一座城市就像一棵花、一株草或一个动物，它应该在成长的每一个阶段保持统一、和谐、完整。而且发展的结果决不应该损害统一，而要使之更完美；决不应该损害和谐，而要使之更协调。
——霍华德《明日的田园城市》
一个世纪前，霍华德的田园城市开启了现代城市规划的先河，而今天的中国，有能力也有意愿建设的未来城市，也许正在践行霍华德的梦想。
比如临港，全称中国（上海）自由贸易试验区临港新片区。
但其实，临港叫新片区着实委实委屈了些！
叫临港新城，也有些委屈了，因为新城往往是形容一个城市新区的！
而临港足足规划有873平方公里，是黄浦静安徐汇长宁普陀杨浦虹口面积加总的三倍！
临港更像上海作为省级行政区的第一个下辖市！
诚然，临港此时显得弱小了些，暂时还配不上滨海城市这个称呼！
但不久的将来，临港不管是人口面积经济，碾压一个普通地级市绰绰有余，还真可能成为一个造城传奇让中外研究！
这绝非吹嘘临港，只是临港恰好赶上了自贸区的进一步开放，上海也需要一个经济增长点，国家也需要新城市模板！
于是，北京有了雄安，上海有了临港！
临港的自贸区是新的，各种支持政策是新的，产业是新的，房子自然也是新的！
而临港的楼市也将伴随临港城市成长而成长，从而走出一条独特的发展路径，本文将就七个方面阐述临港楼市发展路径，相信大家看完后必有收获：
一是阐述临港的本源定位：滨海城市、250万人、万亿GDP，以及由此衍生的人均收入。
二是阐述临港2035城市能级：一个类似于厦门经济能级的TOP35级的大城市。
三是阐述临港2025的城市能级：约5000亿工业产值与届时人口与收入。
四是分析张江科学城和苏州工业园区，阐述高收入群体与园区房价关系。
五是分析临港楼市供求，阐述临港住宅开发策略。
六是分析临港2025供求平衡点产生，房价拐点可能出现。
七是分析临港购房政策，阐述临港人口导入策略。
有此七方面，说清楚临港不同阶段的城市能级，人口特征，以及楼市供求，方便大家参考购房。
01
定位：滨海城市、250万人与万亿GDP
乱花渐欲迷人眼，关于临港的规划和政策太多了，关于楼市，我直接讲重点说。
图源：上观新闻
一是8月20日的《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若千政策措施》。
关键词：独立、滨海城市
另一个是，《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区国土空间总体规划(2019-2035年)》草案公示稿。
关键词：250万人
还有一个，是《临港新片区创新型产业规划》。
关键词：一万亿GDP
当然，250万人口和1万亿GDP是2035年的目标。
记住这三个关键词，由此衍生出第四个关键词：人均收入
一个城市的房价最终都将由市场决定，产业带动就业，就业带动居住，居住带动配套，产业居住配套形成城市，城市的供应量由土地储备和规划决定，需求量则是由一定购买力之上人群数决定，供应和需求博弈成就房价。
02
临港2035，或成为中国TOP35大城市
第一个观念扭转就是，先要把临港当一个独立地级城市来看，咱们先聊聊临港这个独立滨海城市，是怎样的一个远景？
我们要知道，按2021年数据，中国GDP过万亿城市也才24个而已，按中国当前经济发展速度，届时临港的GDP大约相当于彼时厦门市的规模，大约位于全国城市前35名的位置。
而厦门人口，足足有528万人。
临港则是250万人，这个人口量是2035年的目标，看起来遥远，其实也很快，所以，其实临港不像是上海的新区，更像是上海第一个省辖市。250万人口，已经是大城市的规模了，毕竟，巴黎的人口也才224万嘛
所以，临港和其他几大新城很不同，因为其他新城人口不过百万，区域内部产业和居住人群匹配度并不高，很难形成独立的内生性城市，是作为上海的新区附属存在的。
临港定位则是独立的滨海中型城市。
而且这个不止停留在定位，建设也是按照城市标准建设的。
