3.民宿投资创业市场已进入洗牌期，投资风险亦呈上升趋势
高速增长意味着竞争的加剧和摧枯拉朽式的洗牌。首先告诉民宿创业投资者一个非常郁闷的数据。据网传，现下95%的民宿都处于亏损中，虽无法查证95%亏损业态的统计来源，但可以肯定的是，民宿投资创业的风险系数只高不低的现状。亏损原因不一而足，总结起来，主要集中在以下几个方面。
（1）旺季时间短，淡季入不敷出
这一现象主要集中在景区民宿和乡村民宿上，游客接待除了节假日，便很少有人问津。试想，节假日全年满打满算也就52个双休日和元旦、春节、清明、五一、中秋、国庆几个小长假，总计不过120天，尚有240天亟待提升游客接待率 。
解决这一问题的关键一方面在接待规模和接待能力上，如旅行社外地旅游接待、企业团建接待和商务会议接待；另一方面在拓客渠道上，更多微小民宿基本无法提供卫生许可证、营业执照、税务登记证、特种行业许可证、消防检查合格意见书，以及食品流通许可证或餐饮服务许可证等六大证件，无法在携程、美团、简宿、途家、木鸟、蚂蚁短租等托管平台进行拓客，也没有在抖音、快手、简书、小红书、知乎上种草的能力。
（2）民宿游客接待定位不明确
民宿的旅游消费群体主要集中四个方面，一是集中在在90 后、00 后等Z世代群体上，身份多以学生、员工为主；二是集中在中高产阶层的中高端消费上；三是集中在企业团建、企业商务群体消费上；四是旅行社组团接待。
四个方面的游客接待各有侧重点。Z世代需要的是沉浸式体验感和打卡式满足感；中高产需要高大上的精品消费；群体接待则需要提升接待规模和接待功能，如客房数量、多功能会议室、宴会厅、康乐设施提升等等。
解决这一问题的关键一方面在自主投入和民宿设计上，需要民宿建设精品化、个性化、具象化、规模化；另一方面在当地政策引导上，“实施乡村休闲旅游精品工程，推动乡村民宿提质升级......整村连片发展乡村民宿”则正好可以解决大部分问题。
（3）民宿选址三不靠
对于民宿投资，业内有“三不选，一不做”之说，即“无游览价值不选，无环境配套不选，无人气不选，无留客手段不做”，深谙“天时，地利，人和”之道。而现实投资中，很多民宿建设深陷三不靠处境，他们靠什么？靠的是一厢情愿，靠的是情怀，靠的是可怜的创业冲动和所谓的风口，严重缺乏商业运作思维。
（4）拓客手段和拓客能力严重不足
网上有一个叫归故里的中小民宿，由一位90后美女在打理。归故里有15间房，70%的顾客来自于Airbnb（全球有名的民宿托管平台，传闻已退出大陆），30%来自于自己的流量池。Airbnb有自然流量，但并不能让房间满房。归故里为了拓客，建立了一个新媒体矩阵，有5个知乎号，每一个有两三万的粉丝，然后将粉丝转化到微信小号里，做用户裂变，裂变的最大目的还是纳客，特别是外地游客。归故里的老用户有10%的复购率。
归故里之所以在众多微小民宿中能够盈利，重点在于其较强的线上拓客能力。但很多从业者都不具备这方面的运营能力。
（5）自身民宿氛围打造和运营存在硬伤
一是规模太小，无相应的配套设施，无专业服务人员
现实中，10间客房以下的民宿大多存在这样的问题。如员工即老板，客房只有公卫没有独卫，位置偏僻混乱缺乏安全感，山区房阴冷潮湿，布草拆洗未经熨烫，氛围打造经过时间沉淀显得脏乱差，等等不一而足。
二是民宿设计装璜同质化严重，服务水平不高
这种现象主要集中在小微民宿上，一是项目建设装璜千篇一律，二是配套设施不健全，三是服务人员以民宿主为主，难以提供周到细致的服务。
三是民宿旅游缺乏留客手段
留客手段与拓客手段有所不同，一个重在如何通过游乐体验留住游客，一个重在如何通过推广获得游客入住。
现实中，众多民宿建设的游乐体验项目虚有其表，民宿主大多把精力都投入到了推广获客上，仅仅把游乐体验当成了获客推广的噱头，往往导致游客乘兴而来败兴而归。
而策划完善，引导周到的游乐体验项目则可以诱发游客玩得上瘾，乐不思归，从而强化了游客的续住率和复购率。
如民宿游乐项目中常见的陶艺DIY，很多青年男女为了得到满意的作品，学到熟练地技艺，而不得不加大续住时间，加大复购次数，从而由点及面，不仅强化了品牌，而且真正做到了淡季不淡。
四是周边环境配套游览价值不高
这种现象主要集中在近郊民宿上，民宿打造仅仅为了住宿而建设，类似于俗称的农家乐，仅仅在餐饮上做到了地方特色菜系的强化和推广，而留住客人的手段相对尤为单薄。
二、鼓励和倡导的精品民宿到底什么样
