“套内实用面积能占到八成已是业界良心，超100%的得房率，让人如何敢信？”日前，广州的李先生看见在售楼盘打出的超高得房率的广告，震惊了。
李先生反映的是荔湾一新盘，自称“广州首个得房率100%的项目”，其86平方米、112平方米等多个户型产品，按照在广州住建局备案的预测建筑面积和套内面积，算出来得房率均约为76%。得房率竟涨了24%？如此大的落差是如何形成的？
得房率，是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。商品房的建筑面积由套内和公摊共同构成，得房率100%就相当于“零公摊”。这是怎么做到的？
保利花语和岸项目挂出的样板间展示图，标明了“飘窗交付为护栏”。
近两个月来，广州等一线城市密集出台房贷新政，激发了市民的购房需求，各楼盘人气明显提升，房企紧抓机会促销，其中，“高得房率”成为不少开发商营销的“王炸”。
南方 记者实地调查发现，一些开发商在广州天河、荔湾、白云、番禺等中心城区，直接以得房率近100%或超100%的口号抢客，赚足回头率。若类似的营销手段引发开发商争相模仿，该现象的“蝴蝶效应”值得警惕。
商家展示的样板间衣柜
竟是用飘窗改造来的
今年4月，武汉城建在广州荔湾区的白鹅潭CBD核心区以公开摇号的方式拿到一块地。数月后，保利发展与其合作推出了一个对外宣称“广州首个得房率100%”的项目，命名为花语和岸。
一般而言，大堂、楼梯间、走廊等是一个住宅小区必不可少的公共空间，按照惯例都会分摊到各户，100%的实用面积从何而来？这是不是开发商故意设置的噱头？日前，记者来到该楼盘一探究竟。
按照规划，花语和岸项目将建设6栋楼，其中4栋30多层的高楼，1栋17层的小高楼，1栋5层叠墅。平层包括86-142平方米的三至四房。根据广州市住建局公布的备案数据推算，该项目取得预售证的多个户型预测得房率均为76%左右。
记者跟随售楼人员参观了一套115平方米的四房，发现该套房主卧做了270度景观面，飘窗宽度达80厘米。“因为阳台和飘窗够大，可以有更多用途。”销售人员透露，创意样板间的衣柜、梳妆台等空间，就是利用飘窗来设计的。
保利花语和岸项目一处样板间，主卧靠窗部分的飘窗区域面积较大，据现场销售人员介绍，该飘窗宽度达到近80厘米。
让人惊讶的是，该户型两侧的次卧都是由向外拓宽花池形成7米长的大面积阳台以及入户花园改造而来，销售人员美其名曰“买一送一”。
从86平方米的三房两厅户型，到最大面积142平方米的四房两厅户型，设计师以同样的手法，把窗改成厨房，把“阳台 花池”改成卧室。按销售的说法，其“实用面积”均超过了100%。仅大户型的卧室和阳台，就涉及20多平方米的赠送面积。
“只要充分利用飘窗和阳台加以改造，该户型的得房率最高可达107%左右。”销售员一脸得意地介绍。经反复询问，记者方得知，超过备案得房率的面积，并不能直接作为套内实用面积写进购房合同，而是由开发商“赠送”给业主的。
不过，这种牺牲飘窗和阳台来做衣柜或卧室的改法，虽然得到了许多现场看房人士的认可，认为多几种功能选择不是坏事，特别是对人口比较多的家庭来说，多一点室内可用空间，可帮他们解决人多屋挤的大难题。但现场也有一些追求品质生活、对宽敞舒适有更高要求的购房者，他们却说：“这样代价太大了，不仅采光和景观视野会变差，休闲空间也少了。”“飘窗和阳台的价值无可替代，改造意味着功能转换，我还是情愿选择浪漫和舒适度。”
在南方 记者拿到的一份保利花语和岸的户型图中，其中115平方米“和颐”户型明确标注了“创意灵动空间，享超100%得房率”的宣传语。
