从去年9月到今年8月，沙井二手房挂牌均价的涨幅高达40%，而同时期龙岗的涨幅只有12%，均价仅为5万/㎡。
以片区划分，除去龙岗中心城、大运新城、坂田、布吉等片区，平湖、双龙、宝荷片区的房价仍然还是4字头。
其中，双龙的均价甚至只有3.7万/㎡，比隔壁开发没多久的坪山均价还低，更别提和西部的沙井比均价，妥妥的输一截。
从具体楼盘来看，除了个别如龙岗外国语小户型学区房每年涨约10%左右外，大部分龙岗二手房涨幅并不大，滞涨状态的房子比较多，部分楼盘甚至不涨反跌。
比如远洋新天地，2017年1月开盘的时候，备案均价4.27万/㎡，后来又降到4万/㎡。现在，甚至还有二手房源挂到3.8万/㎡，比两年前的备案价还低。
当初在“东进”时投机买房的，如今大概率只会亏本。
02
龙岗因何滞涨？
因为深圳有购买力的潜在购房者，几乎都在福田尤其是南山。相较于遥远的龙岗，他们更愿意买在通勤方便的宝安。
我有个住龙岗的朋友，在南山上班，每天上下班对她来说都是一项艰巨的任务，不论开车还是地铁，单程时间都要超过2小时。
所以宝安的确是有大量人口居住，且有巨大高净值人群支撑。再加上宝安都是刚需自住，新房供应又少，供需矛盾愈发明显。
于是每次深圳房价上涨，宝安的房价就跟着涨，那些买不起宝安的人，只好凑点钱去龙岗，先上车再说。
上车的意思是，心里其实并不满意，但被深圳的房价涨怕了，先买一套跟上涨幅，过几年攒够了钱再置换。
这导致龙岗的“上车盘”比例过高，很多业主并没有真实的居住需求，买了房依旧还是租在南山宝安，准备有钱了再换。
换房子自然要把旧房子卖掉，如果一个地方的房子大家都是用来上车的，那必然也面临巨大的抛售压力，房价自然也很难上去。
尤其是这段时间深圳西部楼市火热，龙岗的上车业主看着宝安蹭蹭往上涨，自己那边却丝毫不动，心中更焦虑了，出现了不少急着抛售的低价盘。
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因此，供需严重失衡，是龙岗楼市最大的问题。
我一直说，深圳房子的价格是买上去的，推动价格上涨的一定是需求。
深圳西部的房子为什么持续上涨？
因为西部产业强，购买力强，市场需求量大，但无论是新房还是二手房，供应量都非常有限。
深圳西部南山、宝安、光明这三个区现在二手房源分别只有5123套、3842套、420套，不到深圳总二手房套数的四分之一。
同样的道理，龙岗的房子为什么涨不动？
因为龙岗产业弱，购买力弱，市场需求小。但无论是新房还是二手房，供应量都十分庞大。
龙岗的二手房挂牌量，几乎等于福田 南山 宝安的总和。新房市场，龙岗也是供应大户，常年占到全市的四成以上。
供应量大，需求又少，价格自然涨的慢。
而龙岗的购买力需求之所以不足，是因为不论是产业，还是规划和交通，短期内都不具备兑现的能力。
产业决定购买力强弱，也决定人口流入和人口密度；规划决定未来潜力和吸引力；交通决定通勤效率和购买力导入。
十三五规划中的龙岗，产业基地分散，起步也较晚，除了华为科技创新基地，基本无一能和西部抗衡，购买力强弱一比便知分晓。
04
那么，光明会步龙岗后尘吗？
正如开头所说，光明是一个“三无”片区。
但已有两条地铁、且部分片区居住条件较成熟的龙岗，二手房均价是5.1万/㎡，反而比光明的6.1万/㎡要低。
在很多人眼中，光明的房价已经超出预期，那么到底是炒作导致，还是供需矛盾？
从需求来看，作为南山的后花园，光明的购买力本身就不成问题，仅南山溢出的购买力，就足够支撑光明楼市未来几年的发展。
虽然光明离南山有30多公里，但随着6号线和13号线相继开通，未来从光明到南山科技园上班，也就是半个小时的通勤时间。
再加上光明自身有科学城的规划，有自己的高端产业，进一步夯实了长期购买力。
在产业发展上，光明将建设综合性国家科学中心，科学城规划用地高达99平方公里，定位“世界一流科学城”。
在城市建设上，光明将建成城市副中心，市级文化、体育、科技、展览等设施都将落地于此。
在供应上，整个光明二手房挂盘量只有400多套，是深圳二手房挂盘最少的一个区。
而在新房供给方面，光明产业用地储备确实很多，但每年新增的住宅用地却很少，而且地价连年创新高。
05
整体来看，光明在产业规划、供需结构等方面都要明显优于龙岗，但光明的房价未来能否持续上涨，还得看规划落地和产业导入的速度。
毕竟，产业并不会像楼市那样，一点就着。
光明真正要成长为一座科学城，核心主导的产业要发展起来，和龙岗一样，都需要漫长的时间——这个时间，可能以十年为单位。
如果光明的产业后续无法真正发展起来，纵然有诸多政策利好，最终也难逃成为“睡城”的命运。
就像前几年，“宇宙中心”龙华被捧上了天，现在几年过去了，大家发现龙华不过是“睡城”一个。
因此，光明这几年飞涨的房价，从目前规划和配套落地的速度来看，恐怕还不足以支撑。
但和龙岗不同的是，光明的速度明显要更快一些。例如，区域内华星光电、欧菲光、贝特瑞、迈瑞等高科技大型企业已成长为行业龙头，已经坐稳了科学城的价值。
其实，政府对于光明的规划还有更深层次的考量。
通过加大供应，光明正在构建一道防火墙，引导大家做长期的光明主义者，慢慢让价值兑现，而不是提前榨干科学城的概念。
根据光明的规划，未来5年内，光明将新增27个保障房项目、4万套房源，新建、改建、扩建32所中小学，新增学位6万个。
一方面，光明为了吸引人才落户，海量供应人才房，为科研人才解决了住房问题。另一方面，光明的学位也十分充足，名校光明实验面向全区招生，大大缓解了学位房稀缺对于房价的推涨作用。
