说到商业资产运营，最近总有房地产的朋友咨询，如何对商业资产进行运营模式设计，才能实现资产的有效利用，并且保证企业的税负最优。本人通过对以往的工作经验进行分析总结，整理出以下几种模式，供有商业资产的房地产企业参考。
设计商业资产运营模式主要考虑两方面因素，一是资产的归属是否与运营相统一，二是租赁是否与商业运营相统一。按照上述两个标准，可以将商业资产的运营设计为二种方案五种模式：一种是房地产企业自己运营，采用“纯租赁模式”或“租赁 运营模式”；一种是成立独立的商管公司运营，采用“重资产运营模式”或“轻资产运营模式之转租 运营模式”或“轻资产运营模式之纯商管模式”。这个几种运营模式的特点如下:
（一）“纯租赁模式”
此种运营模式下，房产公司仅提供房屋的租赁服务，与商户签订房屋租赁合同，收取租金，不进行运营管理服务，
1、资产出租涉及的税费：
（1）增值税：出租商业房产为2016年5月1日后取得的一般计税税率为9%，简易计税税率5%；出租商业地产为2016年4月30日前取得的，税率为5％。
（2）附加税：12%；（3）房产税：12%；（4）印花税：0.1%;（5）企业所得税：25%.
2、发票开具:
如果商业房产为2016年5月1日后取得的，房产公司应该向商户开具9%的不动产租赁増值税专用发票，如果商业地产为2016年4月30日前取得的，房产公司应向商户开具5％的不动产租赁增值税专用发票
（二）“租赁 运营模式”
此种运营模式下，房产公司不仅提供房屋的租赁服务，同时提供运营管理服务。
1、涉及税费：
（1）增值税：①租赁业务：简易计税5%、一般计税9%；小规模3%；②运营管理业务：一般计税6%；小规模3%；
（2）城建税及附加：增值税*12%；
（3）印花税：租赁合同按0.1%计算；
（4）企业所得税：25%。
2、合同签订:
与商户需要同时签订两份合同，即商铺租赁合同与运营管理服务合同，由于两种业务的增值税税率不同，因此两份合同价格需要做合理分割。
3、发票开具:
（1）租赁发票开具：如果商业房产为2016年5月1日后取得的，房产公司向商户开具9%的不动产租赁増值税专用发票，如果商业地产为2016年4月30日前取得的，房产公司向商户开具5％的不动产租赁增值税专用发票。如果房产公司为小规模纳税人，向商户开具5％的不动产租赁增值税专用发票。
（2）运营管理发票开具：一般纳税按照6%的税率开具，小规模纳税人按照3%开具发票。
