资金端：推进以REITs为代表的资产证券化以实现融资造血。地方政府原则上可以低价或无偿提供公共住房建设用地，建设资金可先期以财政支持或借款方式筹集，建成的公共住房原则上只租不售，打包资产发行证券化产品在二级市场再融资。该模式下由于地价较低，资产证券化的收益率要求得以满足，亦可有效补充项目资金，降低地方财政负担。相关部门应加快推进REITs相关税收安排的政策改革，参照国际通行标准予以适当税收减免，尽快建立以真REITs为代表的住房金融二级市场，盘活当前住房存量资产。同时，为配合在需求端构建差异化的住房抵押贷款支持体系，亦应大力推进抵押贷款资产证券化（MBS），特别是针对符合政府增信条件的中低收入家庭住房按揭贷款。
监管端：构建独立、严格、系统性的住房市场监管机制。当前我国的住房市场监管体系的完备度较成熟市场仍有相当距离，且存在监管主体缺位、越位、利益绑定等诸多问题。未来伴随着各级住房市场的发展，设置独立客观、职责明晰的监管机构并构建严格而完备的监管制度体系将是改革的必要环节。
上述框架及措施兼顾中低收入群体住房问题和公共住房问题，效力远大于当前公积金制度，且效率和公平性更优。因此，需要检讨公积金制度今后是否仍有继续存在的必要。我们认为：
短期内可先下调缴费率，这既有助于改善收入分配、降低储蓄率释放购买力，也有利于降低一般企业负担、增加国有企业上缴利润。我们测算公积金缴存费率每降低1个百分点，相当于为企业减负约1100亿元，同时增加职工实际可支配现金1100亿元。若实际平均缴存费率降至5％的缴存下限，则两者都将达到5000亿元以上。
从中长期的维度看，取消公积金制度是必然选择。当前住房按揭贷款体系已能够较好满足居民住房贷款需求，构建更为长效的住房新体系也并不需要在公积金的老制度上做文章，公积金制度可以说已经完成了历史使命。可以尝试逐渐将公积金缴费率降至零，也即取消公积金增量。对存量余额，可以让职工选择缴税后全额提取销户或全额免税并入个人社保账户。
最后，我们认为取消住房公积金制度，对宏观经济和住房市场均具有积极意义：
就宏观层面而言，取消公积金制度有助于降低储蓄率、提振消费，也是在当前经济环境压力下给企业减负的有效路径。长远而言，进一步配合前述住房双轨制改革，有利于改善经济结构，创建地方政府长效收入机制，降低系统性风险。
对住房市场而言，取消住房公积金制度并由其他更高效的政策工具替代，不仅能够释放大量沉淀资金，还能更有效地解决中低收入群体住房问题，提升公平和效率，从而更好地配合住房制度体系改革的长期构想。
文章来源
本文摘自：2019年6月11日已经发布的《公积金制度改革亟待推进》
张 宇 SAC 执业证书编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
梁 红 SAC 执业证书编号：S0080513050005 SFC CE Ref：AJD293
王 璞 SAC 执业证书编号：S0080117100019