2023年元月，文旅部门在民宿标准定级修改为甲、乙、丙三类后，全国首批公布的甲级民宿仅41家，首批公布的乙级民宿仅仅30家，其中多个旅游大省的民宿评级为零家。那么，甲级、乙级民宿申报就那么难吗？非也，原因不予书评，但将甲级民宿等同于精品民宿是可以肯定的。
1.精品民宿不等于高投入，高价格，精品不等于客房空间大
2023年元月公布的全国41家甲级民宿，在征集申报中仅仅作了如下要求：所推荐旅游民宿必须达到以下条件：一是符合治安、消防、卫生、环境保护、安全等有关规定与要求，取得当地政府要求的相关证照。二是经营用客房不超过4层、建筑面积不超过800㎡。三是初审符合《旅游民宿基本要求与评价》（LB/T 065-2019）及第1号修改单的甲级、乙级条件。
而《旅游民宿基本要求与评价》中，关于甲级民宿评审标准的内容，并未对网络所传的规模大小、投资多少以及客房大小做出规定和要求，内容所强调的一是服务水平，二是体验感，三是安全性，四是周边环境。
评审标准并未对客房多少和客房大小做出要求，仅在规模上做出了“客房不超过4层、建筑面积不超过800㎡”的限制政策，之所以这么规定，疑似与城镇居民自建房层数限制政策相关。
2.主题鲜明，美感浓郁，代入感强，有保障的民宿可称之为精品民宿
2018年，国旅关于《旅游民宿基本要求与评价》，这样提出当时最高评级为金宿的基本要求： 通过建筑和装饰为宾客营造生活美学空间，主体建筑应与环境协调美观，景观有地域特色；产品设计追求创新，形成特色，有宾客评价较高的特色产品或服务。
2021年，文旅关于修改后的《旅游民宿基本要求与评价》，这样提出最高评级为甲级民宿的基本要求：建筑外观应与周边环境相协调，宜就地取材，突出当地特色。周边宜有地方非遗、风俗、生产生活方式等活动体验点。应有主题突出、氛围浓郁、与接待规模相匹配的公共活动区域，配置必要的休闲设施。宜组织多种宾客乐于参与的活动。
18年与21年《旅游民宿基本要求与评价》的不同之处在于，后者隐性引导和要求了《关于促进乡村民宿高质量发展的指导意见》中所倡导的，“实施休闲旅游精品工程”“乡村旅游集中连片开发”等战略思路，加大了民宿体验感打造的评价力度和要求。
《旅游民宿基本要求与评价》详细内容可在文旅部官网查看。
综合总结，主题鲜明，美感浓郁，代入感强，有安全、服务保障的民宿可称之为精品民宿。
3. 主题民宿精品打造类型参考
（1）主题策划
a、体现传统民俗风情：大多与地方非遗、风俗、生产生活方式相融合，如仿古风格、时代记忆穿越、民族特色装璜、民俗风情复制、田园农事主题模拟等等；
b、体现时代特色，打破时空限制：大多会定期举办赛事、爱好者同盟等活动，如电竞主题、AI游戏主题、太空主题、二次元主题、情人节主题、电影主题、剧本*主题、运动健身主题、射击主题、攀爬主题等；
c、以职业兴趣圈子体现为主题：大多借助名人效应定期举办沙龙，如直播拍摄主题民宿、摄影家主题民宿、书画家主题民宿、网红聚会主题民宿、作家(书友)主题民宿、民俗雕塑主题民宿、钓鱼主题民宿、专题收藏展示主题民宿、奇石爱好者主题民宿等等；
d、以传统非遗手工制作体验为主题：大多玩和住双线运营，如陶艺DIY、泥塑DIY、制茶DIY、香薰DIY、酿酒DIY等，不一而足。
（2）氛围设计
包括文化类的文化墙、美陈、雕塑、符合主题特色的休闲设施等等。
如符合民俗特色的石碾、古树、图腾；符合时代记忆情调的缝纫机、架子车、牛车、马车、纺线车；符合AI游戏主题的免费游戏试玩、机器人展示；符合直播拍摄主题的摄影棚及全套设备租赁；符合专题收藏展示主题的小型博物馆。等等，既可以观赏，又可以让游客尝试沉浸式体验。
（3）体验活动植入
体验活动及体验设施整体植入须符合民宿主题设定，以增强整体体验感。
比如，以地方风俗文化为主题则适宜植入地方非遗、风俗、生产生活方式等。倍受西安游客关注的终南山寨，常规性植入了主要由游客参与的“千人篝火晚会”活动，活动不仅配备了节目主持者，而且制定了晚会节目规划；不仅邀请了节目表演团队，而且还配备了节目带队，火爆程度一时无两。
所以，体验植入还需配备相应的专业人员。活动类植入需配备煽动性十足的组织者和指导者，甚至是表演者；技能类植入需配备具备相应技能知识点的讲师、技师；运动类植入除了需要配备相应的运动顾问外，还需配备相应的安全员等等。
体验植入重在游客参与。如何吸引游客参与体验是不可忽视的一个重要节点。
