潮新闻客户端 记者 蒋敏华
观云钱塘实景图 来源：观云钱塘城微信公众号
“观云钱塘最近成交了一套320m²房源，成交价4000万元左右。”近日，观云钱塘的一套二手房源，成了二手房市场上的谈资。
观云钱塘地处奥体核心区，与莲花碗相邻，对望钱江新城的“日月同辉”，是杭州顶级商业大平层。“这套观云钱塘2020年新房买入价大概是1500-1800万元，现在的售价翻了一倍多。”有中介向潮新闻记者透露。
这套房子不但总价高，税费也是令人咂舌。有中介声称税费高达三四百万元，也有的声称要700万元。“这套房子挂了没几天就被买家看中了，上周才刚交定金，应该还没到交税环节。”有知情中介说。
由于商业大平层属于非住宅，二手交易税费要明显高于住宅（住宅暂免增土地增值税，非住宅不免增），而且这套房源增值幅度较大，按照现行的税率，税费不是一个小数字。
潮新闻记者了解到，非住宅二手交易涉及的税种主要有增值税及附加税、土地增值税、个税，税率分别为5.3%、5%、1%，此外还有万分之五的印花税。若按照4000万元的转让价格计算，以上四项税费就高达440万元左右。此外过完户之后办理产证还有3%契税，约120万元。
不过，从今年6月1日起，浙江土地增值税的征收方式有了变化。如果征税系统无法查询到上一道交易信息，土地增值税可按交易总价的5%进行核定征收；但如果征税系统可以查询到上一道交易信息，也就是这套观云钱塘的新房买入价，那么就要按照四级超率累进税率征收土地增值税。
四级超率累进税率，简单地说就是增值越多税率越高。以这套观云钱塘为例，假设其买入总价为1650万元，成交价4000万元，增值约2350万元。增值额按照规定可以有扣减额（每年扣减买入价的5%以及契税成本），从2020年到现在按4年（满6个月未满1年的算1年）计算，扣减之后的增值额约2000万元，增值幅度超过100%，对应的税率为50%，也就是说仅土地增值税一项就要1000万元。如果再加上其他几项税费，总税费就要超过1400万元。
当然，在实际操作过程中，有可能成交价格会被做低。但无论如何，像这一类增值幅度大、总价高的商业大平层，光税费就足够买下一套大户型住宅。
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