- 每10万人就拥有2个博物馆、4个图书馆、3个演出场馆、6个美术馆或画廊，全球最大天文馆、全球最大冰雪世界，300米进公园、1.5公里进林带、5公里进森林、人均公园绿地面积15㎡
- 上海海洋大学、上海海事大学、上海建桥学院、上海电力大学、上海电机学院大学 扎堆。
发现没？CBD、产业、交通、高校、商场、自然景观、艺术场馆、居住规模全都是按照城市级别建造的。
临港的交通规划上也体现了独立城市的特性，临港的交通实际上是方便临港人群城际出差的，所以特别注重通过机场连接其他城市，而不是以连接上海为主，而区域内由于城市不大，主要注重修建公路，更多的会以开车出行为主。
250万人是现在浦东人口近一半！这意味着临港未来15年，约每年15万的人口流入！
所以，临港的人均GDP在2035年是约等于5.8万美元/人的，是强于诸多二线城市的，而上海2021年的人均GDP是2.69万美元（已达到中等发达国家水平），考虑经济增长因素，临港的人均GDP和产业能级，届时应不低于上海平均水平。
而人均GDP和人均收入是有一定比例关系的，上海人均收入和人均GDP比值大约是42%左右。
而考虑到临港居住人口年轻化、国际化、高学历、流动性的特性！
并且大专以上学历人口大于等于50%（上海高等教育人口比例大约34%），外籍人士数量占常住人口比例为10%。
临港的综合人口素质是高于上海平均水平的，人均可支配收入届时应超出上海平均水平，届时应不低于20万元/人/年!
有人有钱，这才是临港未来真正的远景，也是临港楼市的底气。
03
临港2025：80万人口，5000亿产值
一切看起来很美好，可十多年太久，只争三年可不可以？
当然可以啦，毕竟城市发展是分阶段的，而三年后的2025年是临港城市发展的重要节点之一，我们可以瞅瞅2025年时期的临港状况看。
重点：还是人口和产业。
先来看临港新片区这三年的人才成绩：常住人口从30万增加到45万，3年增长了15万人。引进、落户人才2.84万人，人才总量突破9万人。
距离总人口250万还差很远，但是增速上保持了3年1.5倍增速。
如果要达到2035年250万人的目标，后续增速也要保持3年1.5倍的人口增速，到时候刚刚好。
临港2025年的人口目标是常住人口规模达到80万人左右，也与这个速度相当。
所以，从三年社保购房到一年期的社保政策以及之后的策略实际上也是在加速补仓人才，在这些政策的刺激下，临港又将迎来一大波人才置业临港。
再看过去三年的经济完成度：2019年-2021年，临港地区生产总值年均增长21.3%，虽然和25%的目标有点差距，但也差的不多。
如果保持这个经济增速，到2025会是什么光景？
8月20日，上海市委常委、临港新片区党工委*、管委会主任陈金山透露，到“十四五”末，规上工业总产值达到5000亿元，年均增速25%。形成智能新能源汽车、高端装备、集成电路三大千亿级产业集群。聚集人工智能企业500家，产业总规模超500亿元。
可以说，临港的规划，已建工程，确实都是城市级的；过去三年，临港的经济运行和人口导入基本上都还在滨海城市的轨道上有序进行。不管是三大产业，2025年的80万人，5000亿工业产值还是未来的250万人，一万亿GDP，如无意外，应该都是可以实现的，并不是说说而已。
04
对标：张江科学城和苏州工业园区
2025年临港的5000亿工业产值，其实是一个中量级数字，刚好有两个可比较对象，第一个是苏州工业园区。
2021年，苏州工业园区实现地区生产总值3330.3亿元、同比增长10%；规模以上工业总产值6345.5亿元、增长17.5%；人口57.6万人；
而临港新片区2025年的工业总产值目标是5000亿元，目前约45万人再加上大约50%的人口增长，也和如今的苏州工业园区相差无几。
2021年，苏州工业园区人均可支配收入8.59万元，位居苏州NO.1，目前，苏州工业园区二手房在售挂牌均价约4.4万元/㎡，玲珑、双湖板块，挂牌均价已过7万元/㎡。
数据来源于链家
观察苏州工业园区，实际上偏离了苏州的环线设定，走出了独立的行情，成为苏州各区房价NO.1，是因为区域有足量的高收入人群支撑。
这里我们设下第一个疑问：临港2025年最高房价能达到7万 么？
另一个值得临港对比的是张江科学城，今年头6个月张江科学城实现工业总产值1592.81亿元，同比增12.7%。假设张江科学城下半年成绩和上半年相同，2023-2025年年均增速保持10%，那么到2025年张江科学城的工业产值是4240亿元。也和2025年的临港产值体量近似。
张江科学城的问题是园区内几乎没有规划住宅，所以很难按照园区人才需求做居住区规划，导致居住需求外溢，周边房价一涨再涨，普遍已经达到了6-7万元/㎡，唐镇部分楼盘二手房挂牌一度超过十万元一平米。也是因为区域内有一定量的高收入人群。
收入来源于就业，就业来源于产业！张江科学城的主导产业有集成电路、生物医药和人工智能三大产业集群。临港的主导产业则是集成电路、生物医药、人工智能、民用航空、智能新能源汽车产业、高端装备制造产业。可以说有较高相似度。都属于高薪行业。
