的徐颖解释说，产业地产是未来，房企需要尽快建立自己的第二曲线。徐颖进一步指出地产行业盈利模式的几轮关键特征：资源致胜型，晒地就可以挣钱；产品致胜型，需要耐心打磨产品与服务；资本致胜型注重资本回报；经营致胜型要苦练内功；产业致胜要抓住产业趋势。
中集产城发展集团有限公司董事张一平，直言自己目前只会在两个地方做产业地产：粤港澳和长三角，因为只有这里具有“产业逻辑”。
在盈利模式方面，张一平认为只要租售收入的理解比较狭隘，对于一家想要入驻园区的新企业来说，他们要考虑的也不近是租金的问题，还有成长空间、产区氛围等软性条件。
至于产业园区的经营，则需要另外一套，区别于传统地产的人才结构——多招募善于招商引资的人才，而非建筑师、造价师。
最后，我们需要注意吴建斌的提醒：转型做产城需要便宜又长线的钱。我们知道，这并非一般企业可以负担得起。