事实上，近期对外宣称有100%得房率的项目不只荔湾这一个。多位广州市民告诉记者，“金九银十”期间，卖楼广告就像“狂轰乱炸”一样充斥着他们的手机，诸如：火炉山森林公园南麓78-140平方米三至五房，得房率100%；白云区嘉禾望岗全南向TOD项目，2梯4户85-143平方米三至四房，得房率超100%；番禺广场纯南向87-132平方米三至四房，105%以上超高得房率……
一线城市的房价相对高一点。这些广告有一个共同特点：无不是盯住人口多的家庭“室内空间不够”这个居住痛点来做文章。顺着一些卖房广告的指引，此前记者还先后走访过白云区国贸云上和珠江右岸，番禺越秀大学城星汇锦城、龙湖御湖境，天河区中建精诚壹号等多个楼盘，其中接近或超出100%的得房率，无一例外都是以备案实用面积叠加“赠送面积”得来的结果。根据不同的创意设计，额外增加的得房率也从十几个百分点到二十多个百分点不等。
譬如，番禺越秀大学城星汇锦城，76平方米户型加上“赠送面积”实际得房率接近100%；白云区珠江右岸直接在官微坦言得房率超100%、内含20%赠送；番禺区龙湖御湖境对外宣称的得房率增幅在16.5%—19.5%。
“赠送的面积正好切中市场的需求痛点，对涨人气、促成交的效果可说立竿见影。”一家大型民营房企的高管告诉记者，目前市面上大多数飘窗宽度都在50—70厘米之间，有项目若将飘窗拓宽到80厘米，并且在主阳台外增加花池，设计师稍加改造就可把两者互通变成室内空间。
除上述楼盘以外，珠江花城、广钢花城、天悦云山府等多个在售新建项目，均采用了类似操作方式，从现场效果来看，不少看房客都默认接受了开发商这种奇思妙想。今年5月底，同样以摇号方式拿下嘉禾望岗北侧地块的国贸地产，也以类似方式向市场推出了得房率超100%的产品。多位年轻置业者在现场告诉记者，他们就是看中超高得房率的宣传才来看房的。
宣传得房率100%的楼盘
“诚意登记火热”
因为可以给到客户更多的“赠送面积”，一些对外宣称高得房率的楼盘成了今年10月黄金周以来广州楼市营销的“大赢家”。
花语和岸的销售用座无虚席来形容他们开放首日的景象。根据开发商公开披露，该项目虽然有验资看房要求，但头3天到访客量就突破1000组。有销售向媒体透露开头一个周末就收了约300个筹，正式开盘后初步统计已销售达12亿元；另一家番禺的新盘售楼部开放至今不足1个月，累计到访超4000组，仅开盘前VIP客户冻资就超过600组，开盘后即热销165套总成交达12亿元。此外，记者此前调查过的其他几个宣传得房率100%的楼盘开放情况，销售亦用“诚意登记火热”来形容。
记者调查发现，“赠送面积”在拉客吸筹和促进成交等方面所取得的巨大成功，实际与当前房地产行业公摊占比太多，导致商品房实用面积整体不高有很大关系。
南方日报南方产业智库在南方 上线的广州置业查询小助手，可以查询到在广州住建局备案的300多个楼盘项目近900个待售户型产品的套内预测面积备案数据，由此可算出其中得房率在70%—80%的户型产品有524个，占比超过62%；得房率高于80%的占比不足40%。
根据备案数据显示，有7款产品得房率在70%以下：如南沙某楼盘132.07平方米四房，备案预测总面积为得房率仅64.75%；花都区某楼盘，61.69平方米和37.35平方米一房，得房率仅为66.14%；海珠区某楼盘新推119.41平方米、108.04平方米和111.25平方米的四房，得房率仅69.56%。
“假使开发商最后参照备案数据来交房，没有赠送面积，这几个户型的产品得房率在全市几乎是垫底梯队。为什么现在的人看房总是在追问产品的实用面积？就是对有些开发商信不过。这也给了那些高得房率的楼盘更多机会。”广州市房协一位专家坦言。
根据2001年开始实施的《商品房销售管理办法》，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。而公用建筑面积一般由以下两部分组成：第一部分是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；第二部分是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
