而这个顶层设计阶段，核心中的核心首先就是确定商业项目的运作模式问题，是开发商自建商业团队？还是找一家商业顾问公司共同运作？甚至找一家商业运营管理公司全盘托出。
我们先来看看开发商自建团队好处有哪些呢？所谓开发商自建团队，一般来说就是开发商自行建立一家运营管理公司，全权负责项目。可以是开发商请一个非常专业的有经验的商业项目职业经理人带队，也可以是开发商内部提拔靠谱的人才操盘，碰到专业的问题可以请求外部商业运营公司提供咨询顾问服务，但是日常运营管理把控在开发商自己手中。
这种模式优势就在于开发商对项目全程把控，自己想怎么做就怎么做，想怎么调整就怎么调整，碰到无法解决的问题时，再找专业的顾问公司做做咨询就成，这种方式非常容易实现项目操盘手的各类意图，相对灵活。并且一定时间过后，能够为自己积累一只商业运营团队，即使这个项目做的不好，团队还在，仍可以做下一个项目。但劣势在于试错成本相对高，问题出现的时候不能及时应对，解决问题的专业性在前期会非常弱。
第2种模式就是开发商联合专业的商业顾问公司共同参与项目，虽说是共同参与，再往下细分也还能实际还能分成两类操作方式。一种就是开发商联合专业的商业顾问公司联合成立一家商业运营公司参与运作，双方各派人才一起参与。另一种就是开发商自建商业运营公司，但同时雇佣专业的商业顾问公司为乙方，顾问公司派专业的商业管理人才驻场运营。总的来说，无论哪两种操作方式，都属于联合运作模式。
优势在于开发商自身能够在联合运作的过程中，快速吸收商业运作经验，组建和培养自己的运营团队。另一方面，这种专业的商业顾问公司，可以相对及时的通过经验解决项目运作过程中的问题，保证项目的正常开展。而劣势也是所有合作项目的弊端，一个是成本相对较高，另一个就是两个团队的融合问题，双方对项目、对商业的理解能否达成一致。
在实际工作开展中，双方的配合程度有时是项目进展的最大阻碍，身边就有不少例子：“甲方觉得我这个项目必须要高大上，要抓住未来潮流，要年轻人，要网红打卡，乙方根据以往的经验，从实际招商管理专业的角度说这个项目还是要先考虑存活问题，飞太高的无法落地，容易踩空。”这种相处模式就好比两人确定恋爱关系后，因为交往过程中新事务的出现，发现三观不合，认知不一致，又无法改变，直接影响感情，会导致最终走向分手。
还有一种模式就是开发商全盘委托给专业的商业运营管理公司操盘，自身不成立运营公司。非常单纯的甲乙方关系，专业的商业运营管理公司负责整个项目的专业管理，类似住宅地产营销环节中直接打包这块工作给专业的房产策划代理公司，负责整个项目的策划销售全过程。