一位长期为开发商提供咨询服务的律师告诉记者，新启用的《商品房买卖合同》有附件标明了“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多分摊的可能性。
广州黄埔区一处在售楼盘的营销中心，新政落地后的一段时间内，该项目迎来大量看房客。
“楼市行情好的时候，房地产是卖方市场，开发商在产品设计、销售方式上普遍表现得比较强势，买房的人并没有讨价还价的余地。”中原地产的一名客户经理告诉记者，特别是一些区位优势明显、配套设施完善的板块，新开的项目一般比较抢手，留给客户思考的时间和机会并不多。
事实上，当前对外宣称有超高房率的几个楼盘，其中备案的预测套内面积也并非很高。譬如，前述荔湾区实用空间最高可达107%的楼盘，记者在广州住建局网站查到其已经公示的86平方米、112平方米、113平方米等多个户型产品，预测套内面积在预测建筑总面积中的占比也才76%。其它项目实际也大同小异。
有业内人士告诉记者，得房率与楼层的高度有关系，越高的楼层，得房率可以越低。一般来说，带电梯的小高层（7—11层）住宅，得房率在80%—85%；12—33层的高层住宅，由于楼层高度和建筑规模的增加，公摊面积一般会相对较大，得房率75%—80%。高层需要更多电梯、更多走廊、更多的消防通道，这些都会削弱套内空间。当然，行业当前已进入微利时代，也不排除有开发商为减少成本开支，加速操盘周期，通过牺牲得房率的方式来填补利润空间。
购房者占便宜心态有
不确定性的风险也存在
在房地产行业，“赠送面积”其实并不是什么新业态。只不过在以前，这种把室外空间改造成套内空间的行为，被业内人士戏称为 “偷面积”。
如前述提到的几个楼盘，开发商比较常见的操作方式，是在规划设计的时候，把一些楼盘设计部分区域作为半封闭的阳台报建，在综合验收通过以后，将半封闭的阳台封闭起来连通屋内构成一个房间，由于该半封闭的阳台只按一半面积计价，另一半自然就成了“赠送”。
早在多年前，“免费赠送面积”的广告语就已经在楼市层出不穷，逐渐成为一种开发商惯用的营销手段。尽管“羊毛出在羊身上”是公开的秘密，但买到有赠送面积的房子，还是让一些业主有种占大便宜或物超所值的感觉。
“有得送比没得送好，管它备案数据是多少，只要拿到手的实用面积够多，就是买方获益。”多位接受南方日报记者采访的购房者认为，产品使用率更高，相当于住宅变相“降价”。
记者调查发现，为了规避有关部门的监管，大多数开发商并不会直接按照“创意样板房”呈现的设计效果来建设房子，而是交楼后由业主自行决定是否“依样画葫芦”改造。
日前，记者走访广州中海亚运城近期交付的一项目时注意到，该片区内“咚咚咚”的墙体施工声音此起彼伏。现场销售负责人透露，这是住户在对户内阳台进行改建，经过拆墙装窗等操作后，就等于增加了一间“阳改房”，而该楼盘的阳台改建均由住户自行完成。
也有开发商在卖楼时会以装修合同的形式与买方另外约定，房子交付后再由业主委托开发商按照创意样板间来改造，由于交易情况不一样，有的可能是无偿的，但费用并没有列入合同成交价里边，而是以装修款呈现。
开发商的“担心”并非多余。此前，位于广州南沙的越秀滨海悦城，就曾因90多户业主将赠送入户花园改建成房间，导致交付后三年仍拿不到不动产权证，且改建部分被认定为违规加建，最终被清拆。如果这类不确定性的风险没有提前转嫁出去，就得开发商自己来承担。
广州番禺区某楼盘营销中心，开盘就吸引了不少看房客前来一探究竟。该楼盘大量采用“阳改房”设计，甚至有的户型主卧也是阳台改建而来。
正如记者在一些售楼现场听到的，以改扩建的方式把原来的飘窗和阳台改造成衣柜或房间，必然会损害房子原来的宽敞度和舒适度。“当你得到一样价值，就要付出另外一样价值为代价，这一点需想好。”广州番禺区某项目楼盘一位销售坦言，“我们更倾向于把更多自主权给客户，让他们自己去决定以后需要什么样的生活方式。”
也有专家呼吁，业主要改变自己的固定思维，“说到底，并不是公摊面积越少就好。”上述广州市房协的专家就认为，置业者应该理性看待公摊面积和得房率。一方面，公摊部分是保障住宅使用功能所必须配置的部分。一个小区的舒适度和安全性，取决于走廊、过道、电梯、楼梯间等公用面积的投入程度。此外，公摊部分也是业主的权益和资产，相比那些不在白纸黑字记录的“赠送面积”，这些计入产权面积的公摊部分，是对业主权益的更完整保障。这一点，到卖房的时候就很明显，合同登记的建筑总面积是多少，房子才能按登记面积来卖。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，公摊较小并不意味着居住就舒适，电梯间、楼梯间或门厅太小，一梯多户、没有避难层等，尽管缩小了公摊、套内面积增加了，但舒适度、安全感也降低了；再比如，开发商“偷面积”，貌似套内面积增加，但占用了公摊，导致小区整体环境受损。
今年8月，广州发布《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》，提出对住宅半敞开空间半算计容比例适当放宽，并鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间，对架空走廊、空中连廊等慢行系统不计容。这一征求意见稿的公开，似乎让广州的房地产业嗅到了“新”风向，开始研究如何把这些多出来的空间整合起来做成“赠送面积”，以帮助在新一轮的市场竞争中占据优势、圈粉抢客。因此近两个月广州涌现的新盘，都选择在赠送面积上大做文章。在记者关注到广州的近900个产品中，有部分虽然备案得房率并不高，但加上“赠送面积”的弥补，其实用面积会更大。
但对于开发商争相抢滩“超高得房率”的营销方式会给行业带来什么样的“蝴蝶效应”，目前还没有人能够讲得清楚。
律师说法
业主改造须谨慎
营销宣传要真实
营销中心的大屏前，看房客正在销售人员的引导下了解楼盘状况。
“高得房率只是营销噱头，成本和风险都留给购房者。”广东法丞汇俊律师事务所高级合伙人胡桂芬律师接受南方日报记者采访时表示，开发商所称的“赠送面积”实际上是将原本按照水平投影面积的一半计算建筑面积的半封闭的部位，在验收交楼之后以业主装修的名义，改造成封闭的空间使用。在广州这类寸土寸金的一线城市，住宅单价每平方米几万元，甚至超十万元，多得一些“赠送面积”，几乎相当于可以多改造出一个房间使用，缓解家庭需求，因此这种做法成了开发商和购房者在销售阶段的默契。
业主购买了房屋，对房屋进行装修和适当改造，是业主的权利，但是业主对房屋的权利不是没有边界的。这些装修改造首先不能损害相邻业主的合法权利，不能破坏房屋本身的结构特别是承重结构、防水要求等，否则容易引起相邻权的纠纷。小区的规划设计在验收之后就确定下来，后续的变更应当经过规划部门的批准，规划设计形成的小区景观、楼体外立面等，在法律上是全体业主共有的权利范畴，未经合法程序擅自对楼体外立面等做了改变，可能会引起小区业主之间的群诉权利纠纷，对社会的稳定和法院的纠纷化解都带来很大的压力。社会要有效运作，必须要有规则，规则应当得到普遍的遵守。开发商销售时引导业主购房后违规改造，埋下社会纠纷矛盾的隐患，这种销售宣传应当引起监管部门的关注。
【采写】南方 记者 冯善书 葛政涵 周中雨 柴亚娟
【摄影】南方 记者 吴伟洪 葛政涵
【统筹】冯善书 钟展锋
【作者】 冯善书；吴伟洪；葛政涵；周中雨；柴亚娟
南方深读
